我应该等到房价下跌再买房吗？

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◎作者 | 黄永明

◎来源| 北美掘金（NA_Gold） 已获授权

▎本期看点 当前的经济形势下，我是不是应该等一等，等到房价下跌了再入手？这是我最近收到得最多的问题。答案是什么呢？你应不应该等一等？答案就是…… /以实战经验传授北美房地产投资策略 / 第 239 期：Should I wait
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我是北美掘金黄永明，我在美国德克萨斯州海岛加尔维斯顿向你问好。
现在美国的经济形势之下，你是不是应该等个一年两年，等到房价下跌了，你再入手房产呢？
这个问题的答案，简单来说，取决于你的投资策略。

假设你是做 短期的房地产投资 的，通常可以见到的形式就是fix & flip。你去买一个破房子，低于市场价入手，然后你对它翻新、装修，再以市场价卖出去，这个时候你能够赚到一笔钱，整个的周期可能在6个月到12个月之间，通常可能是9个月上下这么一个周期。

这种策略之下，它对于房地产价格的走势是非常敏感的。
设想一下，假如说，你这个房子在入手的时候是30万的价值，当9个月以后出手，它涨到31万了，那是不是你就很轻松地多赚了1万块？
但是，相反，如果它下跌了1万，你的利润空间就薄了，或者有些可能更严重的情况下，你就不赚钱了。
短期持有的时候，你要特别小心，特别注意当前的市场变化。

但我想对于关注北美掘金这个平台的朋友来讲，绝大多数人并不是做这个策略的。大家在投资房地产的时候，想的还是 长期持有 这个房子，我买来要持有7年、10年，或者更长的时间。
这种时候答案是什么？答案就是， 不管在哪个市场条件下，你都是可以买入的。
为什么？只要我们去看一下过去五六十年美国的房地产价格的走势就知道了。走势的图你在网上很容易查到，但是我们总结下来，它非常像这样的一个曲线：
纵轴是价值，横轴是时间。你可以看到美国的房地产它是有周期的，它是有涨涨跌跌。但是我们看过去60年的时间，总体上来讲它一定是往上走的，所以对于长期持有来讲，重要的不是未来一年两年三年房价是上升还是下跌，上升的幅度有多大。
对你来讲有关系吗？没有关系，因为你本来也没有打算在这么短的时间当中把它给卖出，你不是靠这个获利的。
对于你来讲，更重要的是 现金流 ，也就是这个租金是不是好。
如果你这个房子买的类型是对的，买的位置是对的，那么你不需要担心短时间价格的波动，因为长期来看它一定还是会超过当时你买入的时候的价格。

我们从另外一个角度来设想。

假设说你买的房产，它的现金流非常好，一年的租金回报是8%。我们设想一下，你现在就买和等一等，三年以后你再买之间的区别。
如果你现在就买，那么每一年你的租金回报是8%，三年下来是回报多少？24%。
假设说三年以后，房价真的跌了10%。我请问你，这个时候再入手房产你真的赚了吗？你没有赚，你 亏了14%， 对不对？
因为你前面这三年的24%你没有拿到，你是后面等到房价跌了10%，然后入手，你亏了14%。你根本不赚钱，这就是等的结果。

另外一方面，我们实际上是非常难以去预测未来房价的走势的， 这几乎是一个不可能的事情。

不但说是历史上没有人能够把这个事情预测准，而且现在来讲，当前我们所面临的经济衰退的是历史上从来没有遇到过的复杂的情况。
一方面，我们看到美国大量的失业人口；但是另外一方面，这几个月以来我们看到房屋的成交价是在上涨的。为什么？因为供应更加的短缺，更少人把房子拿出来卖，而需求非常的旺盛。
需求非常旺盛是来自于哪里？来自于利息。利率一直在下降。你看美联储已经把目标利率下降到零这个水准了，还有很多的国家甚至出现负利率。
我们知道， 如果利率下降百分之多少，那么通常来讲房价会以10倍的百分比上涨。
再一个，美联储在大量地印钱，你看几万亿美元、几万亿美元的经济刺激计划，这会对市场带来什么？会不会带来大规模的通胀？通胀会意味着什么？房地产价格的上涨。
所以，有很多不同的因素在起作用，而这种情况是历史上没有出现过的。所以我们现在谁都不知道未来一年两年三年房价是什么走势，经济会怎么走。你等个一年两年三年，你会等来一个更好的机会吗？没有人知道。
所以，如果你是长线投资的话，不要在意在哪个时间入手，因为你是预测不准的。你要在意这个房子它的现金流是不是成立，如果这一点成立的话， 长期持有，你就一定赢家。
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