掌握财务力#10
我这边说明几个我自己在从事房屋整修到可以出租的案例：
我将我旧家重新装潢，从破旧不堪到可以出租，旧家前半段隔开成为第一间．这间间因为曾经装潢过，要花重金重整的地方不多，整理好后是两房两厅的格局，装潢也花了将近40000元人民币左右，一开始前两年的房租因为没有经验所以也差强人意，房租收到可能又拿去做房子中家具家电的保养跟维修．花了将近两年多的时间才差不多把装潢的钱回收回来，但是这个个案的租金回收速度并不精准，因为在我装潢前，我家里曾经花钱装潢过，所以花的装潢总额的确比较少．这个物件一直花了四年左右的时间，我才差不多觉得基本上的家具家电都已经到位，只剩下当新房客入住的需求不同再做细部的调整．
并且以上的维修花费是不包含油漆的费用，第二年之后，所有的油漆都是由我自己操刀，省下一笔不小的费用．（基本是每换一次新房客，墙壁都要做部分上的重漆。因为很少有房客会珍惜墙面的整洁，然后新房客又对墙面的干净度有很大的要求，这也确实是一笔不小的费用．）同时，在第一间的房子出租差不多回收回来后，天花板有漏水的问题，这个问题花了我快三年的时间，前后找了三个不同的师傅，处理不同的地方，才完全不再漏．花了超过40000元人民币不说，中间三年包括安抚房客的情绪，约房客在家师傅可以施工的时间，施工完重新粉刷天花板四次的工作，这真的是非常煎熬的事情．楼顶地板漏水的地方太多，不得不花上我三年的时间，中间还遇到师傅钻地钻破水管，还有楼顶水塔因施工破洞造成淹大水跟加压马达转到烧掉的事件，幸亏我人都在现场，才有办法联络其他师傅做及时的后续处理，也顺利处理掉．这些鸟事想当初真的是很令人挫折的事情．也确实让我的这第一间物间，到第四年多才真的有回收回来，才开始真的算收支打平．
我的第二个物件是旧家后半段隔开成第二间，整理好后是三房一厅的格局，装潢也花了大概90000元人民币左右，包含做水泥隔间，地板重新加磁砖，楼顶做防水等等比较大的装修花费，大概是花三年多的时间将装潢的费用回收回来．
套房的话，我评估整理一间套房大概就要花90000元到95000元人民币才大概可以把所有东西都到位，包含家具跟家电，回收装潢费用的时间会拉得更长，更有可能拉到五年到六年左右．以我的套房物件为例，我自己大概花95000人民币左右，现在评估以当时我的经验跟时间而言，算是可以接受的装潢费用，我自己这个物件的租金回收速度大概需要五年左右才可以把装潢费用回收，现在也是还在回收装潢费用的阶段，所以做套房在没有足够资金的状况下，真的是任重而道远，不是一件容易的事情．但套房的物件确实有三个好处1.新旧房客转换期中家具家电重新维修的费用比较少，2.房客入住时装潢维修的费用也少，3..新旧房客中空窗期也比较短，我想这也是大部分人都倾向于整理成套房的原因．
所以就我的经验，新手前两年可能确实可以收到房租，但是租金拿去做重新加强维修费用的可能性很高，加上新旧房客中间的空窗期时间无法有效缩短，通常一年算下来，一年可以稳定收到7到8个月的实际收入确实就算是不错的成绩．大致上从整修房屋到重新可以踏实收到稳定的房租，大概需要四年的时间可以比较稳定．四年的时间，整体上可以把下面三件事做到位。1.可以把一个物件的基础设施弄到位，2.房东本身的缩短空窗期能力跟维修修缮能力可以初步到位，3.大部分房客稀奇古怪的问题都可以自己或找师傅做一个间单的处理，成为有经验有能力的房东．
我个人评估，平均下来，一年可以完整收到9个月的租金收入，就是非常专业的房东．其中包含三项花费：1.空窗转换期花费一个月租金．2.转换期重新维修整理费用花费一个月租金．3.一年下来有房客入住时，装潢维修的费用花费占一个月的租金．跟您想像中有很大的差距吧，投资报酬率就是从这边隐藏消失的．更不用提如果是找物业管理来管理物件，或是找代租来协助找新房客的方式，这些加起来都会拉低年总租金收入1-2个月不等，（视地方而定）．
其中，新旧房客中间空窗期一个月就已经是执行速度很快的房东，少于一个月的确要看运气，因为通常新房客也要差不多两到三个星期开始入住算租金，当然还是有非常专业的房东可以常常维持在少于一个月，但我个人觉得那不是简单兼职或普通人随随便便可以做到的．所以我的看法是，确实平均下来，一年可以完整收到9个月的租金收入，就算是专业的房东．所以执行房屋出租这件事，我觉得两年初窥其径，四年略有稳定．不是一般人想像中简单的非工资收入．
整体而言，我觉得如果是新手，大概整层的物件，装潢后大概要花两年半到三年半的时间把装潢费用回收． （因为前一两年并不是真的可以完整的收到12个月的租金，通常收到8个月就算是标准）如果是套房的物件，大概需要五年到五年半的时间把装潢费用回收，也就是说，可能我们在这三年或这五年都是在亏钱中，有可能还要忍受很多人的嘲笑．跟当初的我一样，大部分的时间花在监工，跟各领域的师傅接洽联络，配合施工档期，整理环境搬东西，刷油漆，配置家具家电，带看新房客，打扫整理．然后这三到五年的时间都是在砸钱，砸时间，遇到需要整理的时候都是衣服脏兮兮地回家．这些都是一般人看不到的部分．
ps.不监工是不可以的，因为我确实吃到不监工的苦果，让我多花了将近6万人民币的成本损失．
所以两年前我看到网站上有文章中，有人是完全零经验，然后贷款买了投资客的物件，想要自己当包租公的，我觉得大部分这样的结局是死路一条，除非他有足够的资金，有足够的时间，有能力可以让他咬牙撑过至少两年半，让自己的管理经验值起飞，努力让空窗期减少，提高解决房客问题的能力，提高维修家具家电的执行力，还要选到不会搞大麻烦的房客，让自己起码可以达到每年租金收到九个月以上，然后努力让每个月的房租扣掉贷款跟维修费后可以为正值，不然还是早点脱手为上．
这样的投资行为确实烧时间烧金钱，而且还要是买到良心投资客真的把物件整理好才卖的物件，不是贴壁纸把壁癌遮起来的那种．或是想便宜喷个药就妄想要把整墙的白蚁窝去掉的那种．尤其是如果选到像台北这种租金年报酬率只有1.8％的地方的物件，要努力将租金扣掉贷款跟维修费后还可以为正值，真的是一件非常吃力不讨好的事．到最后还是考验这个投资者一开始幸不幸运，有没有前辈可以帮忙，不然做这件事真的都是前景堪忧．
这里是Rock新观点，我是林建宏，让您用新的角度洞察这个世界。以下是我的热门文章:
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