地铁房=升值？还真不一定 | 买房训练营
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文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
地铁一响，黄金万两。 坊间经常用这句话来形容地铁对房价的巨大加成。 地铁房会升值，差不多已经是楼市的共同观念了。 可观念和现实是两回事，有些人买了地铁房，却发现自己的地铁房涨得比别人的地铁房慢；还有一些人，他的老房子通了地铁，但房价却没有涨。
其实，这里面有很多的门道，并不是简单的“地铁=升值”。 今天，小巴就来和大家好好说说这个话题— —地铁房。
01
地铁价值变化的三个阶段
地铁是城市的骨架，能够快速而有效地扩大城市的边界范围，给地铁沿线的居民提供极大的生活便利，助推经济，让城市更加繁荣。
所以从趋势上看，“地铁房”肯定是升值的。
但对购房者来说，最重要的问题是，何时会升？升多少？不同的地铁房，这两个问题的答案是完全不同的。
在我们的王牌课程《我的房产计划》中，刘德科老师给地铁价值的变化划分了三个时代。
1.0阶段，城市的地铁还没有成网，只有两三条地铁线，通过地铁无法抵达这座城市的大部分地区。这种时候，地铁房的地铁价值还没有激发出来，生活上的便利度并没有相差多少，地铁房的价格难以和非地铁房拉开明显差距。
2.0阶段，城市的地铁已经形成了巨大的网络，通过地铁能抵达城市的大部分区域。那么，地铁就成为人们最主要的出行方式了，地铁能够抵达的地方，是可以作为个人的第一居所的。这时候，地铁房的价值就凸显出来了。
3.0阶段，地铁线路已经成网，很难更进一步了，那么只能在地铁站上做文章，怎么做呢？答案是TOD（Transit-Oriented Development），简单来讲就是地铁上盖物业。
最初级的地铁上盖物业，就是房子建在地铁站附近；稍微高级点的，是楼盘跟地铁站的出口结合得很紧密，居民的步行路线被缩短了；最高级的，则是根据地铁站的出口来做一个综合性的规划，既避免你走冤枉路，还通过商业街、购物中心、写字楼、景观等，改善步行时的心理感受——同样走800米，走在马路边和走在商场里，当然是截然不同的两种体验。
02
买卖地铁房的底层逻辑
目前，TOD概念还只在少数几座城市正式落地，进入2.0阶段的城市也只有北京、上海、广州、南京、深圳而已，杭州、武汉、天津、苏州正在向2.0阶段大踏步迈进，而郑州、合肥、西安等大部分通了地铁的城市，暂时还处在1.0阶段。
这个升级过程终将会完成，但肯定不是1-2年就能完成的，而是需要5-8年的时间，甚至更久。
我们在买地铁房的时候，必须要考虑自己的城市目前处在什么阶段。
如果心仪的楼盘是靠谱的TOD，那可以高看一眼；如果城市已处于2.0阶段，或者即将进入2.0阶段，则可以给予地铁因素更高的评判权重；如果城市尚处于1.0阶段，那就要多多考虑其他的房价影响因子了，因为在5-8年内，地铁的价值可能都无法完全显现出来。
除了要考虑城市所处的阶段外，我们还要考虑买卖的时机问题。
在1.0阶段的城市，地铁的规划是爆炸性的新闻，所以对房价的影响比较显性；在2.0阶段的城市，大家对地铁已习以为常，因而影响相对比较隐性。
和规划比起来，开工的影响要弱很多，一是因为地铁的新鲜感已经被规划透支完了，二是因为开工并不能让人直观感受到地铁的影响。
等到通车后，人们直观地感受过了地铁的作用，此时地铁对房价的影响又大了起来。
最后，等到TOD的购物中心、写字楼全部建成开业了以后，地铁房的价值就比较充分地体现出来了，因此会涨得特别明显。
这就是地铁房房价的整个变化过程。在买卖房产时，我们要尽量选择在地铁的影响还没显现出来的时候买入，在影响已经体现出来之后再选择卖出，从而实现收益最大化。
03
地铁不是唯一风向标
地铁规划无法预知，但地铁开工总是看得到的，按照上面的分析，似乎应该买附近正在建地铁的房子？
也不一定。
小巴有个朋友，前年在老城区买了一套旁边正在建地铁的房子。杭州这两年的房价一直稳步上涨，今年地铁也通车了，但他的那个小区房价却没有涨，反而是旁边离地铁更远的小区涨了不少。
这是为什么呢？
因为他买房的那个区域，主要购房人群都是在附近住惯了的老年人，而老年人是不太需要地铁的。他们需要的是：离公园近，可以锻炼身体；离菜市场近，方便买菜；离主干道远，没有噪音。这种情况下，当然是离地铁更远的房子更受他们欢迎。
那么，年轻人为什么也不买这里呢？因为房龄太老了，年轻人宁愿住得远一些，也希望住在有物业、有景观的新小区。
两个群体都不喜欢，需求量太少，价格自然上不去。所以，我们不能把地铁当成房产投资的唯一风向标。
闭着眼睛买房都能赚的时代已经过去了，如今的房产市场已经开始分化，好房与差房子之间的价格差可能越拉越大。于是，懂得分辨房屋优劣成了一项非常重要的技能。可惜的是，很多人在这方面都有所欠缺。
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