楼市向下，股市向上？
◎作者 | 房东的ID
◎来源| 房东经济学（SEALAX） 已获授权
以现在为基数，未来十年，你是看好沪深300还是看好一线城市房价呢？
房地产和股市是我们居民财产重要的载体，这个话题永远都说不完。今天我们主题谈一谈：地产股逆袭、房价的开关以及国家对A股的愿景。
地产股逆袭
至少在过去两年时间里，地产股都遭到了市场冷落，整体大幅跑输大市，和地产股面临相同遭遇的是银行股和保险股。
这几天情况出现了一些变化，沉寂了很长一段时间的地产股爆发了，7月1日万科A涨7.5%，7月2日融创中国单日暴涨14%、中国恒大涨7%。
地产股上涨不是个例，整个A股房地产板块从6月30日到7月2日三个交易日内整体涨了10%。
这么大的范围、这么高的涨幅，肯定不是巧合。要么是资金填补低估资产、要么是市场认为房地产市场可能将有变化。
对于大多数普通人来说，关心的不是地产股的股价，而是自己家的房价。
只不过在现在这个阶段，房价的高低与地产股已经失去了关联性，比如说这几年各地房价维持高位，除了环北京等前期炒作投机太过的地方外，几乎没有城市有过大跌，但地产股还是惨不忍睹，很多龙头房企的估值只有5倍上下，由此可见资本市场对房地产的预期有多糟糕。
地产股和银行股一样，越来越受到政策的影响，比如银行股要为去杠杆买单、地产股要为“房住不炒”铺路，在各自市场化属性降低之后，政策方向对他们未来表现有决定性影响，比如房地产信贷政策直接影响楼市。
房价的开关 - 信贷政策
每当谈及房价，无论观点是多还是空，总有无数观点拿经济和人口这些城市基本面来作为论据，但是在估值失灵、投机属性增加的背景下，资金才是决定资产价格的最重要力量，没有之一。
资金推动下的牛市包括2015年A股牛市、2015-2018房价牛市。对楼市来说，资金的最大来源是房贷。
所以，房价的开关就是房地产信贷政策。如果信贷收紧，房价就不可能大涨；如果信贷放松，再烂的城市也可以被炒起来。
比如说一线城市在2008年底时的平均房价比2007年高点要低20%，部分远郊地区房价甚至经历了腰斩，你能说那时候城市发展不好吗？恰恰相反，那时候的经济增速、人口增速、以及未来预期全都比今天更强。
后来就是我们熟悉的一幕：央行降息、各地降低首付、利率打折、放松“认房认贷”。在这些定向刺激之下，2010年底时各地的房价比2009年初翻了一倍。同样的事情在2015-2017年也发生过，这也是距离我们最近的一轮行情，这里不再赘述。
即使是在最近这两年，各个城市的分化也告诉我们，哪里的房贷越松、哪里民间金融越活跃，哪里的房价就更容易上涨。
还一个有趣的细节，今天北京和上海的房价还不如三年多前的2017年3月高，原因在哪里？因为京沪的房地产信贷政策严格。
以北京为例，2017年3月启动“认房认贷”，之后房价开始下跌。这里详细说说“认房认贷”的意思，它意味着一个买房者申请房贷时，他在当地城市是否有房、在过去是否办过房贷，都将影响他的最低首付比例。
以北京为例：
（1）如果购房者已经在北京有房，买第二套房的首付比例是80%；
（2）如果购房者在北京没有房子，但是过去有办过房贷的（即使已经还清），首套房首付比例也要60%；
（3）既没有房子、也没有贷过款的人可以享受35%这一比较低的首付比例。
这就叫“认房又认贷”，这几招基本上把北京房产的投机性给彻底干掉了。
值得一提的是，这里的“认房”指的是某个城市的房子；而“认贷”认的是全国范围内的房贷，所以严格到了可能会带来误伤。之前我有一位朋友，曾经在老家买房贷了50万，后来还清贷款，入户北京后又想在北京买房，结果被“认贷”了，于是在北京买房的首付门槛增加了一倍。
严格的“认房认贷”也催生了一个名词 - “处女贷”，意思是要珍惜第一次贷款买房的机会，因为只有处女贷可以让你享受低首付高杠杆的买房机会。
在炒房风气最盛的深圳，甚至有人出高价去买拥有“处女贷”的房票。
因为对炒房客来说，资金是最宝贵的资源，低首付比什么都重要，他们只要有了一笔首付，就可以按三成首付比例去炒房，即使他们没有固定收入，也可以在申请房贷的时候使用伪造的收入证明和假流水进而拿到房贷...很多熟悉业务的房产中介都可以联系资源，500块钱给你一份假流水、一式两份。
