理财实践之REITs
文章目录
- 一、什么是REITs
- 二、REITs和房地产股票的区别
- 三、REITs的风险
- 四、REITs的投资方法
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- 第一步：选出好REITs
- 第二步，等待好价格
- 第三步，买进
- 第四步，长期持有
- 第五步，卖出
- 五、美国 REITs
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- 第一步，选出好REITs。
- 第二步，等待好价格
- 第三步，买进
- 第四步，长期持有
- 第五步，卖出。
一、什么是REITs
房地产投资信托基金，英文名是“Real Estate Investment Trusts”简称“REITs”。
简单来说 REITs 就是代客去投资房地产的上市企业。大白话说就是，我们把钱交给专业人士，然后专业人士帮我们把这些资金拿去投资写字楼、酒店等房地产，利用这些房产获取租金等收入，然后把90%以上的税后收入净额分配给我们。
这样咱们参与房地产投资的门槛就大大降低，咱们参与这些房产投资就像买指数基金一样容易，只需要少量资金就可以参与啦！
二、REITs和房地产股票的区别
像咱们国家的保利地产、绿地控股这样的上市公司是属于房地产股票，它们与REITs的区别主要在以下这张表格里。
三、REITs的特点、类型
第一、REITs有以下特点：
1、定期强制高分红：各国都要求 REITs 每年至少要把净收入的 90%分配给投资者。
2、 投资门槛低：一般几千元就可以投。香港 REITs 1手为 1000 股，1 手起买。美国 REITs 1 股起买。
3、交易成本低：一般REITs会免企业所得税。投资者买卖 REITs 只需要支付交易佣金，和买卖股票一样，不用支付其他高额税费。
4、流动性强：买卖 REITs 像买卖股票一样方便。在交易时间内随时可以卖掉。
5、专业化管理：REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士。
6、收益率相对较高：和直接持有物业相比，持有REITs 的收益率相对比较高。
第二、REITs 有两种基本类型：权益型和抵押型
1、权益型 REITs：指直接投资拥有房地产，其收入主要来源于房地产租金收入的 REITs。
权益型 REITs 因为本身直接持有物业而且还能对物业进行经营管理，能获得稳定持续的现金流。这类REITs的风
险相对较小，是我们学习和研究的重点。美国比较有代表性的几只权益型REITs（都是标准普500指数成分股）为：
（1）西蒙地产：是美国最大的零售 REITs；
（2）公平住屋：是美国最大的住宅 REITs；
（3）波士顿地产：是美国最大的写字楼 REITs；
（4）HOST酒店：是美国最大的酒店 REITs；
（5）安博普洛斯：是美国最大的工业地产 REITs；
（6）大众仓储：是美国最大的自助存储 REITs；
2、抵押型REITs ：指本身不直接拥有物业，而是通过房地产抵押贷款的形式把资金贷出去，赚取利息收益的REITs。抵押型REITs 一般股息率较高，资产负债率比较高，对利率变动比较敏感，风险也更大。从实现财务自由的角度，我们不投资这类 REITs。美国比较有代表性的抵押型REITs为：美国资本代理（AGNC）。另外还是有一种混合型 REITs，就是即持有物业，又发放抵押贷款的 REITs，这类REITs 我们也不考虑。目前美国既有权益型REITs 也有抵押型 REITs，权益型占绝大部分。目前香港只有权益型 REITs没有抵押型 REITs。
三、REITs的风险
1、市场风险：是指房价因周期性涨跌带来的风险。
化解方法：“好价格”买进；
2、 利率风险：比如说利率大幅提高，会减少房地产的内在价值，自然也会减少REITs的内在价值。另外利率大幅提高，会增加REITs的债务成本。
化解方法：尽量不要在加息周期的初期阶段买进；
为什么利率提高，房价就会下跌呢？
