引入国资背后 南国置业和世联行的殊途同归 | “企”色

文|柳瑶

编辑|高雅

新房代理、商业地产；深圳、武汉。

无论从赛道，还是主要布局城市来看，世联行和南国置业都是没有太多交集的两家企业，但是时间还是让它们有了不止一次交集。

2009年，它们的第一次交集出现。6月，南国置业成为A股重启IPO后首家上市的地产公司；8月，世联行成为国内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，那一年，它们在各自赛道上都风光无限。

十一年后，交集再次出现，不过此时，它们的风光早已褪去。

9月18日，世联行创始人陈劲松辞任公司董事长，现公司第一大股东珠海大横琴发展有限公司董事长胡嘉接任。景晖智库首席经济学家胡景晖对新地产财经表示，陈劲松的离场是一个纯房地产代理时代的结束。在百强房企纷纷组建自销团队下，主营房屋代理业务的世联行业绩不断下滑，今年上半年公司净利润亏损7453万元，同比下降218.82%。

同一天，南国置业回复了深交所关于其超百亿元并购中国电建地产的相关疑问。在这起“蛇吞象”的百亿并购中，南国置业并不是靠斐然业绩为底气发起并购的。其今年上半年业绩继续下滑，其中净利润下降2.99亿元，同比下降1508.23%。

在业绩下滑严重的情况下，作为并购的另一方，国资珠海大横琴和电建地产究竟看中了世联行和南国置业什么，从而伸出手；并购后两家企业能就此走出困局吗？

世联行：成也代理 败也代理

创立于1993年的世联行，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构，有房地产中介“老大哥”，地产营销界的“黄埔军校”等称号。在房源稀缺，供小于求的年代，拥有房源的世联行成长迅速并成功上市。

上市后世联行的业绩稳健上升，并在2017年达到顶峰，营业收入达到82.12亿元，同比增长30.97%，净利润达到10.04亿元，同比增长34.35%。自此之后，其业绩连年下滑（详见下表），甚至出现营收腰斩的情况。今年其中期业绩依旧延续下滑走势，其总营收为28.01亿元，同比下降9.77%；净利润为-7453万元，同比下降218.82%。

主营业务贡献有限是导致世联行近年业绩连续下滑的核心原因。现在，世联行共有四块业务，包括交易服务、交易后服务、资产运营服务和资产管理服务，其中交易服务是主营业务，其收入占公司总收入的70%左右。

自2017年公司业绩下滑以来，其主营业务代理费率一直连年下滑，世联行对此解释称这是市场的正常波动。

但实际上，同样从事新房代理业务的易居企业控股，在2018年和2019年的营收一直在增长，分别为59.48亿元和90.95亿元。

中原地产分析师张大伟曾公开表示：世联行的操盘定位PPT教会了开发商，而地产商在产品标准化的时代，已经不需要产品定位。在开发商的眼里，代理公司不再扮演重要的角色。

的确，近年不少开发商都组建了自己的营销团队，如曾经世联行最大的客户恒大，已自建“恒房通”销售平台开展销售业务；疫情期间，多个房地产开发商通过名人直播方式卖房。

胡景晖对新地产财经表示：“现在销售市场都是靠一二手联动，线下门店，中介带客的方式销售。而一直没真正发展二手房业务的世联行，想仅靠纯代理思路销售，没有二手房渠道，真的很难做。”

当优势渐失时，世联行也尝试发展新业务，如世联红璞的公寓管理、世联空间的办公服务、小样青年社区等。

但从实际情况来看，这些业务暂时发展并不理想。世联行在2018年第三季度财报中披露，前三季度归属公司股东净利润同比减少29.47%，其原因就包括公寓管理业务亏损增加。转过年，世联红璞公寓总经理甘伟前往另一家长租公寓任职。

虽世联红璞的最新盈利情况没有出现在最新中报中，但3.3万间的在线运营数量，排在品牌商系公寓运营数量第4位的位置，处于冲规模阶段，也能反映出一些问题。

过去几年，跑马圈地是长租公寓绕不过去的一个发展话题。除了占领市场的原因，国内某长租负责人还对新地产财经表示：长租公寓只有规模产生后，边际成本才会降下来，才会盈利，而在冲规模阶段，大家都暂时无法盈利。

此外,疫情下，办公服务业务是其前述三项新业务中唯一在实现正增长的业务，收入达到1.37亿元，同比增长16.76%。但去年联合办公第一品牌Wework上市折戟，国内联合办公品牌优客工场“流血”上市，都给行业未来发展增添了太多不确定性。此外，部分办公项目属于城市更新项目，较低的项目获取成本是否可持续，可复制也是世联办公在未来发展中所面临的问题。

南国置业：逐渐缩小的商业地产版图

再看于商业地产赛道经营多年的南国置业，在享受到早期商业地产红利后得以上市后，渐渐出现业绩下滑，转型不理想的局面。

南国置业2020年中报显示，公司上半年营业收入为15.56亿元，同比下降50.69%；净亏损2.99亿元，同比下降1508.23%。对此南国置业解释称，上半年房地产开发项目和商业运营项目处于较长时间的停工和停业状态，导致销售收入同比大幅下降。

据新地产财经不完全统计，南国置业有半数项目在武汉，其中包括7个地产开发项目、12个商业地产项目。

剔除今年受疫情影响的特殊情况，回顾南国置业过去几年业绩，新财经地产发现从2015年起，其业绩便出现增收不增利的情况。净利润从当年起再也未迈进亿元关口，到2019年更是直接亏损3.55亿元，同比下降520.39%。

