长春首张商业项目分布图正式发布梳理城市商业发展脉络

日前，RET睿意德联合中商数据共同发布长春首张城市商业分布图（2018）。这是继沈阳后，RET睿意德发布的又一东北主要城市商业分布图。意在通过对长春营业以及潜在商业项目的盘点与梳理，展现城市的商业发展特点及趋势；同时希望广大热爱商业地产人士能透过此图了解长春商业现阶段的面貌与格局。

此次统计的商业类型涉及购物中心、百货、商业街及其他类型商业（如：奥特莱斯）。根据统计结果来看，目前，长春共有102个商业项目，累积体量达千万平。其中，已知营业商业项目50个，潜在商业项目为52个，未来长春商业市场或将迎来近600万的新增放量。

通过对长春商业项目的盘点，城市商业的发展呈以下特点：

1. 潜在项目占比超半数，未来3-5年或迎来集中放量

尽管与沈阳商业的发展脉络不同，长春在2000年后才开启购物中心时代，从发展速度以及态势来看都更趋于保守。然而未来，长春潜在商业项目的增速或将超过沈阳。统计发现，长春潜在商业项目占比高达51%，体量集中于5-10万平，其中也不乏远大购物广场、北湖奥特莱斯这种体量超过15万平的巨型商业项目。从部分项目的进展来看，未来的3-5年，长春商业市场或将迎来集中放量，商业存量将是现在的2倍之多。而商业的集中放量，意味着市场竞争的加剧，今后发展商在商业项目的打造上既要从消费者需求的角度出发，同时在空间氛围的营造、品牌与业态的选取上又要强调特色。去年开出的欧亚新生活购物广场、新城吾悦广场等项目在商业空间的打造上已经进行了很好的示范。未来随着市场竞争日益激烈，发展商会更加重视商业的创新。

2. 净月、南部新城商业增多，未来北湖板块或是商业新增长点

城市化进程的加速，让城市不断向外延展的同时也带来了人口的迁移。而随着人口从城市中心向城市新区的导入，商业的格局也发生了变化。近些年，长春新区的商业项目开始日渐增多，其中尤以净月新区、南部新城最为突出。据统计，净月与南部新城未来一段时间内将总共向市场释放逾200万平的商业体量。与此同时，近两年因商品住宅市场而大热的北湖板块，伴随人口的增加，板块内潜在的商业需求也日益显现，这为未来区域的商业发展提供了有利的契机。数据显示，目前北湖板块有包括欧亚购物中心、吾悦广场、北湖奥特莱斯等项目在内的近百万平商业体量待入市，北湖板块或将成为继净月新区、南部新城后，新一轮的商业增长点。而未来，随着城市核心区域土地资源的短缺，传统商圈中的新增商业供应将进一步减少；而城市新区的商业需求将不断增加，发展商也将愈发注重新区商业的布局。此外，在消费升级的引领下， 消费者从以“购买”为主的消费方式逐渐转变为强调体验感和互动性，乃至情感上的认同。数据显示，现价段长春营业的商业项目中，购物中心占比不足40%，与沈阳相比仍有一定的差距。而未来，这一比例将提升至50%。尤其是随着水文化生态园、拖拉机厂文创产业园等项目的呈现，长春市场的商业形式将更加多元化，注重为消费者营造良好的体验感。

3. 本土开发商垄断将被打破，知名发展商为市场注入活力

根据统计，在长春已开业的商业项目中，本土企业占比高达87%，外地企业占比仅为13%，其中，本土商业集团尤以欧亚集团、中东集团市场占有率较高。本地零售企业的欣欣向荣，也为外地知名成熟商业地产开发商的进驻增加了难度。一方面基于市场的空间和竞争力，另一方面基于消费者长久形成的对本地商业集团品牌的认知度。然而，未来随着华润长春万象城、远大购物广场、远洋·王府井赛特奥莱、复华未来世界等项目的相继进入市场，本地零售企业对长春市场的垄断将有所改观——全国性发展商的数量将有所增加，且比例提升至35%。与此同时，知名发展商将利用强大的品牌和商业资源优势，为长春市场引入连锁品牌、新鲜业态，与本地零售企业形成良性的竞争态势，彼此促进、激发城市商业的活力。

长春商业分布图（2018）中所统计项目仅为纯商业，统计体量不包含酒店、公寓、写字楼等物业。由于城市中的商业项目类别多，信息涉及面交广，此次呈现在公众面前的长春商业分布图的意义并非大而全，而是希望能给看到这份分布图的商业地产人士一些行业的思考与启发。