一招挖到潜力笋——跟着银行学投资

很多人以为挖笋是一个很神秘的事情。不但要跑盘200套，还要看城市规划看瞎眼，天文地理五行八卦，国际贸易中央政策，无所不知，才能够挖到笋。

还有很多人以为一个中介的任务就是找到便宜十几万的房源，然后一口一个大哥大姐端茶倒水嘘寒问暖，你签字画押就好。

更多的人以为只要单价低，就是好房子。完全不在乎配套，楼龄，自己资质。

以上当然全错。

一个人的认知资源极其有限，时间成本差异巨大。如果要求所有人都花费几个月时间牺牲所有休息去看盘200套，是不合适的。老婆孩子总要照顾，老人至亲总要团聚，单位加班总要有所表示。

有很多事情是无法用金钱来衡量的。

遇到这些事情，随便一打扰，看房200套就需要半年以上时间了。而如果因此错过了波段，无疑是非常可惜的。

所以，你必须有个中介来缩短自己的认知时间成本。

可是一般中介再牛，他们的服务也不能代替你对几百万生意的决策。更何况现在的很多中介雇佣的小哥哥小姐姐们都还是刚刚出学校，吃灌蛋饼都舍不得加火腿的雏。对他们而言，只要比市场价便宜个十来万就是“优质”盘了。你买房是为了这十来万吗？你是为了未来几十万，上百万的涨幅才买的。

既然信息匮乏，不确定因素多。很多朋友就陷入了——就买便宜的，越便宜越不怕亏——的陷阱。但是完全看价格就对吗？

举例，一套98年的单价10000，一套08年的单价11000，其他条件相同。95的笋吗？未必的。因为目前很多银行的政策是只贷款20年内的房子。98年的虽然价格更低，但是未来出手的时候会无形中限制接盘人的范围，相当多一部分原本想贷款按揭购买的接盘侠被过滤掉了。

面对这些错综复杂的情况，有没有一个比较靠谱的指标来统一衡量呢？

答案是有的。

银行。

作为一个极其保守的投资者，银行对所有抵押物和可抵押物是有一整套评估体系的。而且为了保证这一套体系的合理性，银行还要同时搞几个评估公司来互相竞争。

当然这一套评估不但涉及标的物的情况，还会因为贷款者的资质情况不同而有变化。不过这种变化对标的物评价的影响不算太大，他更大的影响是银行信贷部门的贷款成数和利率。

我们仅仅说银行对房子的评估。这是买房者能够从中介那里打听到的。

例如某房子报价是1.5万，银行评估是1.2，则大概率此房子是市场价。因为银行采用的评估公司的评估算法本质是本小区半年来均价。既然是均价，则在房价大幅上涨的时候，就会有一个延时效应。当然也可能是个房地产横盘很久的市场，业主挂高价博傻。无论是哪一种情况，我都不建议您买入。

因为如果是前者，则您的按揭贷款首付从理论上的三成变成了实际上的近五成，浪费首房首贷资格。并且这样的购房只是平均价，没有占便宜。我希望您买到的是低于市场均价，买来就赚钱的。如果是后者，更不要了，没有人是傻瓜。

如果银行评估价等于售价。在房地产大涨的时候，就意味着您的买入价已经是均价八折左右了，是合算的。如果是市场静淡期间，只是意味着您买房不吃亏。

如果评估价高于您的售价。恭喜，在市场大涨期意味着您可能挖到了七折笋盘，更可以节约首付多贷款。如果是横盘期，至少也意味着您的拿房价格是低于市场六个月均价的，您赚到了。

结论：跟着银行走。

因为人家那么大个银行，比大多数散户投资者聪明。

老师我的投稿。手机打的，没办法排班。等飞机中。见谅。

选题是：

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