深圳，又给炒房客浇了一盆冷水
文 |《财经国家周刊》记者 丹华
▲图/IC photo
深圳，又是深圳，又是房地产，又是大动作。
9月17日，深圳市司法局就《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）向社会各界征求意见。
在近年的历次调控中，深圳市综合运用供给侧和需求端等手段，摸索形成了一些行之有效的市场监管举措。
深圳市司法局表示，现在是时候“将这些举措通过立法的方式加以固化”。
《财经国家周刊》记者梳理发现，本次《征求意见稿》重点进行了三项修改，一是将“房住不炒”作为市场监管的一项基本精神，二是完善了市、区、街道的房地产市场监管职责，三是提出建立涵盖房地产买卖、租赁信息于一体的房地产信息平台，与各职能部门、市场主体的业务系统进行互联互通。
而在执行层面上，主要针对房地产企业、中介机构、租赁双方、金融机构、房地产监管部门制定了指导意见和处罚条例，包括明确完善的房地产市场价格监管机制、建立存量商品房价格引导制度、加强租赁房屋管理、建立租赁租金监管制度等等。
“这充分说明，今后房价异动必将监管。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，《征求意见稿》对于价格方面的内容规定最细，这是后续各个市场主体需要重点关注的。
房价异动必监管
“对价格的重点监管是本次《征求意见稿》的一个亮点。” 严跃进表示。
从2019年至今，深圳房地产屡次出现抱团炒作等行为，部分业主恶意串通，集体抬高挂牌价格，使购房者利益受到损失。深圳市住建局为此通告称，将对部分集体恶意炒作房价的小区，采取暂停办理二手房网签手续的措施。
近年来，为了加强对房地产市场的监管，深圳先后出台了2016年的“1004新政”、2018年的“89新政”和2020年的“715新政”，进行了三轮大规模调控。
难度在于，这些房地产监管的依据政策均为规范性文件，级别不够高，对于违规的处罚也并未明确，震慑性不够强，导致市场违规行为屡禁不止，亟需通过上升到立法层面的方式，进一步升级市场的管控力度。
而本次的《征求意见稿》正是在这样的背景下出台，可以说填补了过去的政策漏洞。
其中，第76条明确规定，房地产主管部门和市场监管部门将建立房地产交易价格的监测制度，并可根据价格异常波动的情况，适时采取必要的措施，包括对相关房地产企业、经纪和估价机构、房屋租赁企业，采取约谈、书面报告、风险提示、暂停业务开展等措施。
更严重的，违反价格法律法规的，可以直接由市场监管部门依法进行处罚。
“《征求意见稿》不仅明确了约谈对象，也明确了管理方式。”严跃进认为，对于各地近期出现的炒作房价等行为，可及时从更高的层面进行管控，进一步稳定市场预期，打击投机炒房行为。
同时更加说明，对于稳定房价这件事，后续各地政府的监管措施，一定会更加全面、更加系统，这既是房企营销部门需要关注的，也给市场上头脑发热的炒房客敲响了警钟。
另外，《征求意见稿》第77条还要求，市主管部门要建立存量商品住房买卖的合理价格引导机制，尤其对于社会关注度较高、价格波动较大的住房项目，市主管部门及时发布合理成交价格，引导市场理性交易。
甚至租金也被纳入了指导范畴。《征求意见稿》提出，由市主管部门建立房屋租赁参考价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型房屋的租赁参考价格。
▲图/新华社发
深圳火爆楼市降温
“从中可看出，深圳房地产调控长效机制逐步进入了立法程序，长效机制的落实更进了一步。”一位深圳市住建局人士告诉《财经国家周刊》记者。
在他看来，深圳本次创新型的监管立法尝试，符合房地产市场长期平稳健康发展的需要，或成为全国其他地区，尤其是楼市过热城市学习和效仿的对象。
多位市场人士表示，过去深圳在二手房方面，确实监管体系不完善，导致价格出现了较大波动。深圳房地产信息网的数据显示，尽管受疫情影响，今年上半年深圳二手住宅合计成交4.4万套，同比增长41.20%。
这也是政府在7月15日选择出重手进行调控的原因。
在被称为“新深八条”的调控措施中，涉及到了提高购房门槛、调整豪宅税、打击假离婚买房等方面，特别是“须在本市落户满3年，且提供36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房”的要求，影响颇深。
“大约有20%到30%的潜在业主失去了购房资格。”在深圳市属上市公司深圳控股的中期业绩发布会上，公司董事会主席吕华介绍“715新政”影响时说。
“新深八条”主要侧重于需求端的调控，《征求意见稿》则从供给端施加影响，例如进一步提高了新房预售条件，同时要求取得预售许可证或者办理现售价格备案后，开发企业应当在十日内一次性公布全部商品房信息和销售时间、地点、方式及价格，并公开对外销售，不得出现内部认购、内部认筹等方式。
《征求意见稿》还要求，经纪机构不得捏造、散布涨价或者房源短缺等信息，或与房地产企业串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；不得违规提供金融产品和服务。
深圳中原地产研究中心的数据显示，从过户情况看，8月深圳二手住宅成交套数为11322套，环比下滑15.6%；成交面积为97.5万平方米，环比下滑15%。
贝壳研究院高级分析师潘浩告诉《财经国家周刊》记者，本轮征求意见旨在加强行政处罚力度，将市场规范制度真正落到实处，不断提升地产市场监管的法治化水平，让房地产市场向更透明化、健康化的方向发展。
“10月18日前意见征集完毕，预计11月中旬，正式的监管办法会发布。”潘浩说，相信未来深圳房地产市场的发展将更加平稳。
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