“反弹过猛”后深圳出台楼市调控新政，硬核手段严厉度超过北京？

华夏时报记者 李未来 实习记者 张慧敏 深圳报道

由于住房供不应求，加之一二手房价格倒挂，上半年，深圳市房地产市场迅速升温，出现近万人“打新”的盛况。本着“房住不炒”的原则，深圳市今日出台了八条关于促进房地产平稳健康发展的新规定。

落户三年还需叠加36月纳税或社保

7月15日上午，深圳市住房建设局联合七部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。文件调整了商品住房限购条件中的年限，深户居民家庭、成年单身人士（含离异）购买商品住房须满足两个条件，即落户本市满3年以上，且购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

在差别化住房信贷方面，购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。同时政策对普通住房标准也进行了细化，规定享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

此外，对存量住房（即二手住房）交易计税参考价格进行了更新，使计税参考价格更接近市场价格。将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。政策对交易价、评估价、登记价“三价合一”制度也进行了完善，规定房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。同时，要加大二手住房交易信息公开力度，严厉打击房地产市场违法违规行为。

针对上半年个別新房项目出现多人抢购的火爆局面，文件指出要加强热点楼盘销售管理。

为“反弹过猛”的深圳楼市打一针镇静剂？

上半年，深圳二手的房地产市场疫后飞速恢复，增速指标领先其他城市，价格价格上涨明显，涨价房源占比持续上升。诸葛找房数据显示，上半年深圳二手住宅成交43586套，累计同比达39.9%，增速大于北京（-5.8%）、上海（-8.4%）。截止到2020年6月，深圳二手住宅市场平均价格为69599元/平方米，上半年累计同比上涨8.0%。6月，深圳业主涨价房源占比为54.6%，环比上升2.2个百分点，同比上升29.9个百分点。

“上半年总体来看，成交量跟过去其实差不多，只是疫情后的反弹，力度太猛，导致近期楼市有点过热的态势，所以才有今天政策的出台。”针对此次政策出台的背景，深圳中原地产总经理郑叔伦对《华夏时报》记者如是分析。他认为，存量住房交易计税参考价格更新、增值税征免年限调整、普宅定义修订、“三价合一”制度的完善，其目的都一致，即以增加交易成本从而达到压抑成交的效果。

购房者张先生认为，这个政策比以前要严格。他对《华夏时报》记者表示：“尤其是对购买豪宅的购房者，一些人之前花钱办了深圳户口，但是一直没有交税，这下资格也用不了了。而离婚三年内按照原家庭计算套数这条，则比北京目前的政策还要严格。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者说：“此政策出台，针对的是当前深圳楼市的新情况，即随着落户人口的增多，供求矛盾在增大，必须通过政策调控来缓解。”郑叔伦也认为，纵观这次的政策，首先是需求的管理，进一步提高购买住宅的门槛，立即可以把市场上有效需求降低。

针对贷款条件差別性的调整，58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者说：“这一政策明显有利于自住改善型购房者，以往的严格“认房又认贷”信贷政策往往不利于自住型改善需求，这一调整是政策中的亮点，预计后续或有其他城市或地区也会跟进。而个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，将对二手房市场交易形成直接影响，转让税负的增加，会减少二手市场的热度，对于平抑二手房价格会起到一定作用。”张波说。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，本次新政最关键的在于调整商品住房限购年限。但新政并未对居民购房套数做出进一步的限制，有助于深圳本地正常购房需求的稳步释放。

针对普通住房标准的细化，诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱表示，这条政策在之前的普宅非普界定标准只有容积率、建筑面积的基础上增加了总价指标，明确界定750万以上的为非普。由于深圳豪宅需要缴纳豪宅税，合理的界定普通住房和非普通住房标准，能够保障大部分群体对普通住房的需求，有效抑制非普通住房价格上涨。

当被问及下半年市场的发展时，王小嫱说：“在‘房住不炒 因城施策’的原则下，市场过热的城市仍会跟进收紧调控政策，但整体来看，在全国开发经营指标增速并未恢复到历史同期水平背景下，下半年政策全面收紧的概率不大。“