人生房产操作指南之一首套刚需自助排查法

1、购买时机

参考下面的链接：买房的最佳时机是什么时候？

2、如果现在按揭一套房，一年后因为升值想卖掉，那按揭款是怎么转移到买家呢？升值部分的钱在转移中是怎么体现呢？”

分两种情况，满五唯一或非满五唯一，但无论哪种，都要先将银行贷款还清，将房屋从银行解押出来才能正常交易。若不是满五唯一（满五年，且是以家庭为单位唯一住房），需多缴纳营业税，5%-6%，若是，则只需缴纳个税（1%）和契税（1-3%）。 第二个问题的产生是不知道要还完所有贷款才能开始下次交易才产生的，所以，升值的部分是在下一次交易中体现。

多余的话：对于房产，即便是作为一个投资型产品，也绝对不是一个短期投资产品，国家希望它至少是五年以上的投资品，然而由于过去一段时间某些城市房价暴涨40—60%，这多出6%的税完全无法抑制群众炒房的热情。各地于去年十月集中出台各种限购限贷政策的原因之一，也是如此，即：不止从税上限制你，还从资质上卡死你。

3、买房的首付款两成三成四成的好，还款年限是30年还是20年的好？

这个绝对是分人的，如果是对于一个没有钱的年轻人来讲，首付款选两成，还款年限选30年是最好的选择。因为你手里没钱，所以你一定是要付的最少的，还的最长的。而且年轻人最大的特点是，收入的水平会随着年龄的不断增长而不断增强，越到后来他的还款能力也是越来越强的。而前期你的钱的资源是很少的，自己的钱对自己很值钱，而银行的钱对自己却不值钱。而且中国的房产最大的特点就是，买了之后增值的属性也很强。而人名币呢，大家都认为是处于不断贬值的状态，综合以上的原因，推荐选择首付款选两成，还款年限选30年。

4、车位是买还是租划算。首套房公积金如何使用的好？

因人而异的。从房地产将，是推荐你买的；从个人而言，如果买了是为来投资，就是为了出租，那就没有必要购买。如果是自己住，又没有车，那也不用买了，如果是自己住，还有车，那买还是一个不错的选择。公积金：能提出来就都提出来了，公积金最大的特点就是放在银行里，不会有太多的增值。如果拿出来立即花掉，也即你赚到了利息。

5、年轻人第一套房先买个三四十平的loft，作为过渡，您觉得怎么样？

这种情况是因人而异的，而且对其他人的参考价值并不大。我会教大家来如何判断，你说的是一线二线还是三线城市，如果是一线，以北京为例，我会查看商住的库存情况，以及他的成交量，以及成交价格的走势。同时我还会问，你是以投资为主，还是以自住为主。是投资兼有自住，还是自住兼有投资。以及你的资金量是怎么样子的。你是买一个婚房，还是买着作为保值的途径。你是更看重交通便利性，还是环境，还是更看重他未来的升值潜力。同时还要知道你的抗压能力是怎样子的，是喜欢险中求，还是喜欢平平淡淡才是真。

6、我想咨询下房屋的产权问题，小时候父母作为委托代理人帮我在老家已经买了套房，上大学在外地，户口迁出有没有影响，在新城市买房算首套房吗？

这个也是要分情况讨论的，如果是北京、上海这样限购非常严重的城市，是不允许的。虽然学生是集体户口，但也是临时性户口，所以这两个城市是规定不可以让学生来买房落户的。如果是二三线城市，就没有太大问题。比如大连，就允许学生的身份来买房，同时享受首套购房的待遇。

7、首套房是选择商业贷款好还是公积金贷款？还有买房时候需要注意些什么东西，才能避免被坑？

第二个问题暂且不答。第一个问题，可以很负责的来说，能用公积金贷款就不要选择商业贷款，能选择商业贷款的8.8折扣，就不要选择没有折扣或上浮1.1倍，贷款能省就要省（这道理我也懂啊）。
从业内角度来看，很多大的开发商，他们是注重规模，而不太看重质量的。更看重质量的是那些不太知名的，是以他们的项目和产品来得到业内认可的。如：中赫置地／龙湖／新河湾／绿城

8、目前在北京，如果想要异地买房，比如在杭州，公积金该如何处理呢？

住建委规定了，可以在省内或跨省进行公积金提取。可以去杭州的公积金中心进行咨询，需要提交那些资料，但流程仍然相对复杂。

Live流程

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一、谁来买WHO

何人、何时、何地、何事

谁来买

1、资产够首付
2、人生规划清晰
1、一手房：住宅首付款=总房款x20% （30%）
公寓首付款=总房款x50%

二手房：住宅首付款=总房款 - 二手房评估价x80%
(70%) ~~ 32% (41%) 总房款
注：二手房评估价 ～～ 85%总房款

2、不再幻想仗剑走天涯，四处流浪，并已确定于何处扎根，坚定不移地做社会主义接班（盘）人

二、为何买why

为何买

三、在哪买where

在哪买

怎么买到性价比高的房子呢？

1、你是更看重它周边的教育配套设施
2、它周边的环境配套
3、它周边的交通情况
4、房子居住的舒适度
5、小区的新旧程度
最后说一句，只有自己才能明确自己的性价比！！！

四、何时买when

何时买

五、怎么买how

怎么买

年轻人选等额本息。一开始支付的少，后来支付的多。
自商房：刻板，无人敢钻空子；
商品房：找朋友，走内部渠道；
二手房：水太深，看人品；
别人的钱要比自己的钱便宜很多。

六、买什么what

买什么

老人住：大平层>复式
南向>北向
方户型
二胎：建议四居
大产权房
买的起，等的起，买一手是没有错的。