老旧小区改造的北京样本

华夏时报记者 刘诗萌 北京报道

永定门外大街的宝华里，曾经是北京危改的“老大难”问题之一。2007年，宝华里危改项目第一次启动，却由于各种原因项目出现停滞。此后的十余年间，1000多户居民中已签约的近半数辗转异地租房，回迁遥遥无期；另一半未签约的则不得不居住在水泥脱落、墙壁开裂、电线老化、刮风漏雨的老房子里，条件十分艰苦。直到2019年年中，这一项目才得以重新启动。目前，近800户都已经入住了位于其他区域的安置房源，原址回迁房也将于今年启动建设。

最近几年，随着《北京城市总体规划（2016年-2035年）》的出台，北京城市更新进入加速期。7月1日，北京市住建委等四部门联合发布了《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（下称“意见”），进一步明确了北京启动危旧楼房改建将被纳入老旧小区综合整治范围，在组织实施、规划土地政策、资金政策、产权登记与物业管理、与申请式退租和住房保障政策衔接等五大方面试点新的政策和措施。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，此次政策明确了危旧楼房改造的思路，对于加快北京老旧小区改造等工作有积极的作用。当前全国各地都在积极推进老旧小区改造，也可以学习和借鉴北京模式，在细分领域、资金来源、租购并举等方式上进行创新以最大限度地完成改造工作，同时促进住房条件的改善。

机制创新的“北京样本”

北京从2012年开始就开始对90年代前后建成的老旧小区进行改造。2012年，北京出台了《关于印发〈北京市老旧小区综合整治工作实施意见〉的通知》，对1990年之前建设且建设标准、设施设备、功能配套明显低于现行标准的老旧小区，实施了以抗震节能为主、环境治理为辅的综合整治，整个“十二五”期间完成6562万平方米市属老旧小区综合整治。

2016年底，新一轮老旧小区综合整治开始试点工作，在中心城区和通州区选取了10个小区，围绕节能改造、上下水更新、增设停车位、加装电梯和架空线规范梳理及入地等内容开展综合整治。2017年，北京确认了243个老旧小区综合整治项目，涉及2303栋住宅楼、17.8万户。2018年还印发了《老旧小区综合整治工作方案(2018-2020年)》，建立健全老旧小区治理体系。

而此次《意见》的出台，更强调在推动危改、旧改的政策和机制上进行创新。《意见》明确，改建意向摸底、改建设计以及实施方案征询需经不低于总户数三分之二的居民同意，改建协议内容需经不低于90%的居民同意，项目方可推进。改建思路方面，要求改建项目不减少原居民房屋的居住面积，简易楼等非成套住宅按照成套住宅设计，可适当增加居民厨房、卫浴面积，重点解决建筑使用功能提升问题。

在资金来源方面，改建资金采取“成本共担”模式，由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体筹集。其中，政府补助方面，改建项目纳入老旧小区综合整治范围，城六区、通州区区财政不高于市级补助单价的1.2倍，远郊区区财政不高于市级补助单价。居民出资的部分，允许承租公房的居民进行认购，对于改造后新增加面积的部分，可以按同地段、同品质普通商品住房价格70%的方式进行购买。此外，房屋产权单位应切实履行产权人责任，归集的售房资金应用于改建项目。

严跃进表示，此类改造有助于减少各类危旧楼房的风险，同时通过改造也改善了所在片区的居住条件。这种操作方式，也是各地后续在推进老旧小区改造中可以重点学习的。

“老旧小区改造”乘风起

近两年，“老旧小区改造”成为民生热词。2018年，《政府工作报告》首次提到老旧小区改造，要求有序推进“城中村”、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯。2019年《政府工作报告》又指出，城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。

老旧小区改造专门指2000年前建成的环境条件差、配套设施不全或破损严重、无障碍建设缺失、管理服务机制不健全，且未纳入棚户区改造计划的住宅小区以及住宅楼。同旧城区改造和棚户区改造广泛涉及拆迁相比，老旧小区改造更多是在原址上进行改造，而非大拆大建，体现了以人为本的社会治理、基层治理思路。

2019年6月的国务院常务会议专门强调，加快改造城镇老旧小区，群众愿望强烈，是重大民生工程和发展工程。作为“六稳”工作中“稳投资”的重要抓手，老旧小区改造既能满足群众期盼、有利于拓展内需促消费、又不会导致重复建设，能够实现稳增长、调结构、惠民生的一举多得之效。

国务院参事、原住建部副部长仇保兴曾经指出，我国城市现有400亿平方米旧建筑中约有三分之一必须改造，老旧小区改造的总投资额应为5万亿元。住建部副部长黄艳4月在新闻发布会上透露，2019年各地改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户。

而2020年，这一数字将增加一倍之多。5月底李克强在《政府工作报告》中指出，2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持管网改造、加装电梯等，发展居家养老、用餐、保洁等多样社区服务。

不再采取短期刺激手段

更重要的是，同棚户区改造相比，老旧小区改造没有货币化补贴支撑，更多采取财政资金、居民和社会资本成本共担的形式，因此不会产生快速拉动房价上涨的巨大影响。

2018年6月，市场上传出国开行收紧棚改融资的消息。从2014年下半年开始，抵押补充贷款PSL被广泛用于棚改货币化安置，这一货币工具被认为支撑了房地产投资，是三四线城市房价高涨的“源头”。随后不久，住建部召开棚户区改造工作吹风会时也指出，未来将在加大棚改配套基础设施建设力度的同时，依法依规控制棚改成本，严禁违规支出。

而2019年7月底的中共中央政治局会议更是提出，不将房地产作为短期刺激经济的手段。2020年，受到新冠肺炎疫情的影响，市场上也有猜测会不会出台金融货币政策和购房宽松政策，通过刺激房地产去提振经济。值得注意的是，5月初央行发布的《2020年第一季度中国货币政策执行报告》再次强调了“房住不炒”的定位和不将房地产作为短期刺激经济的手段要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

中信明明债券研究团队指出，在防范隐性债务不放松和棚改收缩的背景下，稳投资和稳基建并非简单地“走老路”，老旧小区改造试图探索一条新的道路。不过一个现实的问题是，尽管老旧小区改造的投资体量同棚改相差不大，但由于缺乏收益能力，融资机制成为老旧小区改造的最大掣肘。

去年，农业银行提出全力支持城镇老旧小区改造，要求出台城镇老旧小区改造贷款专项产品办法。近期，财政部明确将城镇老旧小区改造纳入2020年政府专项债券支持范围，同时不得用于土储、棚改等与房地产相关领域。而此次北京危旧楼房改造的资金机制创新，有希望在城市实践层面进行尝试，啃下老旧小区改造融资这块“硬骨头”。