房地产用地三年腰斩未来可能更紧张

2016年，全国房地产用地降幅并不大。

国土资源部数据显示，2016年全国土地出让面积20.82万公顷，同比下降5.9%；其中房地产用地10.75万公顷，同比下跌10.3%。

但是如果从更长期的数据观察，全国房地产用地降幅惊人。2013年，全国房地产用地20万公顷，这意味着过去三年已经接近腰斩，降幅达到47%，已经连续三年下跌。

包括房地产在内的国有建设用地紧张很可能会进一步加剧。此前，国土资源部公布的《全国国土规划纲要（2016—2030年）》更是显示，2030年城镇空间面积控制在11.67万平方千米左右，与2015年相比仅增长31.12%。而统计数据显示，在之前的十五年中，中国城镇建成面积增长了113%。

存量土地已经成为供地主力军。国土资源部援引的专家意见认为：2016年建设用地供应总量略有减少，其中存量建设用地供应超六成，已成为土地供应的主要来源。

但土地出让面积的降低，并没有减少土地出让价款的金额。去年，国有建设用地合同成交价款3.56万亿，同比增长19.3%，在全国财政收入的占比再次回升到20%以上。下图为面包财经根据官方统计数据绘制的中国土地历年出让签订合同总价款与财政收入（全国一般公共预算收入）的对比：

数据对比显示，土地出让合同价款在2010年和2013年曾一度占全国财政收入的三分之一左右。但在2015年下跌到19.58%，占比仅次于2008年。

但伴随着去年房地产“去库存”的进行，住宅地价上涨，土地出让款重拾升势。国土资源报援引的专家意见认为：住宅地价环比、同比增速持续扩大，反映了“去库存”政策效果显现。

地王频出背后：核心城市无地可供将是长期趋势？

在全国数据出台之前，主要城市2016年的土地供应数据也悉数公布。热门城市的土地紧张局面更为严峻，这预示着2016年创纪录的“地王”数据，在未来很可能重演——即便是在宏观调控下出现暂时的降温。

统计数据显示：2016年上海住宅供地面积为391.43万平方米，比上年锐减超过三成。与2011年的供地高峰相比，跌幅则接近六成。下图为面包财经根据统计数据绘制的上海住宅用地历年供应面积变动趋势：

北京和深圳的情况更紧张。统计数据显示，2016年北京住宅用地仅成交15宗，远低于历年56宗的平均值，成交面积同比下跌超过七成。深圳住宅用地成交面积虽然较上一年大幅上涨80%，但总面积只有24万平方米，杯水车薪。

在这样惨烈的数据之下，根本无需“饥渴营销”，地王是注定的结局。万事俱备只欠东风，只要针对房地产企业的金融管控稍有放松，必然要在热门城市展开土地争夺战。“地王年”即便不出现在2016年，也迟早会上演。据统计，2016年中国共成交330多起单价、总价地王。

热门城市地方政府供地不足，企业只能硬着头皮拿地。“拿地找死，不拿地等死”——并不是危言耸听。

如果将房地产用地整体数据下降全部归咎于“无地可用”或者地方政府的“饥渴营销”，显然是不符合实情的。冷门城市由于需求不足，库存堆积，土地“滞销”，是硬币的另一面。

比如沈阳。2012年，住宅用地供应量为123.63万平方千米，与2012年相比，供地减少了超过八成。统计数据显示，2016年沈阳样本平均房价仅为6788元/平方米，与2014年的高点相比，房价下跌了14.64%。

地级市更惨。铁岭新城对22平方公里的土地有着独家开发运营的权利；但2015年和2016年连续两年无土地成交。

无论是美国、日本、韩国亦或是中国，在城市化的过程中，人口向超级城市聚集都是已经被证明是当前不可逆转的趋势。随着人口的聚集，超级城市的土地升值同样是不可逆转的长期趋势；人口流出区域土地和房产价格疲软亦无可避免。

2016年一线城市土地和房产价格的同步暴涨，以及三四线冷门城市的疲软，某种程度上都是对这一趋势的确认。真正的问题在于：如果人口向超级城市积聚的趋势无可避免，那人为控制大城市土地指标的政策其实是在对抗经济规律，地价岂有不暴涨之理？

全国过去三年房地产用地整体数据接近腰斩，各地原因不尽相同；但都在追问同一个问题：经济与城市发展，到底是以人为本还是以规划为本？

本文作者：面包财经

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