日本房产投资那些事儿（中）

上次主要讲了讲日本房地产行业的历史与“泡沫经济”，这次我们来看看日本房地产行业的现状如何，以及投资优势在哪儿。

日本房产投资那些事儿（中）

复苏的日本房产

复苏的日本房产

近几年东京房价走势

经历过“失去的十年”的日本人每每谈及投资房产都是非常心痛的，那段时期的“噩梦”深深刻在他们的心里。随着近几年日本经济好转，日本房地产也有了复苏的迹象，东京的房价稳中带涨，市场渐渐热了起来。

日本房产市场投资回暖可能存在两方面的原因：

1. 内部原因：人口流入＋经济回暖。

这个很好理解。就像我们中国一样，北上广深大城市的人口流入逐渐提升，因为大城市各方面的资源、环境、机会都比其他城市要丰富许多，同样的道理获得更多的资源、人才也顺势推动了整个国家的经济发展。人才越多，对于房产市场的需求量也就越高。

2. 宏观环境：2020年奥运会效应、日元汇率下跌以及日本政府经济宽松货币的改革。

东京是2020年奥运会主办城市，举办奥运会能给国家经济打一剂强有力的“兴奋剂”，能够有效刺激国家经济。比如我们中国在2008年举办奥运会，不仅吸引了国际目光，还大大拉动了各项基础建设、餐饮、交通各个方面的发展。而日本政府近年又在推行——“观光立国”大力发展旅游业，这样经济上的正面刺激必然会带动人口的流入，相应的房产价格也会上升。

日元汇率下跌这一点对于代购党来说可谓感受最为明显，汇率低时买东西折算成人民币更便宜，生意更好做些。放在投资房产上也是一样，比如同样是100万的房子，汇率5.x和6.x会相差10万！所以海外投资时汇率低是大利好条件！而相比而言，人民币逐年贬值的事实也让我们不得不考虑进行配置一些海外资产，来平衡资产贬值的风险，日元相对来说是个不错的选择。

“安倍经济学” 推崇刺激经济三步走，采用宽松货币政策，放手让日元贬值，推出规模高达10万亿的振兴经济方案！安倍再次接任首相，其推崇的经济政策还会继续生效，再加之大环境的混合反应，在可预见的未来日本房产仍会存在大概率利好消息！

另外，日本政府提出的“观光立国”举措的效果也是极其明显的，大量吸引海外游客以刺激实体经济及旅游业发展。但相比较其他观光大国，比如法国，日本就稍逊一筹，日本旅游资源丰富、民族文化浓厚、环境与服务好，是非常适合发展观光业的国家，预计未来日本的旅游人数还会继续攀升。

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日本房产投资的优势何在？

日本房产投资优势

1. 土地所有权

日本房产与中国房产最大的不同在于日本房产和土地永久属于房主本人。大家都知道，中国的商品房房主只有70年使用权，没有所有权；而日本的房产除了拥有房屋的使用权之外，还拥有土地的所有权，这块地皮就属于你个人所有。

2. 租售比

租售比是衡量房产投资指标中的一个重要指标。其概念就是：

每个月的租金与房屋总价的比值。

租售比的现实意义在于：在保持当下房价和租金条件不变的情况下，完全收回投资需要多少个月？通过这一指标我们可以推算出大概多久我们能收回成本获得收益。

租售比高的地区更适合投资房产。

日本的东京、大阪地区租售比比较高，中小户型年均租金回报率大概能达到4～6%。根据年租金回报，算出其租售比是1：200～1：300，也就是说只需200（17年）到300个月（25年）的租金就能收回成本。

与之相对，我大致算了下自己目前租住的房子，租售比是1:814，也就是说需要814个月（大约68年）的时间才能收回房屋成本。掐指一算，嗯～那会我快100岁了，收回成本我干嘛呢？荣升“百岁老人”的我给自己买“小盒子”用？

3. 门槛低

30万房子长这样

30万房子长这样

日本房产购买门槛比较低，可以找到30万起的房子，并且日本租房市场稳定，能保证房东有稳定房租收益。相比国内的房子，哪里还有30万像样点的房子啊！

4. 便利性

日本房屋实用性强，全是精装修房子，物件品质高，维护管理较好，买来可以立即出租，从此开启“包租婆模式”。

日本房产投资风险如何？

日本房产投资风险

1. 房价下跌

这是房产投资最普遍的风险之一，无论放在哪个国家哪个地区都是一样。没有先知能够预先得知房价的涨跌走势，但我们可以通过估值与宏观分析判断出大概率事件，从而辅佐我们的投资判断。

2. 租金损益

日本租房市场制度完善，有担保人保障交租，所以租金收益稳定。但也有可能存在风险，比如租客由于个人事情临时退租，可能会有一两个月空房期，这段时间就属于损益期，会产生一定的租金损失。

3. 房屋修缮

日本房屋都会缴纳修缮金，当整栋房子因年老需要修缮时，会从基金里出钱翻修。但有可能出线因火灾造成房屋毁损，维修费用会降低收益率，当然也是可以购买火灾保险来防范。

4. 自然灾害

日本是个多震国家，房屋结构都是按抗震标准建造的，但不能保证不会发生特大级地震海啸，虽然可以通过购买地震保险来防范，但是修缮期间会存在租金损失，以及保险外可能发生的费用。

5. 政治风险

目前世界上大多数国家是崇尚和平，不愿发生战争，但是从历史、政治发展角度看，不能说百分百一定不会发生战争，虽然概率极低，但如果发生战争那么你的房子受损，会导致投资受损。

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这篇主要讲述了日本房产的现状有所好转，日本房产投资的优势与风险。下一篇将带来投资日本房产的最少必要知识（Minimum Actionable Knowledge and Experience）。