深圳人，正被房价抛弃？
本文经授权转自AI财经社（ID：aicjnews），原标题为《来了，还是深圳人？》
文 |田晏林
编辑 |嵇国华
从80年代蛇口的激辩，再到千禧年《深圳，你被谁抛弃》的讨论，深圳在过去的发展中，每逢关键时刻必有议论。这次，眼看着楼市脱缰而去，重拳调控如期而至，新的议论也正在展开：深圳人，怎么能被房子所定义？
大闸落下
“好不容易跟业主谈妥价格，结果路没走一半，客户就失去了购房资格。”
“政策是上午9点出的，那会儿已经带着客户准备去罗湖签合同，400多万的房子，客户前前后后看了一个多月，说没就没了。”在深圳从事房产经纪三年的李强，说自己从未有过这样的尴尬与无措。
7月15日，经历了上半年的疯涨，深圳市住建局发布新一轮楼市调控政策。
制图/张哲
李强的客户，就是因为没有满足“购房需满三年社保”的规定，才被迫出局。“还有两三个客户也是因此失去购房资格的。不过这还不是最惨的。”王莹是李强的客户，准备了300万的首付款，本打算今年买个两居室。因为孩子到了上小学的年龄，王莹早早开始研究政策，她知道父母是深户对于孩子未来上学有多么重要。
深圳采用的是积分入学方式，如果父母在深圳有房产且有深圳户口，很有可能分在A类；如果在深圳无房产但有户口，有可能是B、C、D类；但是在深圳无房产也无户口的，有可能就是E类。而深圳好的小学报名人数很多，家庭在深圳有房产、有户口的孩子更容易被录取。
王莹在深圳打工五年，按照她缴纳社保的时间，完全满足落户条件。两个月前，她终于办理好深圳户口，就差买套房就可以让孩子赢在起跑线了。
然而，“7·15”新政出来后，王莹失去了购房资格。因为今年才入深户，她需要等满三年才有新的购房资格。“如果没办深户，以她五年的社保，也能满足非深户的购房条件，还是能买的。”李强感叹。
另一边，王莹在自责，她不知道孩子上学要怎么办了。如果上个月她没有因为业主多要那5万元的首付款而犹豫，如果她没有办理深圳户口，一切或许都会不同。“如果可以买那个房子，我现在多出20万都愿意啊！”
但现实没有如果。“好后悔！还有什么办法可以补救吗？”隔着手机屏幕，李强感受到了王莹的绝望。他不知怎么安慰，除了建议孩子先读私立学校，他已经想不出任何办法来帮助这个妈妈了。
在业内人士看来，虽然这次政策把很多炒房客排除在购买线外，但也抑制了一部分的有效需求。存在有效需求的，不止一个王莹。另有一位深圳的房产中介人员告诉AI财经社，新政策一出，他手上有50%的客户没了购房资质。这意味着，他失去了一半的生意。
贝壳研究院监测数据显示，“入深户满3年且社保满3年才有购房资格”这项政策，精准打击了投机需求，影响至少35%的购房群体。而扩大增值税免征年限的冲击，则覆盖市面上50%的二手房。据乐居报道，宝中一套88平米、售价1300万元的三居室，客户想砍10万元，业主无论如何也不答应。然而新政出来后，房屋因过户不满五年，业主需要多缴65万元的增值税。业主当天口气就软下来，降价70万元，表示可以立即成交。
深圳贝壳研究院院长肖小平表示，最近两个月，深圳二手房平均月成交数近一万套。新政落实后，估计成交数将减少3000-5000套房，让市场回归到正常水平。
尽管打击炒房客的楼市新政，误伤了部分改善型和刚需客户，但在李强看来，深圳调控政策再不出，更多的刚需客反而买不起。“办深户太容易了，花钱买个学历基本都能搞定。只有限购力度加大，才能确定谁是刚需，谁能买房。”
图/视觉中国
房价，从何时开始脱缰？
在深圳持有两套住宅的Chris，短短半年时间，身价就上涨了600多万。比起炒房投机，Chris更笃定自己是在做价值投资。不过他一开始也没料到，在全球经济都饱受新冠疫情困扰时，深圳楼市还能如此坚挺。
“去年，深圳建设社会主义先行示范区的概念出来后，前海说要扩容，把宝安放进去，当时宝安应声涨价。之后‘8·18’取消豪宅税和松绑公寓限购，深圳的购买力又被释放了很多倍。直到今年1月份，很多炒房客本以为遇到疫情，房价要跌了。结果3月份招商蛇口的湾玺项目轰动全国，3000万元/套的公寓开盘即遭秒杀。”Chris说，受市场情绪的连锁反应，这把楼市的热火一直烧了半年多。
进入4月，深圳楼市的失控仍在继续。AI财经社曾在《深圳楼价不等人》一文中提到房抵经营贷如何在深圳流行。比如投机者会通过各种隐秘手段拿到“房抵经营贷”的资质，用贷出的低利率的钱再次投入楼市，这其中不乏很多公司老板，抛弃实业，投身炒楼。
当时，南山区、宝安区有部分网红楼盘的价格飙升到20万/平方米以上，很多研究机构都不敢对外公布深圳11个区的房价数据。
图/视觉中国