南国置业将2019年的净利大幅度下滑归结为，受部分商业项目主动调改与部分住宅开发项目结利周期的影响。

2019年南国置业将手中的四个项目进行升级改造，其中同位于珞狮路上的南国大家装和月星家居将升级改造为奥特莱斯店。年报显示，奥特莱斯业态将会成为南国置业的第五条产品线。对此，新地产财经通过邮件方式向南国置业咨询上述改造项目进展以及改造后经营商品品类等问题。但截止发稿前，未收到对方回复。

北京商业经济学会常务副会长赖阳对新地产财经表示：“家居卖场改造成奥特莱斯模式主要还是受家居消费结构变化影响。”他进一步解释，现在线上消费，家居一站式解决供应商、创意家装设计方案提供是家居消费主流趋势，传统的家居大卖场模式正在淡出人们视野。一家奥特莱斯店铺经营的关键在于引进的品牌级别和折扣力度。如果品牌级别不高，商品价格弹性又较大，顾客对其兴趣将不会持久。

除在商业地产领域开拓新产品线外，南国置业也在拓展房地产开发业务。从2015年南国置业利润下滑起，南国置业的收入构成占比就在不断发生变化。尽管南国置业对外介绍自己是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性物业开发企业。但收入占比来看，南国置业更像一家以房地产开发为主业的企业。

数据显示，2015年时，其物业出租和物业管理收入为9.13%， 而到了2019年，该收入占比仅剩6%，房地产销售收入占比却高达93%，为59.43亿元。不过从全行业看，这一数据仅仅还只是一家小型房企的销售数据。

背靠国资好乘凉？

罗马不是一天能建成的，企业转型发展新业务也不是短短几年就能见到效果的。目前，两家企业都面临老业务下滑太快，新业务需要持续资金投入，但公司资金吃紧的局面。

世联行2020年中期业绩显示，公司总负债为56.23亿元，资产负债率达到51.35%。其中短期债务为20.75亿元，货币资金为24.06亿元，存在较大的还债压力。

与之相比，南国置业对资金的渴望更为迫切。截止到今年上半年底，其总负债达218.8亿元，资产负债率达82.37%。其中短期债务为29.62亿元，货币资金为25.97亿元，已经无法覆盖负债短期债务。

相较于同样求资金若渴却难觅战投对象的泰禾，世联行和南国置业能找到国企提供资金支持，表面上看是幸运的。

胡景晖认为，大横琴接管世联行从资本角度看，国资企业资本实力雄厚，战略性投入强，可能对企业短期回报要求不高，对世联行而言是一个比较硬的托底。

此外，胡景晖指出，横琴是国家级经济新区，大横琴作为当地国企能为世联行在当地和大湾区业务发展提供一定的帮助。据悉，9月初，世联行与珠海最早成立的房地产代理公司之一正顺好房签署战略合作协议。

广东省房地产研究会执行会长韩世同分析，对大横琴而言，现在国有机构需要能够结合一些混合经济的成分。

同样，在南国置业与电建地产的这笔交易中，从电建地产角度看也有类似需求。2010年国资委发文，要求78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务，电建地产就是其中之一。

今年6月，南国置业发布公告称，拟通过向电建地产全体股东，以非公开发行股份及支付现金的方式，对南国置业控股股东电建地产进行吸收合并，并募集配套资金。吸收合并后，电建地产将注销法人资格，由南国置业作为存续主体，中国电建将直接成为南国置业的控股股东。

其实这次并购，早在2012年中国电建首次进入南国置业股东名单后，外界就有两者日后可能合并的观点传出。后续事情的发展也正如外界所预测的。

2012年原南国置业大股东许晓明转让29.75%的股权予以电建地产；2014年下半年，电建地产以协议受让和要约收购的方式，正式获得南国置业控股股东的地位，持股比例达40.94%。电建地产在南国置业的持股比例在不断提高，但却没带来股价的提升，几年来，南国置业的股价一路下滑，如今每股仅为2元多。

9月22日，国资委传来消息，原则上同意南国置业吸收合并电建地产集团。行至此，世联行和南国置业都分别找到了强有力资金支持者，但未来的路能否一帆风顺，关键仍要看企业自身。

某业内人士对新地产财经表示：如果世联行找不到在传统房地产代理商以外的新突破口，大横琴进来也是堪忧的。而对于南国置业而言，电建地产对南国置业发展无建树的问题，早在其股价下滑时，就被投资者所诟病。

其实，从今年几次房企战投事件不难看出，现在战投方考虑的问题更多，提出的条款更为谨慎，甚至可以用苛刻来形容。在阳光城引入泰康保险事件中，双方就签下一份十年净利润达942亿元的对赌协议。

十年太遥远，且看今朝。今年一月初世茂一口气接了福晟87个项目，总量超千亿元，其中部分项目是大湾区的商住和旧改项目。对此有观点戏称“福晟跌倒，世茂吃饱”。如今200多天过去，福晟员工维权，福晟系基金多次延期等事件不断上演。用9亿元就掌握福晟整个地产板块的世茂并没有伸出援助之手，反而有消息称，碍于这场合作的复杂性，世茂或已萌生退意。此时，有多少人还会认为许世坛那句“不存在是谁收购谁，只是合作输出世茂福晟品牌。”不是真话。

可以说，这个时代之下，“接盘侠”越来越不好当，却也使得“接盘侠”越来越聪明，想要引来“接盘侠”的救助不再如过往那般容易。对于企业来说，与其等到无可奈何之时，寻求最后一根救命稻草，不如早早开始认真思考如何强化自身，铸就企业的护城河，谋求更大发展之时才能觅得真正的强强联合。

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