恒大这件事情，绝不简单
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◎智谷趋势（ID：zgtrend）|黄汉城、逍道一
刚刚，恒大“辟谣”了。
今天早些时候，一份《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》在网上迅速疯传。
这份报告描述出了一种恒大向广东省“诉苦”的画面。由于内容太过耸动，也不知真假，我就不贴出报告了。感兴趣的朋友可以自己找来看看。
恒大对此是打死都不承认的。
“有关我公司重组情况的谣言，相关文件和截图凭空捏造，纯属诽谤……我公司已向公安机关报案……”
耐人寻味的背后，还是耐人寻味。
这事情，绝不简单。
9月17日，全国第一大房企恒大提前偿还了15.65亿美元(约合106亿人民币)的外债。公告表示，此举是为降低债务水平和融资成本。
如此急迫提前偿还，或与房地产融资监管“三条红线”有关。
上个月，住建部和人民银行在北京召开重点房企座谈会，给重点房企划定了“三条红线”：
房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
房企的净负债率不得大于100%；
房企的“现金短债比”小于1。
一句话，就是负债水平过高的房企不能再加杠杆，一旦“过线”就不能增加或需严控有息负债规模。
今年上半年房企半年报数据显示，恒大、融创、绿地“三条红线”全踩；中南、世贸“踩线”2条；保利、万科、招商蛇口、中梁“踩线”1条。
看到这里，你应该就不难理解，为什么今年恒大会高调推出两次楼盘打折促销活动了吧。一切，都是为了提(ti)升(qian)业(huan)绩(zhai)。
恒大不容易啊。
2016年是房地产的好日子。
恒大地产想要借壳上市回A股，寻觅了一圈，最后看中四家公司，深深房、嘉凯城、廊坊发展和梅雁吉祥。
当然，真正的底牌是深深房。
这个应该很好理解，恒大地产制定了将总部迁往深圳的计划，未来跟深圳就是站在同一条船上了。而且深深房又是国企，涉及这么大的资产重组项目，这么敏感的行业（房地产），背靠一家国企，就不是一个人在战斗了嘛。
2016年10月3日，恒大地产跟深深房签署了《关于重组上市的合作协议》，约定深深房发行A股股份来购买恒大地产100%股权，而恒大拿了深深房的股份，也就成了深深房的控股股东。
这个事情谋划了很久，但是四年过去了，都还在镜中水月。
因为它涉及到监管的一条“红线”，就是政策上不允许房地产公司在内地上市。
恒大“挣扎”了一段时间，用起了另外一种融资方式——引入战略投资者。
大家还记得吧，16年前后，是大放水后房地产狂飙突进最疯狂的日子。一二线涨到人人自危，无心工作，三四线小地方也跟着狂涨一倍。
恒大的套路就是下沉到小县城，用高周转的方式赚上一波。在那个黄金时代，傻子都知道加杠杆的好处。
所有人都认为，赌明天一定会有未来。
在这样的氛围下，2017年恒大地产引入了1300亿元的战略投资。
据时代财经整理，首轮8家：中信聚恒（50亿）、广田投资（50亿）、广东唯美（50亿）、中融鼎兴（30亿）、华建（30亿）、美投（30亿）、睿灿投资（30亿）、山东高速公司（30亿）。
第二轮13家：深业集团有限公司（55亿）、宝信投资（50亿）、华达置业（50亿）、麒翔投资（50亿）、键诚投资（35亿）、睿灿投资（35亿）、鸿达投资（30亿）、宇民投资（20亿）、金橙宏源（20亿）、嘉寓（20亿）、深圳中意（10亿）、豪仁物业（10亿）、永合金丰（10亿）。
第三轮6家：山东高速集团（200亿）、苏宁电器集团（200亿）、深圳正威（50亿）、嘉寓（50亿）、广州逸合（50亿）、四川鼎祥（50亿）。
短短一年时间，恒大地产就完成了史上最大规模股权融资，1300亿元到账后，恒大地产估值飙升至4252亿元，一度超过万科A总市值。
真不愧是中国第一、世界五百强的房企。区区一条爱马仕皮带算得了什么。
但是有句话怎么说来着，借来的钱，含着泪也要还完啊。
如果恒大地产能够成功借壳上市，这27家投资者就能一道升天，日日会所。
可惜啊，恒大地产迟迟迈不出这一步。
恒大当年敢签下对赌协议，想必不是贸贸然的决定，而是对自己借壳上市很有信心。
后来不知道什么原因，恒大地产还是没有闯关成功。
可能很多人会问了，这条“不允许房企上市的红线”到底是什么来头？
说起来，这个政策最早可以追溯到1993年。
