日更系列39| 小镇生态系统

1 三融小镇生态系统：

引领者为泛华集团

• 指结构上的生态。

就是结构上、功能上能够形成闭环，能够自循环。
“平台＋智库＋资本+产业孵化器+系统解决方案”就是一种生态产业结构；

• 指运行上的生态。

生态中每个单元都是一个独立而开放的IP组织，能够与整个系统、与其他IP组织自由地、有机地链接，形成自组织、自协作、自调节的有序系统。

• 外部生态产业链。

用互联网平台思维+实体动力企业，搭建甲乙丙丁+政府联盟。构建恒星体系，自转与公转有机互动。

泛华·三融小镇，从平台到生态，就是各类IP组织，从内容、运营与服务IP的聚集、融合与成长，实现产业生态系统和价值链，产业链的重构。

这个产业链很长，前端是对政府的需求把脉，对企业员工的需求把脉，中端是把招商最好，后期是把运营做好。

2 通州各镇的目标

要以系统思维打造新型城镇化发展的聚集力。

战略为势，解决内生动力；
产业为本，实现可持续发展；
规划为纲，构建新空间经济理论；
文化为源，塑造区域发展精神力；
创新为魂，为发展注入新活力；
金融为器，营造城市造血机能。

企业和政府的合作产业城镇项目要通过四项基本服务：

• 区域的产业研究和区域规划；
• 区域的基础设施建设；
• 产业构建（最核心）；
• 后期的运营和管理供作。

政府采购这些服务的费用来源就是财政收入。

为什么这种模式能得到政府认可？

原因有三点：

• 经验丰富，相比政府打造的同质化的园区更可持续；
• 规划的统一性，政府的产业规划是发改委做的，城市规划是规划局做的，土规是土地局做的，基础设施是建设局做的，缺乏统一和可落地性；
• 政府官员是流动的，而企业相对稳定；

企业为之服务的业务流程分为四个阶段：

• 科学精准的产业定位；
• 区域开发建设的费用；
• 招商以及服务平台的搭建；
• 区域运营；

在区域内企业要搭建三个平台：

• 数据中心；
• 研究院（研究选址、招商和客户）；
• 资源中心。

在产业地产领域，实际上不只有华夏幸福，还有宏泰，而且都是依托城镇化建设开发的大集团。宏泰的业务和华夏雷同，但模式却各有特色，华夏靠落地投，而宏泰靠土地分成和企业投资服务。但最终的收口一定是在产业税收！

这也是此类模式最重要的环节

3 中国经济转型中的产业地产

产业地产，基于两点：

• 中国房地产进一步分化；
• 中国经济发展方式在转型；

但产业地产最不清晰的就是他的投资模式、运营模式和盈利模式，就是它的商业化模式还没有建立起来；

困惑主要来自于传统的房地产思维

招商引资的四个阶段:

1.0 靠土地、政策和劳动力；
2.0 通过构筑产业链来完善产业的集聚；
3.0 通过建设服务平台，做服务；
4.0 产城融合？

产业地产的七大新形态：

• 科技产业社区，涵盖五个要素：地界范围、服务对象、城市配套、管理运营形式和共同行为规范（价值观）；
• 特色产业小镇；
• 中外合作产业园；
• “中途岛”模式——从创业苗圃、孵化区、加速器、创业与企业成长训练营等，构建和设计好小企业的发展的商业模式；
• 产业新城；
• ppp模式；
• 发展服务商。

发展服务商，是未来产业地产发展趋势——以服务推动的资本化。而非以资产推动的资金化！

4 生态圈的构建

园区要多复制，就要形成循环，一个大循环，一个小循环。大循环是跟政府的一些税收结合起来；小循环就是要建一个生态圈；

生态圈要实现三赢：

• 项目得挣钱。
• 政府要满意。
  -企业必须满意。

生态圈的外围是科研院所、大学、试验平台、检测机构、行业协会、基金，这些都是被你整合的对象；

这个循环才是生门，不是死门。但需要三要素：

一是优质资源，即优质城市的优质位置；
二、优质的产品；
三、优质的客户。

项目的核心本质的要有好税收；

如何实现客户价值：

• 给客户做什么：

建一个全国化的选址平台;
要有优质人才的供给;
要有大城市的配套支撑；

• 提高企业的入住效率：

中小企业的痛点是拿地时间不可控、竣工验收手续时间不可控。

• 产品功能的满足：

标准化的产品，符合行业发展周期规律的产品；

-扎扎实实做服务

政府最关心的三点：

投资金额；
建筑形态；
招商速度和质量。

因此，
园区最大的敌人是时间！