7月16日，国家统计局公布了6月份70城的房价变动情况，没有悬念，深圳以74929元/平方米的单价领跑。数据显示，4个一线城市的二手住宅销售价格环比上涨1.0%，其中北上广深分别上涨0.7%、0.4%、0.8%和1.9%，深圳与北上广的房价差距进一步拉大。
深圳海岸集团董事朱力为告诉AI财经社，深圳房价的支撑面既有现实因素，也有心理诉求。他解释称，深圳人口一直是净流入，住房的刚性需求旺盛，而且随着经济赶超香港，大家也开始对标香港房价，认为深圳还有上升趋势。“尤其在通货膨胀的环境下，人们对货币超发存有顾忌，对其他投资缺乏信心，所以买房是资产保值最稳妥的选择。”
“湾区经济评论”曾在5月27日的一篇文章中分析称：“深圳已经是一个被金融杠杆深度绑架的城市，在某些方面甚于香港。深圳房价的根源也在于此：剧烈的资本集聚、过度的金融杠杆化，对应一线城市供应量最少的住房，成为资本最佳的寄生标的。”
面对市民日益高涨的抱怨，政府部门加快寻找解决路径。7月4日，住房与城乡建设部副部长倪虹赴深圳调研，与深圳市住建局、房地产开发商、房产中介机构等代表举行了座谈会。
会上，开发商就高房价的成因分为两派。华润置地华南大区总经理蒋慕川认为，受土地资源制约（辖内土地面积约1997平方公里，只有北京的12%），深圳住宅用地供应量一直太少，尤其是优质的地区供应量更少，这是深圳商品房供不应求，房价上涨压力大，优质区域一二手房价格倒挂严重的重要原因。“深圳市政府今年加大了住宅土地的供应，希望政府能够继续加大供应力度，能够扩容。”
但万科集团合伙人谭华杰表示不认可。他认为，深圳的问题不在于人多地少，而是开发率低。“目前全球除中国以外没有一个国家规定开发率控制在50%以内，日本东京登记的开发率为70%，深圳是全中国开发率最高的城市，但也就40%的开发率。”
两派的观点各有道理，争论的背景是深圳日益承压的经济基本面。深圳统计局数据显示，2020年一季度深圳生产总值达5785.6亿元，同比下降6.6%，其中房地产投资逆市增长2.1%。因疫情对于外贸制造业的冲击，三大产业的结构也由2019年的0.1：39.0：60.9调整为0.09：33.3：66.5，几乎触及第二产业比重30%的底线。
早年，由官方主导的“腾笼换鸟”主要以低端制造业的迁移为主，而随着人力、租金以及原材料等成本的增加，近年迁出深圳的不乏高端制造业。例如，在华为终端将工厂与总部搬移到东莞松山湖后，龙岗区的智能手机产量从2015年顶峰时的7518万台，掉至2019年的206万台。
取而代之的是，金融业从2018年开始超越制造业，成为深圳最大的税收来源。制造业的空心化也意味着，更多闲置的资金将涌入金融服务业与房地产业。
这很难不让人联想到曾经的香港。因为过度重视房地产、服务业和金融行业，轻视实业，香港楼市在90年代末期经历了从狂热到崩塌的过程。高峰期，香港房贷比例能达到90%，市场曾出现两种声音，一种观点看好，另一种看空。有学者认为，香港的金融资产和房地产资产占整个社会资产的比重过高，市场处于极度不稳定状态。随着1998年金融危机的爆发，第二种观点被印证。
如今的深圳，不得不警惕这种潜在的地产泡沫。深圳市政府发展研究中心主任吴思康指出，盲目追求第三产业的比重会影响城市竞争力，造成产业空心化。深圳的定位是创新型城市，创新一定要有制造业的支撑，否则创新容易成为无本之木。
“现在的深圳和当年香港的产业结构不一样，强调科研能力，新兴产业的发育比较好。而这次新政明显在金融管控方面吸取了香港教训，对贷款比例有细分限制，看得出来我们金融行业的管理人员是有警惕的。”朱力为表示。
图/视觉中国
深圳人，正被房价抛弃？
“相同的自我奋斗，在不同的深圳楼市历史进程下，人生就完全不一样了。”
7月初，游戏博主“何求知”在微博发布的《再见，深圳》一文，引发网友的强烈共鸣。毕业来深5年的何求知，在这里工作、结婚、生娃，最终敌不过房价，选择逃离。
他不是没想过留下，并为此设想过两个“留深”方案。
方案一是花800万元一步到位，买下福田区一般学位的90多平方米的小三房，但2.5万左右的月供，压力非常大。“我们算了一下，月供加上请阿姨、养小孩、吃饭穿衣等日常开销，家庭收入基本月光，只能祈祷无病无灾、公司不裁。”何求知写道。
方案二是花200万元左右，买个30平方米的小房子用来上小学，并在学校旁边租大房子过日子。虽然经济压力小很多，但租房10年，等两个孩子读完小学再换房，意味着平均2年搬一次家。