银行也知道一大堆房贷申请人的收入材料都是假的，但只能睁一只眼闭一只眼，因为房贷对银行来说已经是安全性最高的贷款类型了，再者如果真的按真实收入去做压力测试（月供必须小于月收入的一半），那北上广深没几个打工族能办得到房贷了。
总之，如果有300万现金，即使无业，要按三成首付买1000万的房子也没问题，只要有了处女贷，炒房客有多大的胆就敢做多大的事。
但在北京和上海，这种事很难发生，因为京沪的户口太难拿，流向炒房黑市的户口太少。所以“认房认贷”对北京楼市非常有效，下面是2006-2017年北京房价的走势。我们可以很清楚地看到，在“认房认贷”开启的阶段房价几乎没有上升的机会。
例如2010年4月到2012年10月房价两年半没涨，2013年10月房价和2015年10月房价两年没涨，但都在随后关闭认房认贷后启动了上涨。
北京房价2006年1月-2017年7月
回过头看，经过2017年后严格的调控，北京房价这些年整体来看涨幅趋于理性，下面以万科紫苑的一个三卧户型为例，2013年10月成交价460万，2020年4月成交价603万，六年半涨幅只有31%，平均每年涨幅也就4.8%，甚至大幅跑输同期沪深300（不同房源的楼层和室内状况可能存在差异，仅作趋势分析）。
万科紫苑来自链家的成交记录
进入2020年，国家延续了前两年的降准，而且还加大了降息力度，水是已经够多了，但是否像上一轮那样流入楼市，就看各地信贷政策是否松动了。
2014底开始，伴随降息、降准，各个城市纷纷行动起来，降首付、房贷利率打折、取消认贷、放松限购等等，当时一线城市二套房首付将到50%，利率在基准水平之上可以打八折，简直是拿起喇叭喊你去买房。
我们现在要关注的是，各地会不会再次出现当初这样的情况，目前来看，可能性还很低。
国家意志
2018年以来，中国连续多次降准，货币政策的主基调从稳健中性重回稳健，去掉中性代表宽松的力度增加。到今年疫情冲击带来进一步的宽松，市场上的钱已经比两三年前多得多、资金成本也低得多。
但现在的情况和2009和2015年都很不一样，以“认房认贷”为代表的信贷调控没有任何放松，而且各地在加点后的房贷利率也没有随着市场利率一同大幅下降。
有人会说，现在房价太高了，所以要继续压制房价，但2015年之前房价就不高吗？也高。为什么那个时候就放开了让你加杠杆，现在不可以呢？一个可能的解释是：现在不敢再让居民大规模扛鼎，再加的话可能要出风险。
对房地产谨慎的另一面，国家对A股支持力度越来越大，一些值得注意的动态包括但不限于：
（1）刘鹤副总理在今年的陆家嘴论坛指出，要坚持建制度、不干预、零容忍，加快发展资本市场。鼓励中长期资金开展价值投资的制度体系，强化对市场中介机构的监管，大幅提高对财务造假等违法违规行为的打击力度，加快推动证券代表人诉讼机制落地，更好地保护投资者利益；
（2）监管部门对待险资的态度出现180度转弯，从前几年以排斥险资“野蛮人”，到现在引导险资入市；
（3）积极引入外资进入A股，降低甚至取消外国投资者进入A股的壁垒，QFII基金取消所有限额。
一边死死摁住房地产信贷、另一边积极引入长期资金进入A股，显然是希望做好“房住不炒”的同时再培育出A股的长牛，这已经是很明显的国家意志了。
这个方向是正确的，一个经济大国不能没有强大的资本市场与之匹配。
股市和楼市的最大不同点在于，股市可以在创造财富的同时利好民生（个人投资者、社保、养老等基金都在其中），但楼市相反，楼市越涨民生越难；而且股市可以受益于上市公司不断的创新和业绩增长进而持续向上，但楼市依赖城市化这种一次性红利，又受制于人口老龄化的长期冲击。
A股能否成功蜕变成美股那样稳健、规范、长牛的状态，还有待于我们进一步观察。房价之所以长期上涨，是因为它规则明确、尊重业主权利、底层资产清晰、相对来说没那么坑。
A股成功与否不仅取决于上市公司在未来的盈利能力，更取决于资本市场的制度建设。我们需要的是一个惩恶扬善、去伪存真的市场。
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