7万亿来了，QE来了，房地产何去何从？

第四季度（Q4）刚刚开始，政府就迫不及待地放出了两颗炸弹，一个是废除75%存贷比指标，另一个则是被称作“中国版QE”的信贷资产质押后再贷款。与这两个重磅消息相比，非限购城市商品房首付利率降至25%都已经无关痛痒了。

于是最近就有很多同行津津乐道于此话题，本人也曾备受鼓舞。但是查阅了相关资料和专家观点，冷静下来分析市场之后，发觉情况可能并不那么乐观。很巧的是，恒大今天宣布计划19日起全面提价，先不论恒大此举是自我炒作还是真正的涨价，也不论后续是否会有其他的地产大佬跟进，更不论此决策是否于这两颗炸弹有关，但是这说明业内已经有很多人开始不淡定了。

站在地产人的角度，我想从两个方面谈谈自己的看法。

第一，从房地产行业本身来看。

从业数年，经历了多次房地产调控，以往房地产对于政府而言犹如木偶，或者孙悟空之于如来佛祖，信贷、财税、行政几个传统的调控杠杆屡试不爽，营业税、契税一会儿征收，一会儿减免，利率和存款准备金率上上下下好不享受。归结一点，一切尽在掌握。然而本轮，从2010年开始调控到如今的托市刺激，我们发觉最大的变化是，房地产市场好像没那么容易掌控了。

这是什么原因呢？因为以前房地产整体处于供不应求的状态，调控使之成为政策市。而如今，普遍的存货居高不下，房地产市场已经被迫真正地回归了市场，供求关系才是左右市场的本质因素。

大家都已经有一个共识，那就是眼下的房地产市场应该一分为二地看。一方面去库存周期较短的一线及部份二线城市，处于社会资源配套的上游、人口净流入等因素决定了其房地产市场依然会有相当长时间的上涨周期；相反绝大部分的三四线城市早已供应过量，刚需客户增量有限，投资客户保守，去库存周期相当漫长。

那么进入第四季度，上市的规模房企需要为了年报去冲业绩，小型房企则要为了春节的支付窗口做好资金准备，走量必然是所有项目的最现实目标。无论是一二线城市的金九银十，还是三四线城市的春节返乡置业潮，都已经成色不再，那么如何去库存，如何走量，如何跑赢大盘（市场行情），我认为促销依然会是接下来的主旋律。但是对很多三四线城市的项目而言，利润被一再挤压，降价空间已经非常有限。

第二，从政策本身来看。

首先7万亿是废除存贷比理论上所释放的信贷规模，实际上我们可以把这个看作是降低存款准备金率一样的效果，只不过这次做得更彻底。而且，鉴于实体经济的不振，所释放的贷款额度并无法立即寻找到优质的贷款需求方，更何况，信贷规模还与商业银行的存款规模息息相关，而恰恰是很多三四线城市商业银行目前都面临着吸储难的问题，如果你的存款规模压根儿就很少，何来贷款额度？

所以，因废除存贷比所释放的7万亿仅仅是理论上的数字，只是增加了货币的流动性而已，与2008年的4万亿不可同日而语，当时的4万亿是基于次贷危机的大背景，为了刺激经济增长所采取的扩大内需的手段，重点投放到注入铁路、民生、保障房、灾后重建等领域，属于基础货币的投放，事后证明很多资金变相都进入了房地产行业。

再来说说信贷资产质押再贷款，这个的作用可能要大于存贷比的废除，因为他毕竟是变相的投放货币，说白了就是变相的印钞，再直接一点儿就是货币的贬值。

因为本人并非经济学出身，所以浏览了一些专家的观点以及搜索了一些相关数据。2014年信贷资产质押再贷款分别在山东和广东试点，平安证券研报显示，2014年山东省和广东省的试点额度分别为9亿和17亿左右，从规模看仍以试验为主，其中山东发放9单、广东发放3单。而此次虽将试点范围推广到11个省区，但是预计的投放规模依然会很有限。而且操作审批的流程相当复杂，质押资产的审批、再贷款的额度、再贷款的利率等等都被央妈牢牢把控，所以大部分专家的观点是中国版的QE要真正落地依然有相当长的路。

所以，不管是废除存贷比，还是质押再贷款，短期内对于房地产行业的直接刺激作用都不会太大，因为不管是在供求端还是需求端，都不会发生本质性的变化，房地产市场依然会冰火两重天。反倒是因为信贷规模的扩大，可能会带来固定资产投资规模的加大，尤其是在房地产投资增速连续20个月下滑的情况下，是否会在Q4或者明年带来另一波房地产供应的放量，这个我们只能拭目以待了。

所以建议我亲爱的地产同行们，还是调整好自己的心态吧（本人不擅长熬制心灵鸡汤，请自备）！别再寄期望于政府和市场的迅速回暖，千万别做08年的美梦了，也别指望一个7万亿真的能拯救您的项目，更别拨着小算盘计算您的预期利润了，能节约点儿财务费用到最后可能就成为您的利润，年前多一点儿回款可能就成为您的救命稻草。

仔细想想如何将您项目的核心价值最大化地呈现、制造更多的卖点、提升营销团队的硬实力，再顺便想想促销的技巧吧！祝君好运！

文 /刘刚（一品行地产机构）

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