纠结了许久，何求知最终决定离开。“为人父母之后，感觉被神奇的激素操控，不自觉就要在力所能及的范围内给孩子最好的机会。但其实无论在哪个城市，只要好好工作，经济上都可以给小孩提供较好的教育资源。”
图/视觉中国
像何求知这样不想做“人肉干电池”的深漂还有很多。但也有和王莹一样，在这座城市奋斗过青春的人，为了让后代享受自己阶段性胜利的果实，拼了命想要留下。
自5月开始，深圳住建局严查高价房源，但市场上一二手房价格倒挂的现象依旧存在。Chris告诉AI财经社，炒房的人在全市范围“打新”，每个人手上都攥着3-5张房票，“黑科技手段多得很，有代持的、有离婚的，还有把自家亲戚的户口转到深圳的，就为了多拿一张房票。而真正刚需的人知道抢不过，只能高价接盘二手房。”
对于很多出身普通家庭的人来说，即便是在腾讯总部工作多年，拿着公司提供的50万元的无息贷款，如果首付不靠家里资助，很难想象在深圳顺利安家。不愿意高价接盘的王莹们，要么跑到几十公里以外的龙岗和坪山买房，要么选择临深的惠州和东莞置业。
曾经，那句“来了就是深圳人”的标语，让很多年轻人对这里趋之若鹜。朱力为回忆，1998年自己第一次踏进深圳南山时，这里还是一片荒地，他们最早开发的楼盘，当年每平方米只卖不到5000元，“当时很多大学生，毕业工作两三年，就可以通过贷款买房。现在的年轻人很难。”
1993年，广东深圳，邓小平画像下，正用大哥大通话的行人。图/视觉中国
20年过去，南山区的房价增长了近20倍。在房地产业内人士看来，深圳的房子贵，但户口不值钱，北京的房子便宜，但户口值钱。“就看你追求什么了，深圳户口的价值是转到房价上的。”
如今的深圳，关于未来的讨论似乎正在消失，所有生活的美学都指向一个词——赚钱。在超一线城市里面，深圳最为年轻，Chris称这里是“快餐城市”。深圳不像北上广有浓厚的文化底蕴与市民基础，它没有老本可以吃，唯一的资本就是年轻以及逐渐消退的改革红利。
朱力为建议年轻人，在进入深圳前，要理性地做好准备。“这是一个千万级的大都市，它的包容性非常强，不管做什么工作，在深圳都可以找到机会。我们的员工，从保安员做到集团的副总裁，也就是这20年间发生的事情。”
但不是每个保安都有机会坐上高位。深圳的两极分化很明显，城市新贵偏爱南山宝安一带的沿海天价公寓，初代的深圳客在罗湖或福田老早就有不止一套房子。中产阶级为了满足通勤及生计的要求，只能往更偏远的龙华或龙岗走，这里的楼盘价格只是西部的一半。至于刚毕业的年轻人，无须担心，这有数不清也拆不尽的城中村，房租比北京上海都要便宜很多。
尽管全国房价排名第一，GDP排名第三，且年轻人比例远超其他一线城市，回看2019年社会消费品零售总额，深圳只能排在第七，甚至远在重庆成都武汉之后。这说明，深圳人是很有钱，但钱都流进金融业与房地产，挤占了实业跟消费。
“深圳是双轨世界，有钱人有他们的世界，没钱但是有才的人也能找到位置。”作为“深二代”的Chris十分清楚，深圳的教育和医疗资源极度稀缺，“如果要享受这些，就需要不断地筛选，房价就是最好的试金石。”
回顾历史上诸多大城市的发展，任何想要真正吸引人才定居的城市，对于医疗、教育以及文体等公共设施的投入是不遗余力。而这次楼市新政仅着力于限购层面，并没有从全局上考量人才安居的问题。业内分析认为，这种打补丁的政策，可能会使城市对于人才的吸引力减弱。
根据《深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划》，剔除了生态保护用地及耕地，至2020年，深圳建设用地的总规模只有1004平方公里，新增的建筑用地要控制在87平方公里以内。2019年，深圳常住人口达到1343.88万人，生产总值达26927亿元，仅次于上海、北京。
图/视觉中国
换句话说，深圳如果要以三分之一、甚至五分之一的土地资源，维持与其他超一线城市相当的发展速度，它需要发展附加值更高的产业或拿出更高效的生产机制。
又或许，这才是深圳的追求：它需要不断用新鲜血液浇灌，以维持活力，它不负责养老，只为见证一个个商业传奇。
现在，深圳的炒房客们还在等待政策细则的出台。在Chris看来，无论政策如何调控，只能解决短期房价上涨的问题。“不管压几年，需求迟早会井喷，深圳房价很有意思，限个两三年，需求爆发一次，然后再限，再爆发。”
至于王莹，以及更多初来乍到的深漂，落户只是第一步，按照新政的要求，他们还必须做足心理建设与财力准备，以迎接三年“届满”后的汹涌房价。（应采访对象要求，文中李强、王莹、Chris均为化名。）
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