写在前面的话：
因为自己曾经的主要工作，就是办理贷款，所以，即使离开银行，还是在关注这个领域。这些文字只是记录分享一下自己所知道的，希望能够抛砖引玉，或者能为人带来一些关于投资的思路也好。欢迎指正探讨。
一、什么是不良资产
不良资产主要是指金融机构的不良贷款。贷款按遭受损失的风险程度分为5类，分别是正常、关注、次级、可疑、损失。后面三类的贷款，就是不良贷款，并且，贷款损失的可能性依次增高，损失类贷款几乎就是收不回的贷款。
二、为什么会有投资机会
虽然贷款变成了不良贷款，但是这些不良贷款大部分都是有抵押物的，且通常抵押率不超过70%，也就是说，借款人在找银行借出70万的时候，是提供了至少价值100万的财产给银行。这些财产大部分是房产和土地。有财产的地方，就有投资机会。
三、如何投资不良资产
（一）、自己亲自上阵
当借款人无法如期归还利息或本金的时候，抵押物作为防范风险的重要作用就凸显出来了——变卖抵押物偿还贷款。
第一种卖，是发生在没有进入法律流程之前。这部分借款人是还款意愿比较强烈的（在此我衷心祝愿他们还能东山再起），是有契约精神的一部分人，面对不能如期归还贷款的困境，会积极想办法，哪怕忍痛变卖财产。借款人会通过自有渠道想办法出售财产，也会请银行寻找买家。当谈好买家之后，买卖双方会签好购房协议，然后就走银行的流程。通常的流程就是买家把钱转到借款人卡上，银行立即扣款（如果在这个环节买家怕发生风险，也可以和银行申请从买家的卡上扣款用以归还贷款）。然后银行会最快速度取出房产证给当事人（肯定是买家陪着借款人去银行拿房产证了）。然后当事人就去房交所办理解除抵押，过户的事情。此事完结。
这种情况下，借款人下定决心要归还银行贷款，他有快速变卖财产的意愿。原因主要是一旦逾期发生以后，逾期贷款利率会在原有利率的基础上上浮50%，晚一天归还，需要付给银行的成本会更多。所以，在这种情况下，买家是有可能以较低价格买到优质房产的，尤其是直接掏现金购买的买家。但千万不要误会是以打7折的价格便宜买房了，成交价多少，还是取决于卖家的心理价位。
这种情况下，能够实现银行、借款人、买房者三赢，但这种投资情况，可遇不可求。首先要有还款意愿强烈的借款人愿意变卖房产；其次借款人要卖的房子，恰好投资人也看上了；最重要的是，买卖双方的价格和付款方式能够达成一致。
第二种卖，是发生在进入法律流程以后的司法拍卖。具体的拍卖流程此处不详写，个人认为，进入这个流程的借款人，自然是不能与银行友好协商一致积极主动变卖财产的，因此，购买风险自然会大于普通二手房。但是，不用因噎废食，重点是防范好一些风险，了解有无产权纠纷、现在有无住人、住户配合迁出与否、房子有没有带租约等问题。如此，还是能够挑选到好房子。
（二）、投资于资产管理公司
有一些公司，它的诞生就是为了处置不良资产（当然，目前这样的专业团队还是很稀缺的）。就如同炒股一样，投资人可以自行钻研进行买卖。也可以交给专业的团队来进行股票投资，比如购买基金公司发行的股票型基金。同样的道理，投资不良资产，除了以上自己去挑选房子，低价买入这种投资方式。还有一种投资方式就是投资到资产管理公司。
这些专注不良资产处置的公司，他们的盈利逻辑就是左手买资产，右手处置资产，赚取中间差价，但在实际操作中难度不是说起来一句话这么轻松。
第一步：买入资产。
站在银行的角度，它不想坏账率太高，国家也不允许，不利于社会稳定。但是因为最近几年经济环境不太好，09年开始信贷投放激增等原因，客观上，各大金融机构都形成了金额巨大的不良贷款。所以，金融机构有需要变卖的不良资产。
金融机构是打包来销售这些不良资产，自从2014年开始，不良资产大量暴露，所以金融机构卖出的单个资产包金额巨大。面对动不动就以亿为单位的资产包，买入资产这一步非常关键。主要从以下几点来看：
第一、资产包的质量。影响资产包质量的因素太多，比如：
卖家是谁？不良资产的“生产者”主要是各大金融机构，其中，银行的风控是最严格的，想想一些在银行不能获得贷款的借款人，在小贷公司可以贷款就能理解了。即使在银行业，不同银行的风控情况也是不一样的，想想同一借款人同一个抵押物在不同银行能够获得不同金额贷款，也能理解这个道理。
此外还有资产包里面包含了多少债务人？债务人是自然人？私企？国企？有多少债务是有抵押物，保证人？是否为第一债权人？这里仅仅列举了部分因素，选择资产包需要极高的专业能力。资金实力不够强大，专业能力不够强大、经验不足都有可能带来亏损，或者依靠运气的成份就比较大了。
第二、资产包的价格。
相中要买的资产包以后，还要以合适的价格进行买入。通常从银行购买不良资产的价格会是贷款本金的3折左右。影响价格的主要因素还是贷款的分类。虽然都是不良贷款，但是次级贷款肯定比损失贷款更值钱。
第三、谈判
以上两个步骤完成了资产包的估值和定价，最后一步就是与“生产者”谈判博弈了，以最满意的价格买到最优质的资产包。
以上三个环节，能够看出来，想要进入不良资产处置行业，在这个机会中赚取收益，无论是对专业能力，还是人脉，都有极高的要求。目前不良资产管理行业的情况就是：行业龙头是4大国有资产管理公司（1999年成立，专为处置四大宇宙行不良资产而诞生）、地方性资产管理公司（2013年起，政府允许设立省级资产管理公司，目前有18家正式获得资管牌照）、以及社会资本。
第二步：处置资产
资产管理公司通过各种他们擅长的方式来处置资产，实现盈利。以下列举部分来写一下，排名不分先后：
1、继续追债：我充分相信资产管理公司的追债能力会强于银行，因为，通常银行出现逾期贷款之后，主要就是经办客户经理及行长来负责。要一帮擅长办贷款的人，突然间要华丽丽转身成背负各项任务指标，且还要专注追债的人，真心很有难度。
2、抵押物变现、出租。
3、和债务人协商还款。还款金额可以低于借款金额，理论上只要高于资产管理公司的购买价格就可谈。但是银行是不能这样做的。
4、分销资产包。有实力的资产管理公司可以把资产包拆小，卖给更小规模的资产管理公司。
5、债权转股权。股权有升值的可能性。
关于资产管理公司具体怎么处置，我就不详细写了，主要原因还是我目前也写不出来。总之，一句话，让专业的人来办专业的事情，他们的效率会高很多。
对于普通的投资人而言（只要不是想投身于不良资产处置行业），花心思去研究如何买到低价房的时间，可以分一些出来，用来研究一下如何挑选资产管理公司，以及它们发行的产品。