中国安邦23亿美元，进军日本地产

作者：茱莉叶 

【IT战略家】

 

中国安邦保险集团正向美国黑石集团(Blackstone Group)洽购23亿美元日本住宅物业资产(多为面向中产阶层的公寓楼，部分位于日本最大的城市东京、名古屋和大阪)。本次收购将是2008年全球金融危机以来日本最大的一笔房地产交易，也是安邦首次跨入日本房地产业。

 

根据Dealogic和外媒的研究，在过去三年里，中国企业在海外投入了越来越多的资金，仅黑石集团就已向中国买家出售了至少160亿美元包含酒店、办公楼和其他海外地产在内的资产。安邦保险今年稍早斥资约55亿美元向黑石集团收购了Strategic Hotels &Resorts Inc.的大部分资产，还曾于2014年以19.5亿美元向黑石收购了纽约地标华尔道夫酒店(Waldorf-Astoria Hotel)。

 

这两年中国房地产市场增长渐趋缓慢，而酒店×××一直是中国投资界的聚焦点，因而投资者逐渐将目标扩大到海外更多区域；同时，人民币将继续走弱，意味着国内资产缩水，从而促使更多资本流向国外。再加上房地产事业不需要如工业企业的复杂手动管理，并且政治敏感性较低，因而，海外投资房地产俨然已成热潮趋势。

 

中国房地产市场饱和，海外×××投资兴起

 

 

2016年，中国各大城市出台了一系列购房政策，提高二套×××首付、本地居住年限、本地户口购房等。加之，中国的×××供应过多、回报欠佳以及经济走软的问题，已让中国房地产市场开始进入增长缓和期。随着房地产业的竞争更加激烈，中国的机构投资者们也在随机应变，在投资物业的类型和地理位置上都扩大了投资范围。无论是中国本国的房地产企业，还是海外投资者，暂时离开中国市场，是深思熟虑后的选择。

 

近几年，房地产业一直是全球范围内最被看好的投资类型之一。作为国际市场领导者的中国的机构投资者们，已有非常丰富的经验，对海外各国的国际性门户城市的优质资产持续显示了浓厚兴趣。

 

在房地产开发方面，中国的房地产开发商们一方面继续在国际性门户城市寻求好的开发项目；另一方面，他们与欧美等本土开发商一样，也不得不需要将投资触角扩大至门户城市以外，以寻求更多的交易机会以及更有吸引力的投资回报。中国的开发商在全球范围内一向属于资本最为雄厚的开发商。在过去的几年中，他们通过各种方式不断增加对国外市场的了解，也持续建立并扩张自己的海外开发团队。

 

伴随而来的是，中国的信托公司、私募股权基金和财富管理公司也在不断开发更多的产品，以满足高净值客户投资全球市场的需求。中国市场上出现了越来越多以人民币计价的、瞄准海外房地产投资机会的私募股权基金产品和信托产品。

 

国内房地产市场的增速放缓纵使没有“迫使”中国的机构投资者和开发商向海外进行投资，但肯定成为他们走向海外的重大推动力。

 

日本房地产业增速期，海外投资开始疯涌

 

 

近年来随着房地产的迅猛发展，深受外国移民追捧的国家如美国、澳大利亚、加拿大、英国等，均经历了房价的大幅上涨。而房价高涨，泡沫显现，国家限制政策开始频繁出台。澳大利亚得维多利亚、新南威尔士州已相继出台了限制外国人购房的措施（提高印花税），加拿大的卑诗省和温哥华紧随其后。

 

无论是为了楼市降温，还是为了当地经济平衡，目前来看，楼市收紧政策已在全球多个地方上演。

 

在这种情况下，资金无疑会寻求新的洼地。从数据和最近的动向来看，日本很可能是下一个目标。英国脱欧后，日元的大涨，显示了该区域的避险特征。加之里约奥运结束，东京奥运渐近的当下，日本×××开始成为眼光敏锐的投资者新的猎物。在传统发达大国中，只有日本在近15年没有经历房价的疯狂上涨。

 

 

美加中英日五国近15年来房价走势（经济学人）

 

久未大涨的日本房地产市场，从三年前开始再度吸引全球投资者的目光。

 

根据日本NHK电视台报道，2014年外国人投资日本房地产成交额达到9817亿日元（约合642.8亿人民币），占日本国内×××市场的2成之多。

 

去年日本全国地价涨幅为2.99%，但日本一些主要城市的涨幅较为突出，包括东京、大阪、名古屋、福冈等。

 

东京市中心的一些区，土地价格涨幅比较可观，尤其是中央区，千代田区，港区，新宿区。大阪市区涨幅也不错，大阪北区、中央区、西区都有较高涨幅。另外，福冈、横滨等城市的某些去也有不错的涨幅，外国投资者也寄望于土地和资产增值。

 

 

东京都各区去年土地价格涨幅（来源：土地DATA日本土地价格）

 

东京市中心的高档物业被外国买家抢购：美国黑石(26.55, 0.52, 2.00%)集团去年耗资1900亿日元（约合16亿美元）在东京市区购买了5000多套住宅；中国复星集团在东京的新兴商务中心品川车站附近投资700亿日元（约合5.9亿美元），购买了一座25层的综合性办公楼；美国、法国和德国的投资基金分别在东京品川、新宿和中野等地购买办公楼和其他综合性商业设施。

 

海外买家中，中国尤其引人注目。据日本不动产研究所数据，在过去一年中，至少有360亿日元（约合3亿美元）的中国私人资本挺进日本房地产市场。据日本最大的华人地产公司——暖灯国际地产的数据显示，公司每月的房屋成交量可以达到100件以上，公司客户主要来自中国大陆、香港、台湾。

 

整体看来，海外地产投资，是随着全球房地产业务的变化趋势而变化、行业的利益分布变动而变动，从而引起投资者们切换地域、模式等进行地产风险投资。资本的本质就是趋利，很明显，在众多海外×××投资业务中，中国投资者们必然不会错过仅隔海相望的日本。

 

 

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