因为投资房地产都是贷款投资的，利率越高，要还的贷款越高，投资的这个房地产就可能变成耗钱资产，投资人就倾向于抛售房产。市场上房地产就出现供大于求的局面，价格就会下跌。
3、社会风险：是指大的社会事件带来房地产下跌的风险。
化解方法：选择社会风险小的国家的 REITs；
4、汇率风险：是指在持有REITs期间，因REITs的计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。
化解方法：选择货币发行有严格法律约束如以国际储备货币计价的国家的 REITs；
5、经营管理风险：是指由于REITs管理团队专业能力不强造成的风险。
化解方法：选择历史表现优秀的 REITs， 主要从 REITs 的收购历史、派息增长、财务状况、融资能力这几个方面去看；
6、债务风险：是指由于资产负债率过高导致的风险。
化解方法：避免买入资产负债率过高（大于 50%）的 REITs；
7、增发的风险：是指因增发REITs 份额导致每股净资产下降，带来REITs 股价下跌的风险。
化解方法：尽量选择资产负债率较低（小于 40%）的 REITs。
四、REITs的投资方法
第一步：选出好REITs
海选条件：筛选出市值大于100亿港元的REITs（以电脑版为例）
操作方法：（电脑）富途牛牛。点“行情”，点“港股”，点“板块”，点“行业板块”，点“房地产信 托”，点击“总市值”排序。
为什么市值要大于100亿港元呢
因为市值大于 100亿港元的REITs一般物业质量都相对比较好，融资成本也比较低，风险较小
精选REITs的条件：
1、每年分红且长期稳定增长
2、地段要好，整体出租率大于90%
3、资产负债率小于40%
对于投资房地产来说，
怎么理解这三个精选条件呢？
第一重要的是看租金能否长期持续稳定的增长。租金能长期持续稳定的增长，房地产的内在价值就会持续稳定的增长，房价上涨是自然而然的事情。
第二重要的是看房地产的地段好不好。只有地段好，房地产才更容易长期保持很高的出租率，比如出租率至少大于90%。只有长期出租率高，租金收入才能长期持续稳定的增长。
第三重要的是看房地产的资产负债率高不高。资产负债率越高，代表买房借的钱越多，风险越大。当房地产市场价格大幅下跌时，房地产的净资产可能会小于 0，房地产持有者可能会破产。
那么这三个精选条件怎么看呢？老师带着大家实操一下：以领展为例子
1、每年分红且长期稳定增长
操作流程：打开香港 REITS 查询网址—-点击“派息记录”（ http://app.finance.ifeng.com/data/hkstock/fundamental.php?symbol=00823&type=Balance）
我们可以看到过去 10 多年领展每年都有现金分红，而且分红金额长期稳定增长，符合标准。
2、地段要好，整体出租率大于90%
操作流程：点击“公司概括”查看公司物业出租率
通过公司概况里的介绍我们可以知道领展旗下的物业出租率很高，整体出租率大于 95%，地段很好。符合地段好，出租率高这个标准。
3、资产负债率小于40%
操作流程：点击“资产负债率”，查看公司负债
资产负债率=总债项/总资产*100%。
领展资产负债率=总债项÷总资产×100%=34598÷207619×100%=16.7%，远小于 40%，几乎没有发生债务危机的可能，符合标准。
以上老师是带着大家分析了领展房产基金，咱们按照以上操作流程可以对其他REITs进行分析哈！
经过精选条件筛选之后，咱们筛选出了三只REITs。
领展、置富这2 只REITs 所持有的物业主要都在香港，如果看好香港的房地产市场，可以考虑这2只 REITs；越秀所持有的物业都在中国内地，如果看好中国内地的房地产市场，可以考虑越秀。
根据REITs 持有的物业类型不同，REITs 一般可以分为：写字楼 REITs、零售 REITs、住宅REITs、酒店REITs、工业 REITs、自助仓储 REITs、健康护理 REITs、综合 REITs以及其他类型的 REITs。
第二步，等待好价格
最重要的一步来了哈！计算出REITs的好价格
