调控，终于动真格了……

一场秋雨一场寒。
最近楼市调控一再升级，深圳、宁波、东莞、无锡、常州等城市均出台了楼市收紧政策。 前几天成都也出台了15条楼市调控措施。 措施涵盖了加强土地市场调控、落实金融审慎管理、支持合理自住需求、完善住房调控政策、加强市场监管监测、强化舆论宣传引导等六个方面。 下半年频繁的调控颇有冬天提前到来的意味。

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值得一提的新变化 成都的15条调控措施中除了常见了房住不炒等车轱辘话外，最值得重点的关注的一点是：提升土地供应。
《通知》提出：

增加住宅用地供应，优化供应结构，住宅用地占经营性用地的比重不低于60%，供需紧张区域不低于70%，优先确保保障性住房用地供应； 全面清理已供未开发的土地情况并向社会公布，加大已供未开发土地的促建力度，严格落实闲置土地处置规定，坚决打击捂地、捂盘行为。

这几点可以说全方位的打算提升土地供应，并不是玩儿虚的。 对于楼市走向，常有 “短期看金融，中期看供应，长期看人口”的说法。 在过去几十年，更多的是看金融以及调控政策，调控松，金融松，楼市就像坐火箭一样迅速攀升。 调控严，金融收紧，楼市迅速冰冻。 但从大趋势来看，楼市调控越来越紧，也越来越细，甚至细到了家庭离婚怎么算首套二套，补丁一个接一个，各种围追截堵。 但这种围追截堵却没有起到什么效果。 而且这种方法只能堵得住一时，一旦稍有放松，楼市便如洪水般迅速重开一个口子，冲毁无数刚需的上车梦。 几千年前大禹治水就得出一个很好的结论，疏大于堵。 楼市调控也一样，除了堵，还要结合疏才是长久之计。

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土地供应的认知偏差 近几年楼市调控每年都达几百次上千次。 多如牛毛的调控也没“控”住房价，大家相当有意见，总觉得不放开土地供应肯定有猫腻。 实则传统的供需因素在此前的楼市阶段中并不适用。 在供需关系中，供给增多，价格自然就会降下来，需求增多供给少，价格就会上升。 以口罩为例，疫情刚开始的时候，需求激增，一“罩”难求，价格也迅速攀升，还有不少人凭借这个东西发了一笔财。 随着各大厂商加足马力增加供应，口罩价格迅速回归正常水平。 但我国的房产市场本就是个奇葩！ 一般而言，商品价格的上涨，会抑制人们对这种商品的需求。 但事实却是房价上涨不仅不抑制需求，反而刺激需求。 就算房子供过于求时，有房子的人也不愿意减价出售，宁愿在那里挺着，反正迟早还会涨回来。 中国的大城市居民，看房价上升，就好像每天早晨太阳都从东边升出来一样。 市场供需在市场中一直被“房产信仰”扭曲了。 在这种心理状态下，如果土地供应的控制放松，房企更会玩儿命的造房子，而这些房子的价格真的会便宜吗？不见得。 “大量、高价位”的房子只会形成更巨大的房地产泡沫。 人们普遍为房子发疯时，增加土地供应的效果往往只会进一步刺激投机。 而投机行为，又会进一步促使房价上涨，并且掩盖过量生产的现实，陷入恶性循环。 这也是过去没有敞开土地供应的其中一个原因。

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土地从哪来？ 此外没有敞开供应，还与我国土地政策有关。 我国的土地供应，一直实行的是土地供应双轨制： 一是政府无偿划拨国有土地给使用单位； 二是通过市场化手段有偿出让国有土地。 无偿划拨通常用于公共设施，目前大部分划拨大都是有偿，但无论何种方式，都需层层审批。 虽然我国土地面积广阔，但不少土地很难利用，而耕地又是实实在在不能动的。 每年因涉及耕地等原因，国土资源部退回的用地报件占比都很高，大部分年份都在30%左右。 因此虽然我们土地多，但城市扩张过程中，用地却异常紧张。 早年主要发展中小城市，在此过程中除了一线城市明显感觉到用地紧张外，二三线城市压力并不明显。 但如今，发展方向调整为发展中心城市后，越来越多的城市感受到了用地压力。 城市要建设要发展就需要大量土地，环城高速，医院，学校，工厂等等，都排着队等批地。 我国现在的楼市，不是单纯的房价高，也不是老百姓也不是买不起房子， 而是买不起大城市的房子 ，鹤岗几万块一套的房子，没人去买。 这种不均衡也体现在土地上，大城市因为扩张发展需要，一地难求，甚至很多地方修路也得等用地指标。 而与之相反，在广大农村，大量空心村逐步出现，农村集体经营性建设用地荒废。 为缓解用地不均衡，几年前就已经开始城乡建设用地增减挂钩的试点。 直到今年发改委表示将开始全面推开农村集体经营性建设用地直接入市，并正式出台了农村集体经营性建设用地入市指导意见。 全面推开四字的分量不容小觑。 这几天，农业农村部在回复议案时，也重点提及了这一领域，此外各地也都开始出台区域的指导意见，进展还不错。 有了政策作为背书，算是彻底给城市建设“地荒”找到了突破口。

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终于找对方向 以前不增加供应除了市场因素，政策因素外，时机也不允许。 而如今，经历长达三年的调整，时机已逐步成熟。金融端收缩，房价上严格控制，此时再逐步提高供应量，才能起到作用。 以打算提高供应的成都为例，先降温，稳住楼市，再提高供应才有效果，以后楼市调控大多会遵循这一思路。 当然这一招对于一线城市很难有借鉴意义。 但对于二三线而言，确实是个很好的样板。 对于喜欢囤房的人而言，想屯就屯吧，屯在手里能看不能变现，毕竟房产投资是在短周期，能够将增值部分高效变现，而不是看着纸面财富做梦。 着手增加土地供应是个循序渐进的过程，但大部分城市都会开始走双向调控的路子。 地方政府双向调控在未来将是当之无愧的主流。 长此以往，楼市投资积极性才能逐渐被打掉。 总的来看，无论是增加供应，还是出台房产税等等政策，都表明我们从最初的借鉴香港模式，到随后被房产裹挟， 与楼市博弈多年，终于开始找对了适合自己，且有效的路。

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