北方，跌跌不休！

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◎智谷趋势（ID：zgtrend）|黄大大

近日，多个重点北方城市，楼市传来跌跌不休的消息，令人深思。 先是天津，传出来的新闻简直惊悚， 《天津房价大幅度下跌，一平米下降5000元》。 要知道，天津的二手房均价只有2.5万左右，下跌5千元是非常大的幅度了，达到25%。 这个新闻最早来自中新经纬的报道。 文中还举了个例子，说某一市民以130万元的总价款买下天津市东丽区一套二手房，买完之后房价继续蹿升，最高时达到210万元。 但随着调控降临，价格一路下挫，最近的挂牌价在140万元左右，基本跌回4年前购买时价格。 也就是说，在这一轮楼市大洗牌中，像天津这样的城市，最早把这几年暴涨的房价，还了回去。 潮水退去，才知道谁在裸泳。
不过，我仔细看了报道，下跌5000元的说法，来自一名房产经纪人，并不是官方数据。 原话是这样说的： “相较于2017年，市区内的房价每平方米平均降了5000元。” 我认为他说的这个判断，是比较可信的，天津的房价跌幅，大约在20%左右。 不过，其实今年以来，天津的房价还是基本稳定，至少在整个北方，不是最差的城市。 我看了今年国家统计局的数据，天津只是微跌。 放在更长的时间来看，天津已经从火热，降到了冰点。 （房价指数同比增速。 来源：杨红旭地产研究） 但是，如果从今年的运势来看，天津肯定不是最惨的，更加“跌跌不休”的，是济南。 9月第一周的数据出炉后，济南楼市继续下跌。 尤其是二手房市场，挂牌价、成交量都在下降。 从国家统计局的数据来看，济南的房价整体向下，已经持续了一年左右。 （国家统计局70城房价数据，济南一路乡下。素材来源：济南楼市观察） 济南的房价，是一路微跌，还算比较含蓄的。 而另一个北方的省会城市，却因为房价上了次热搜——石家庄。 “房价跌回三年前”。 这个话题引来了百万流量，大部分都是网友对石家庄的吐槽。 跟天津一样，石家庄也属于京津冀都市圈，它的房价，从2016年的9000元/㎡，半年时间涨到15000元/㎡。 然后就开始了“挤水分”的持续过程。 “子木聊房”探访了当地的第一大盘【天然城】，发现情况相当不妙。 中介小哥说，这个楼盘在2017年10月，房价一度炒到了2万元/㎡，随后从高空坠落，一路跌到现在的1.35万/㎡。 跌幅足足30%。 石家庄的房价，跑出了这样的走势： （来源：子木聊房） 每个一段时间，就像跳崖一样，降落一个阶梯，形成持续的下跌态势。 同样阴云密布的，还有郑州。 这座雄踞中原的城市，一度成为楼市巨大的热点，如今已经横盘长达四年。 从2017年开始，郑州开盘的去化率就一直在下滑，今年受到疫情影响，更是惨不忍睹。 （来源：大胡子说房） 2020年，郑州的土拍，几乎都是底价成交、流拍，连开发商都不愿意下手了。 在郑州的郊区，15-20%的跌幅很常见。 不过，相比于济南、石家庄，甚至天津，我反而最不担心郑州。 为什么？给你看看一张图就明白了。
这是过去20年，分成三个阶段来看，各个城市的人口年均净流入情况。 从这张图中，就能看到中国人口迁徙的巨大变化，洞察这几年中国楼市的新信号。 蓝色条代表第一个10年，橙色是2011-2015年，而绿色是代表最近5年。 这个图是从都市圈的视角，所以更能看出根本性的问题。 先看天津：蓝色不错，橙色很高，而绿色非常低。人口增速降得非常厉害。 济南，蓝色很低，橙色已经降为负值，绿色进一步降低。人口已经是在净流出了。 石家庄也很相似，蓝色很低，橙色更低，绿色变成了负值。 从简单的数据，就能看到巨大的趋势变化。 相对而言，郑州虽然楼市有点疲软，但得益于河南省充分的人口支撑，蓝色不错、橙色下降，而绿色又回升了，接近第一个10年的水平。 反观南方的城市，从广佛肇、杭州、上海、深莞惠，甚至长株潭、成都、南京，人口净流入都是居高不下，保持迅猛增长。 甚至重庆、贵阳等城市，以前是劳务输出大省，现在开始虹吸省内人口，指数由蓝色的负值，转为绿色的正值，甚至开启了快速增长。 所以，你能看到，北方城市普遍都在面临的巨大危机： 人口净流出。 据统计，人口增长最猛的，仍然是广东、浙江。 2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年，粤、浙常住人口年均增加分别为179、82、168万和85、18、78万。 江苏也不差，三个时期分别为54、21、23万。 只要看人口，就知道粤港澳大湾区和长三角，才是中国未来的希望，人口、人才红利的高度密集区。 而最惨的还是东北三省，由2001-2010年的年均正增长转为2011-2015年的负增长，近4年减幅扩大。 据21世纪经济报道统计，过去7年，东北地区（黑龙江、吉林、辽宁）常住人口净流出了164万人。 人口净流出规模从2013年的0.79万扩大到2019年的33.17万。

（来源：21世纪经济报道） 在黑龙江，几乎每个城市都在人口净流出，连省会哈尔滨也不例外。 正是在这里，诞生了鹤岗这样的，全国房价最低的城市。 所以说，最近密集出现的北方重点城市楼市大降、跌回几年前的消息，不是偶然的，有着根本上的必然性。 这是大势所趋，也是跟中国经济重心进一步南移的进程，息息相关。 高层领导发表的文章，已经明确指出过这一结论。 2018年，北方地区经济总量占全国的比重为38.5%，比2012年下降4.3个百分点。 对北方和内地城市的新中产们，认识到这一趋势非常必要。 中国的未来，最有价值的区域一定是在粤港澳大湾区、长三角，楼市的数据和新闻，会反复诉说这一趋势。 对北方而言，要吸引人口、引入人才，越来越难了。 很多北方省份，开始打造自身的“增长极”，比如东北的大连、沈阳，包括河南的郑州、山东的青岛等，但是任重而道远。 百舸争流，不进则退。区域经济竞争如此，楼市又何尝不是这样？

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粤港澳大湾区是人口增速最快、产业结构最完整的经济区， 具有极强的投资确定性。

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