文/晓哥
洞晓说专栏作者
年底，往往是很多房企冲业绩的是时候。
很多地产销售、中介都在朋友圈高呼：年底不买房，一年又白忙。
依然是贩卖焦虑，依然还在维持房市火热的假象。
事实到底怎么样呢？
最近，北京一个叫“山水文园”的地产项目火了。
因为他的割的不是韭菜，而是富豪！
01
在北京， “山水文园”是割小有名气的楼盘，号称“北京十大豪宅之一”。
去年，他们推出了一个“山水文园·九御”的项目。
地段：3环。
主力户型面积：两三百平。
绿化率：高达40%，拥有3.1万平方人工湖。
口碑：“绿色奥斯卡”、 “国际花园社区全球金奖”。
宣传语：东接北京欢乐谷，西望首都图书馆，北有国家羽毛球馆，南临萧太后河，更有十二年制陈经伦中学、北工大等教育资源……
这样一个小区的房子，至少得一千多万吧？
对不起，一千万只是首付。
据悉，这期项目大概有120位户主认购。
有人付了600多万首付款，也有人一口气付了7000多万，其中还有上过春晚的知名小品演员。
但是，这120位户主现在是面面相觑，抱团维权，上诉无门。
据《中国房地产报》、《中国基金报》等报道，11月，有大批该小区的业主面临着房产证照不全，面临司法拍卖的窘境。
另外网友爆料，目前所有的工程都已经停工，开发商几近失联……
目前检索涉事公司山水文园，我们发现他们涉及的司法诉讼信息已经达到了781条，几乎天天都有新增的开庭公告……
很多业主以合同诈骗为由寻求公安、政府介入，但都被驳回。
原因是什么呢?
02
事出反常必有妖。
原来，“山水文园”的房子并没有按照正常是程序售卖。
具体的做法是，该楼盘仅仅拿到了一栋楼的预售证，但卖的时候，却把其他几栋也卖了。
毕竟，买这种房子的富豪，基本都是不差钱的主，并不会查证预售证上每一行信息。
同时，销售也告诉购房者：我们是有预售证的，大家放心购买，同时可以网签。
就这样，大部分业主都买了没有预售证的房子。
于是，购房者的房款被pose机刷进了私人的非监管账户。
这个账户被“山水文园”的老总李辙控制。
钱进了口袋，他就拿去还债了。
说到这里，我们不得不提一下李辙的发家史。
1992年，在绝大多数中国人还不知道房地产为何物时，李辙就断定，未来将会出现房地产的狂潮。
后来，他就进军北京房地产，开始大规模扩张。
也的确，中国的房价涨了30年，李辙也晋身为亿万富豪，登上了福布斯榜。
不过，不知道是钱太好赚，还是李老板志向远大。
2014年，他突然搞了个“文旅造梦计划”，说要在5年内，打造15个文旅小镇，发展旅游项目。
而后，他相继牵手美国六旗、加菲猫、可口可乐、派拉蒙等国际IP，在浙江海盐，重庆壁山，婺源，崇明，南京等地区，投了300多个亿。
并将山水文园九御抵押给长城信托，借款38亿。
准备以小博大，再创辉煌。
但这一迈，步子实在扯得太大了，扯到了蛋蛋。
这几年，房地产走弱，公司的资金链开始跟不上了，各种问题逐渐暴露。
李辙凭风口赚的钱，最终靠实力赔光了，还欠了一屁股债。
据悉，到2019年，山水文园全集团有息负债超七十亿。
去年的12月，网上就流传出山水文园集团内部的裁员文件，裁员比例将高达90%。
在此情况下，四处欠债的李老板，想到了卖房子。
也就是上面坑有钱人的故事。
03
李辙的故事，不仅仅是个例。
几十年来，中国出现了无数大大小小的炒房人，地产商。
在风口中，他们一夜暴富。
但这个游戏，本身是危险的。
向银行借贷拿地，拿地抵押，抵押再借款。
拆东墙补西墙的游戏在楼市火热的时候，还能玩。
但在国家坚决打击炒房的现状下，就开始玩不转了。
但有数据显示，早在2019年上半年，上市房企的有息负债总计达到4万亿元。
其中，大部分债务将在2021年集中到期。
面对巨大的债务压力，房企们会怎么解决呢？
你继续涨价，对不起，老百姓真的没钱买房了。
你降价促销，对不起，老业主来维权了。
目前，国内很多地方的银行已经不给地产行业贷款了，年底又要结清各种款项。
这很多地产商来说，就像一把剑悬在头顶。
毕竟银行要起债来，绝对不是吃素的！
最早知道这颗雷的是李嘉诚，他早在几年前就退出这场游戏了。
近年，万达、恒大也纷纷寻求转型。
暗流涌动鸭先知啊！
在2017年的时候，中国城镇住房空置率就达到了21%左右，相当于有6500万套城镇住房处于空置状态。
相对于国际标准来说，这是一个很高的比例。
有房的有好几套房，没房的怎么也买不起房。
如果国家再纵容地产游戏，那内卷化、贫富问题会越来越严重，最终形成强大的反噬效应。
04
最近，我算了个账，在北京毕业的大学生，月薪1.5万。
扣除房租水电，一年也只能省5万左右。
5万，距离北京买房还有100年的距离。
晓哥知道，目前，房子还是很多年轻人的焦虑。
但我们，必须要有清醒的认识。
在自己最好的时候，掏空自己的血汗钱和三代人的钱包，换一个房子，到底值不值？
尤其是当下，众多地产商暴雷的局面。
几千万的豪宅变成烂尾房、韭菜房，在北京，并不是个例。
今年北京的房市，已经出现了好几起烂尾事件，都是千万以上的豪宅，被坑的都是有钱人。
炒房时代，正在关门打狗！