不要做Co-Working Space

围城

围城

• 这是一个围城...站在城外的人，直觉做'孵化器'或'联合创业办公场地'，是一件特别酷的事情...直觉'创业'或'加入一个创业团队'，是一件特别牛逼的事情...
• 作为一个站在城内的人，我想说的是，不要随便选择创业，或者去做Co-Working Space...

前车之鉴

新单位

• 新单位应该是上海做得最早，也是最有调调的联合办公场地。
• 从2009年7月，3位最早的联合创始人刘妍、阿角、陈叙联合成立开始，再到后来搬到永嘉路的老式民宅。之后逐渐发展其它场地，包括思南路偏向设计师的'派合智'、静安设计中心等。
• 永嘉路的店，一楼'新咖啡'、二楼以上办公场地、顶楼会议室、木质楼梯、整体规划及装修风格、直至细节都反映出背后创始及运营人员非常多的思考。
• 精致、不喧哗、去过的人很难不留下深刻的印象...

新单位-永嘉路

• 而成本压力，始终是悬在每个做Co-Working Space人头上的达摩克利斯之剑。
• 新单位永嘉路店每月的租金成本接近4万，而每月租户的收入只勉强能够维持租金。这还不算创始人工资、场地日常运营以及易耗品、水/电/物业费、运营团队工资等支出。
• 当然，新单位除了基本的场地服务之外，衍生出非常多其它的服务类型，包括：时间服务、新顾问等。但再好的概念，归根到底也是一门生意，是生意就需要有商业模式来赚钱。

商业模式

• 背景：即靠山，不同的人基于不同的目的来做孵化器或Co-Working Space。而归根结底，不是“为名”就是“为利”。政府背景的多为名，私人背景的先为名后为利。
• 产品：无非3种。1、场地出租；2、人脉资源对接；3、项目孵化及投资服务。从时间维度上看，第3类服务短期内无法带来收入。第2类服务无法给出清晰的收费标准。
• 收入：也是基于以上原因，一般的联合办公场地的收费模式也比较简单：1、按场地面积（或工位 ）每月计费，2、或者将那些无法清晰计算的人脉资源对接、活动参加等打包成一个会员服务，每月收取会员费。
• 运营：人脉对接是联合办公场地运营特别重要的一环，而这对于场地运营人员的要求就显得特别高了。要招聘一个能够正常运营场地，又拥有一定人脉，能够和客户聊到一块去的运营人员。往往不是一个刚毕业的学生能够做好的，无论是招聘这么一个人需要的资金成本，还是培养这么一个人需要的时间成本，都不是一个早期联合办公场地团队所能承受得起的。
• 想象力：联合办公场地未来的发展需要想象力，而这份想象力又特别受制于场地。无法像一般互联网方式一样，以特别低的成本获得指数级的增长。每拓展一块新的面积，租金成本和人员投入都是呈正比例增长的。

面向A轮融资团队

联合创业办公社

• 在这一点上，市中心静安区的People Squared就做得非常好。
• 整体偏中高的定价，但是客户大多是海外背景，或者已经完成天使轮/A轮融资的团队，拥有一定的资金基础。他们正需要离市区近，装修有格调，氛围又好的联合办公场地。
• 此外，People Squared还在做一件非常有想象力的事情。除了一般我们能想到的场地扩容之外，还在尝试品牌以及服务模式的输出。