最近经常有小伙伴问我，作为设计人员，怎么了解地产？怎么入门？地产的设计部门是做设计么？
多年前，我刚从设计院转到地产公司，一天刚给某城市综合体项目的美国设计团队发完邮件，公司领导收到抄送后忍不住从楼下冲上来，“我跟你说说什么是设计管理体系。”
那一刻，我入行了，从此不再是一个只会做方案画图的设计师。每次想起这一幕都心存感激！
“Design management is the effective deployment by project managers of design resources available to an organization in the pursuance of its corporate objectives.”----Peter Gorb.
--“设计管理是由项目经理组织在其企业目标的依据设计资源的有效部署。”----彼得Gorb
这里面最大的坑，应该是以为地产设计管理就是做设计，只是从乙方转到甲方，从桌子的这一边挪到了另一边，殊不知，设计管理 和 设计 是完全不同的两个行当。
有些设计师，在地产公司一直和设计公司一起改图，在产品研发的路上越走越远，成了大神，那其实，留在设计界，包括地产公司的研发岗、总工岗，更适合你。
可惜不少小白做了两三年，一边和设计单位一起改图，做完一个项目接一个项目，却离开管理越来越远，一边陷入了深深的焦虑惶恐之中，失去对管理的控制。。。。
并不是所有地产公司都能提供系统的设计管理培训，更不是所有人都像我这么幸运的遇见贵人--学霸型领导。
在地产公司，具体项目的设计管理需根据企业经营目标，合法合规、降本增效对设计资源进行有效部署。一般项目的设计经理，需要从搭建设计体系、设计过程管理、设计质量把控三个基本模块进行设计管理工作，而其中最基本的，就是搭建设计管理体系。
大白话：项目中都有哪些供方？怎么请供方？（Who？）有哪些设计工作？（What?）怎么组织做出需要的设计？(How？)花多少钱，花多少时间？（How much?）
一、 搭建设计管理体系
1.1 设计管理体系，分为管理决策、主要设计、主要顾问、分项工程二次深化设计 四个层级，每个层级对下层级单位有工作协调和技术管理的职责。
设计管理体系
一般大型公共建筑项目，有25-30个设计供方， 一般住宅项目，有20个左右设计供方单位。篇幅所限，各单位之间的工作成果、分工界面一览表，怎么做到无缝衔接不扯皮，就先不展开。
（设计管理体系一览表暂略）
“可我作为小小乙方无法控制甲方啊？“
还是回到设计管理体系那个金字塔，所谓管理决策层，指的不只是在电话那头催你交图的那位，而是指真正对项目有决策权的包括出资方、开发方，甚至是日后的经营方，这方面我会在公司治理和设计过程管理的文章中会详细说。
甚至在绝大多数大型地产公司，经办只是一个组织者，还不是一个决策者，只是不少设计管理人员有这样的幻觉。。。。。其实保持中立的组织整件事，反而更高效。越早明白这一层，越少走弯路。
作为设计方，应该从碰头会、邮件等各种渠道，了解其他单位的情况。每个设计阶段，都只有一个核心设计单位，其他所有单位的图纸，都要以此为底图修改，并汇总到核心设计单位的图纸中。
这有点像打篮球，场上的五名球员通常分为五个位置，包括控球后卫（PG）、得分后卫（SG）、小前锋（SF）、大前锋（PF）和中锋（C），要互相传球最后得分，你不能给每个球员发一个球，“你们玩去吧。。。。。。”
关于核心设计单位的分阶段协调和分工界面，我会在后续文章中再专门介绍。
1.2 设计供方管理制度，包括以下流程：
而这一切的核心，就是设计任务书，而且是合同附件深度的设计任务书，主要的设计合同约有15份，应根据项目经验积累不断优化形成模板。
对于大型公建项目，在没有年度标可用的情况下，主要设计单位要求在项目启动后一个月内完成定标，主要顾问单位、二次深化设计单位等要求45天内完成定标，完成设计管理体系搭建。
住宅项目应尽量使用年度标配置合作单位，项目获取即开工。
常见的问题，就是半路中途换设计单位，杀伤力无疑于临阵换将。一方面，是上面的流程并没有严格执行，原因可能很多，小白不能控制的层面这里就不说了。小白要先记得几点：
1，选供方不是选公司，而是选团队。
2，钱多选了一堆全明星团队也不见得是好事，大腕之间方案冲突是常有的事情，记得每个阶段只允许有一个设计核心单位。
3，根据设计费预算看菜吃饭，设计单位也是分高端、中高端、中端的。。。
1.3 设计费预算
根据不同业态，设计费成本科目控制经验不一，常见的问题是立项之初按住宅经验估算勘察设计费，忽略了公共建筑的复杂性和美学要求。一般住宅项目建面单方 为70-90元， 办公商业综合体建面单方为 120-140元，酒店、标志性建筑等美学要求高项目约为150-220元甚至更高。
按成本科目拆解，一般不能反映设计体系中具体哪一个供方需要增加费用，应该按合同拆解。（合同设计费预算表暂略）
“设计费超了预算怎么办？”
其实成本部门一般的固定科目是不容易设计费超目标成本的。最常见的问题，就是立项打预算的时候业态没想好，到后来决定做酒店、商场一类有要求的业态，设计费就不够了。设计管理人员知道是怎么回事，必要时能说清楚，才不至于背锅。
供方库日常维护，设计单位也是分高端、中高端、中端的，对于标志性项目，对设计有要求的项目，要预留请大咖的费用，其余固定科目可以市场价位预留。
1.4 设计时间表
住宅项目设计工期表
“跟设计公司谈的不是这个时间嘛！”“反复修改怎么办？”
你老人家可能对项目管理有些误解。
设计时间表，其实是通过项目WBS（work breakdown strucuture）对各个出图时间的前置条件的一个拆解，目的是避免设计条件没有关门的情况下出现设计反复。试想一下，本地院LDI好不容易出完一版施工图，甲方爸爸电话来说营销要改户型配比，那酸爽！
回到设计管理体系金字塔，我们所说的关门条件，并不是你对每个设计成果否定了什么，而是决策管理层肯定了什么?前置设计条件的稳定了什么？
很多时候的误解，是以为甲方确定了，这阶段的工作就完成了；甚至是以为出图了，这阶段的工作就完成了。只有前置工作的设计条件关门了，这个阶段的时间表才真正开始生效，否则都只是预作准备。
一个有经验的设计管理者，是不会轻易叫前置条件不稳定的设计工作启动的，否则，“信用卡”早晚要刷完，出来行，迟早要还。
一个有经验的设计方，应该先检查一下前置条件的其他设计方，图纸是否稳定，来安排自己的工作，才能避免被忽悠。
今天就先聊到这。
大家好，我是晖哥，会地产操盘的设计经理。3年高考，5年本科，我坚信你学习设计不是为了加班画图，只需要多花一点时间，看看地产设计管理是怎么回事。
我会帮你获得设计管理能力，让你懂甲方，懂设计的价值，真正用设计赚钱。 曾经的我，大学里熬夜，毕业后在设计院苦逼画图，在地产公司跑工地掉到坑里大难不死，开发报建下不来一周无眠。。多年努力，曾管理200万方城市综合体，熟悉购物中心的设计标准，住宅项目获金盘奖”最佳预售楼盘奖“，首开获客4倍爆筹， 地产操盘模版在集团公司推广，帮助老板早开发1个月，多赚1个亿。
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