首先咱们看标准
1、当香港 REITs 的股息率大于 10%的时候， 是很好的买进时机。
2、当香港 REITs 的股息率小于5%的时候，是很好的卖出时机。
这个标准的根据是：香港 REITs 动态分红率的合理波动区间为5%-10%
因此，当目标REITS的股息率＝10%时，目标REITS的价格达到好价格的临界值
我们还是以领展为例子：
注意！香港的REITS一般是一年分红2次，那么查询起来，把最近的两次分红相加，就是领展的股息。
股息率法好价格=TTM股息÷10%
TTM股息率=TTM股息÷当前股价×100%
滚动股息率（TTM）是过去12个月每股分红总额与当日每股股价的比值
领展的最新价格是62.35港元
领展TTM股息=1.4572+1.4147=2.8719港元
领展TTM股息率=2.8719÷62.35×100%=4.61%
领展股息率法好价格=TTM股息÷10%=2.8719÷10%=28.719港元
所以，领展现在不适合买入
第三步，买进
一般来说来，在买进 REITs时，分批买进 1-3只不同类型的 REITs 就可以了。
分批买进的意思是，我们可以把投资 REITs 的资金分成3 份，当目标REITs 的分红率大于 10%以上时开始买进。之后目标REITs的价格每下跌 5%-10%买进一次，直到资金买完为止。
第四步，长期持有
我们持有REITs 的时间应该像持有房子一样，一般应在 10年以上。对于特别优秀的 REITs，我们甚至可以持有 30 年以上。
第五步，卖出
我们持有REITs的过程中，当出现以下两种情况之一的时候，我们可以卖掉 REITs：
第一种情况，当 REITs的动态分红率小于 5%的时候。
第二种情况，当 REITs旗下的核心物业质量变差的时候
五、美国 REITs
第一步，选出好REITs。
美股REITS海选条件：
1、权益型REITs；
2、总市值＞50亿。
美股REIT精选条件：
1、资产负债率小于40%，
2、每年分红且长期稳定增长。
综上通过i问财筛选美股REITS条件为：
股权房地产信托，市值大于50亿美元，近1年资产负债率小于40%，连续3年的资产负债率
注意：i问财不够智能，严格复制粘贴条件
我们筛选出了6只REITs。但是还有“每年分红且长期稳定增长”尚未分析，我们需要在富途牛牛上查找这6只REITs的分红派息情况。
老师以“杜克房地产”（代码：DRE）为例子。
打开手机富途牛牛 APP。操作方法： 点击右上角“放大镜”，输入美股 REITS 代码，点击 第一个搜索结果，点击“简况”，点击“分红派息”。
从图中派息数据来看，安博PLD 每年派息稳定，整体增长，符合标准。
其他五只我们通过同样的方法可以分析出来，最后得出以下分析结果
第二步，等待好价格
首先咱们看标准：
1、当美国 REITs 的股息率大于8%的时候， 是很好的买进时机。
2、当美国 REITs 的股息率小于4%的时候，是很好的卖出时机。
这个标准的根据是：美国 REITs 动态分红率的合理波动区间为4%-8%
因此，当目标REITS的股息率＝8%时，目标REITS的价格达到好价格的临界值。
股息率法好价格=TTM股息÷8%
TTM股息率=TTM股息÷当前股价×100%
美国REITs的股息是每季度发放，所以把最近4次股息相加。计算方法和香港的一样，老师这里不再赘述。
第三步，买进
和香港 REITs一样，我们分批买进 1-3 只不同类型的目标 REITs就可以了。当资金全部买进目标 REITs以后。我们要做的就是长期持有。
第四步，长期持有
投资美国REITs跟香港的一样，一般应在10年以上。
同学们需要注意的是，中国投资者获得美国REITs的分红需要扣除 10%的税。美国投资者一般会扣15%的税。中国投资者的税率相对还是比较低的。
第五步，卖出。
在我们持有美国 REITs的过程中，当出现以下两种情况之一的时候，我们可以卖掉 REITs。
第一种情况，当 REITs的动态分红率小于 4%的时候。
第二种情况，当 REITs旗下的核心物业质量变差的时候。