真REITs推行之于商业地产回春还远吗?｜市相

文|王亚静

编辑|高雅

继中国证监会、国家发改委在4月底发出推进REITs（全称：房地产信托投资基金）试点工作的通知之后，中国证监会于8月再次发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》。一系列政策加持，使得REITs再次成为热门话题。

市场对推出中国版REITs呼声由来已久。因为此前，由于REITs存在租金、融资成本不匹配，税收豁免难落实等痛点，导致国内REITs发展并不成熟，因而国内市场是以类REITs的形式存在。

如今，这样的局面有望得到改善。在国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏看来，我国多年基础设施建设和租赁房建设形成了地方政府的大量不动产资产，同时也形成严重的债务负担。而通过不动产资产证券化，可以大幅度降低政府与平台公司的负债率。

东北证券研报则指出，上述文件的发布标志着中国基础设施公募REITs试点正式起步。尽管公募REITs试点暂未对住宅和商业地产开放，但相信随着基建公募REITs的发展落地，未来基础资产类型或将扩容。

REITs真的要拨开云雾见晴天了吗？

政策加持、痛点犹在

不出意料，市场顺利看到地方政府开始支持推进REITs试点的落地。

9月16日，广州市地方金融监督管理局发布《关于贯彻落实金融支持粤港澳大湾区建设意见的行动方案》。其中明确提出，鼓励在穗金融机构依托港澳金融市场积极开展房地产信托投资基金（REITs）等试点及基金互认工作。

粤港澳大湾区资本之间的联系已然十分密切。新地产财经从越秀房产基金处了解到，自2014年底港股通开通以来，南下资金不断壮大，截至目前累计流入已经达到1.3万亿元，是港股市场不可忽视的重要力量。

“尽管如此，但目前港股通仍然无法实现内地的资金购买房地产信托基金。”越秀房产基金董事会主席、执行董事及行政总裁林德良表示，如上述条例可以实施，结合内地居民权益资产配置的结构性机遇，相信香港REITs可以更好与国际市场接轨，将会是投资者及REITs双赢的局面。

作为改革前沿阵地的粤港澳大湾区已经迈出了第一步，市场正在期待其他地区加快REITs的试点及落地。但在中泰证券研究所高级经济学家杨畅看来，各个地方结合自身实际，选择性地试点的可能性相对较大。“因为，目前REITs在一般商业项目上相对比较成熟，但在重点聚焦的租赁住房上还存在一定瓶颈。”

中原首席分析师张大伟同样告诉新地产财经，REITs存在租金、融资成本不对等的问题。“目前住宅租金回报率平均1%-2%，商业3%-5%，但融资成本起码要6%-8%。”

而另一制约REITs发展的问题则是税收。“税收优惠是REITs的特点，也有人说不免税就没有REITs。”孟晓苏表示，我国目前对于这些证券化的资产交易没有像国外那样给予免除公司税的待遇。但据了解，国家主管部门也在积极研究如何配合。

如今，相关政策陆续出台，正在试图扫清REITs发展中的障碍。毋庸置疑的是，未来在盘活资产、加快资本灵活退出等方面，REITs将逐渐发挥其优势。

加快融资及退出

尽管被翻译为“房地产投资信托基金”，但REITs不是用于房地产开发，而是用于持有带有租金的不动产证券化产品。

但此时此刻，REITs的推行，对房地产市场而言仍然十分重要。由于疫情叠加“三道红线”的制约，导致房企降负债的压力已然陡增。而对手握大量商业地产项目的房企而言，REITs的推行或许是个拓展融资渠道的契机。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，因为REITs最早的诞生就是为了提升商业物业的流动性，反之，也可以促进商业地产的融资和投资活动。对于商业地产的发展而言，REITs是一个非常重要的金融基础设施。

柏文喜认为，当下国内商业地产领域出现众多问题，其中一个原因就是商业地产单体太大，导致流动性太差，此前又没有很好的工具来解决资产流动性问题。但REITs的出现，可以把收益已经稳定化的优质商业资产，通过REITs转为由社会资金所持有，即进行证券化将商业资产装入REITs，实现退出。

这在仿照REITs出现的类REITs形式中已经有所体现。蓝光文商旅集团助理总裁徐婕曾在商业地产运营线上交流会表示，蓝光曾于今年7月发布国内基建类民营企业首单类REITs，最核心的是项目位于上海的虹桥的世界中心，从早期2018年拿地，到今年7月份的时候以类REITs退出仅耗时28个月。

当下，由于疫情影响，市场呈现出商办空置率的逐渐上升与租金价格下降的局面。如果企业可以将REITs应用于商业地产，对房企而言意味着可以更快盘活大宗资产、增加融资渠道。经济学家、财经评论员郭施亮认为，REITs的使用，可以在房企缓解资金压力方面起到一些效果。

如今，已经有企业开始尝试。9月16日，富力地产发布公告称，未来酒店融资方面，富力会考虑房产基金的形式进行融资，选用部分其曾在2017年收购的72家万达酒店用来做REITs，预计未来10个月左右落地，首先计划在新加坡交易所发行。

而多元化业态或可破解租金与融资成本的不平衡，提升市场信心。据了解，在越秀新都会项目中，公司将收购时的单业态数码广场，打造成多业态商业中心，使得租金复合增长率约4.5%。林德良表示：“把持有资产的价值在资本市场做到价值最大化，是资产管理的核心。”

但由于当前REITs试点仅限于基础设施领域，短时间内对于地产企业还不会产生直接意义。不过，目前万科、华夏幸福等房企已经涉足的物流仓储、产业园已被允许作为试点。

未来，REITs回归本质的商业地产领域，也并未不可能。正如孟晓苏所说，如果未来允许把公募REITs用于租赁商业房地产，形成机构型的租赁房屋持有主体，对于落实中央提倡的“租售并举”、“房住不炒”等政策都将是很大的支持。

商业地产正等待着这股春风的袭来。

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