“当时的情况是经济过热中出现房地产热，土地批租、楼堂馆所建设在各地泛滥”。
为了防止经济过热，上头出了这么一个政策。后来，它就成为了资本市场上的一个行规，贯穿至今。
当然，不是说完完全全就没有机会，而是这条道路充满了艰难险阻，比其他行业的难度高出太多。
可以说，房企的上市之路是非常受歧视的。一方面被视为地方上的经济支柱，一方面又畏之如虎。
不给房企开闸，可能是基于以下几个理由：
第一中国是一个政府主导性经济体。国家习惯于宏观调控，经济热的时候踩刹车，经济冷就的时候加加油。如果房企在经济上行的时候拼命加杠杆，很可能会在说来就来的政策调控下，摔得遍体鳞伤，成为社会系统性风险的最脆弱的那个板块。
第二房地产的风险系数甚高。91年日本房地产泡沫崩盘，93年海南楼市大溃败，历史上的经济大衰败，往往都发生在房地产领域。这个行业特别的重资产，借由土地抵押便可以从金融机构套出贷款，拿了钱去买一块新的土地，之后又可以再抵押融资，不断的开发下去。试问哪个行业有这样的资本炼金术？所以，房企的资产负债率天然就容易冲高，一旦现金流断裂传染性不堪设想。
第三，房地产是国内被骂的最多的行业。
……
所以，房企在资本市场上的待遇，就有点像那种不符合产业升级方向、需要被淘汰掉的污染性产业，很难在股市上分得一杯羹。
关于房地产，政府有无数种调控手法。
不过在我看来，有关部门的调控充满了很多自相矛盾、相互冲突的手段，导致最后的效果大打折扣。
大家想过没有，为什么过去很长一段时间内，越是调控，房价涨得越猛呢？有一个很大的原因，就是里头有部分调控政策的作用，根本就不是抑制房价，而是会推动房价上涨。
比如说，“收紧房企融资渠道”这一条。
这是普通民众特别喜闻乐见的事情，因为他们觉得，全天下最坏的人就是开发商了，不能让他们的日子太舒服。
那就断了房企的粮吧！
听起来很解气，实际上完全是违背经济学原理的。
诸位想过没有，让一件东西价格下跌，难道不应该是加大供应，压缩需求，让特别紧张的供需关系趋向于平衡吗？
所以，你打击房企是几个意思啊？人家没有钱去拿地，无法狂飙突进的去建房子，怎么向市场加大供应呢？
有关部门真正应该做的事情，其实是拼命卖地，然后鼓励房企们都来开发，并且在这个过程中严防开发商囤地、捂盘、惜售，让他们尽快盖好房子扔到市场上去，实行天量供应。
大家一看，好家伙，房子比老家的韭菜还多，就不会有抢房的着急心态。再配合限购限贷等手段，整个市场预期就能降下来。
整个链条是非常简单的。关键点在于想要加大房子供应，地方政府就必须扩大土地供应计划，这样地价可能就会阴跌，动了某些人的奶酪。
真的调控难点在哪，明眼人都知道。有些人就是揣着明白装糊涂。个中滋味，大家自己品品把。
明斯基时刻的警报，到现在都还没有解除。
经过三轮大放水，深圳，上海、北京的房价通通进入全球最贵十个城市行列，比纽约巴黎洛杉矶这些世界顶级城市都要高。
在这个六亿人月收入不足一千的国度里，一个芯片、一台光刻机都造不出来的城市，凭什么房价这么贵？
用脚指头想都知道，动不动就十几二十万/平方米的房价里头，肯定是有泡沫。
中国的工业体系处于外循环，但是房地产是内循环的。我们严防外国人投资地产，对国外热钱严防死守。
这点跟纽约特别不同。
但是你看到了没有，属于60亿人的纽约均价也才64万美元/套，属于14亿人的上海凭什么要90万美元/套？
（数据来源：CBRE世邦魏理仕）
今天，在中美脱钩这种百年未有之大变局下，中国更加担心泡沫的破裂。
与全球科技最发达，金融最强大的国家为敌，实在是充满了风险。
像2014年俄罗斯吞并克里米亚，引发美国对俄罗斯制裁，仅当年就有1515亿美元（约合1万亿元人民币）撤出该国市场，导致股市大跌，卢布贬值，人民生活一片哀鸿遍野。
两个国家到底会不会擦枪走火，谁也不知道。
唯一能够确定的是，绝对不能让泡沫吹得更大了。否则一旦真的遭遇惊涛骇浪，今天的泡沫有多大，明天的肉体就会有痛。
虽然说中国设置了金融防火墙，我们的资本账户并没有完全开放，有非常强大的隔离调控能力，但是如果真的擦枪走火了，能架得住市场蚂蚁搬家吗？
这些，就是今天房地产必然要被死死摁住的原因。
史上最严调控至今已有三年多了，这是我有生以来见过最久的调控期。
但是在肉眼可见的未来，它还远未到结束的时候。
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