在深圳龙华，有这样一群人，一次性掏光上百万身家积蓄，付了一套房子几十年的租金。
这不是“买不起房”的下策，也不是“一辈子租房”的潮流，他们说自己其实是奔着买房去的。买房成租房，到底怎么回事？
“购房梦实现了”
这个名为鸿基新都的小区位于深圳市龙华区，楼盖得非常漂亮，价格也喜人，在周边均价5万左右的楼盘背景下，它2万多一平的价格极具诱惑力。
“大家其实看到这个楼盘也是通过他们很多的宣传、中介机构带来的，我现在了解到的，几乎上没有业主说这不是买房子，因为他们所有的销售方式，宣传广告，全部是烘托出卖房子这么一个事情。”
在安居客平台上，鸿基新都一手新房均价2.48万-2.8万一平，现楼、精装交付，由开发商直接出售；在微信公众号“小产权房”的推送中，鸿基新都被称为“大红本房”，即一栋楼拥有一本房产证，每户业主有机会分割产权。
在鸿基新都商务大厦，这个被住户和保安默认的“售楼中心”里，楼盘沙盘、户型样板一应俱全，样板模型旁的铭牌上标注着“以销售/买卖合同为准”。
据业主提供的资料显示，“销售人员”的朋友圈以及聊天记录中，“不限购”、“买房”、“卖房”、“销售”等字眼高频出现。
“违规销售”“明卖实租”“退房赔款”等字样充斥在龙华区观澜观光路鸿基新都小区的阳台上，引人关注。鸿基新都小区业主声称，他们掉进了鸿基新都开发商的陷阱和圈套。
近百户购房者在贷款、分期付款甚至付全款购买小区房源后，却被开发商告知只能签订由鸿润创建单方面出具的租赁合同，并获得一户一证的房屋使用权证。
支付上百万购房款，签约合同买房变租房
购房者张先生（化名）表示，2019年8月，经由某中介介绍，来到龙华观澜鸿基新都售楼处，看中了一套68平方米左右的带装修的大两房，以单价2.6万元/平方米，合计178万元的总房款，购买了这套房子。
然而，当年8月底，当他支付完全款之后，开发商拿出的并非购房合同，而是其单方面拟定的《深圳市物业租赁合同书》，租期为20年。该合同甲方主体为深圳鸿润创建投资有限公司。
张先生当即对合同性质向售楼人员提出异议，为何支付总价近180万元总房款，却只能签订租赁合同？
鸿基新都售楼处销售人员当时的说法是，因为鸿基新都只有《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等四证。
与正规商品房唯一的区别在于，该小区并没有获得住建部门批准通过的《商品房预售许可证》，不能明着卖，为了规避政府监管只能“以租代售”。
同时，销售人员还“诱导”张先生，一旦签订了租赁合同，开发商鸿润创建承诺将给每户发“红本”。
事已至此，抱着一路轻信开发商鸿润创建的态度与心理，本身购房经验不足的张先生签订了该租赁合同，并自以为开发商鸿润创建所谓的“红本”即不动产权红本。
然而，当最后开发商鸿润创建给他们出具的只是一份《房屋使用权证》红本时，张先生这才幡然醒悟，意识到他已经掉进开发商鸿润创建“精心设计、步步为营”的圈套之中。
长期以售房为宣传由头，开发商疑临时变更告示
众多购房者均表示，他们在整个购房过程中，开发商鸿润创建以及销售人员一直都是以售房自居。
从购房者提供的视频截屏画面中可以看到，直到今年8月之前，售楼处现场沙盘、模型以及销售展示中，一直都是以“买卖”“销售”“首付”“不限购、不限贷、不限售”“免佣代理”为宣传字眼。
记者也在9月8日咨询了代理“销售”——好多房实业有限公司的凌先生，凌先生的解释也基本一致。“这房子说白了就是买，只不过这房子的限制就这样子的，签的合同肯定是另外一种合同咯，所以就只能以这个形式来买。手续这一块你放心，老板都知道的，我们做那么多单了，没问题的。”
然而“业主”们住了不到一年，今年8月，传来了一阵晴天霹雳。“业主”刘小姐（化名）：“2020年的8月7号，在售楼中心，开发商挂出了一个小小的公示牌，落款写的是2019年7月5日，内容就是温馨提醒此楼盘是长租公寓，而非销售。我们之前从没见过这个牌子，拍照发在业主群里，群里都闹翻了。”
不仅如此，鸿基新都的“售楼中心”也随即撤销了沙盘边写着“以销售/买卖合同为准”的铭牌，并在不久之后摘牌关停，不再接待顾客。“业主”纪先生（化名）认为是他们开发商心虚了，开始销毁证据。
根据“业主”们提供的聊天记录、录音、图片资料，鸿基新都的“销售”人员曾向“业主”们作出关于落户、公立入学、房产证、40年使用权等等的承诺，现在看来，大概是无望了。
“我是入住完大概三四个月之后才拿到这个小红本，上面写着房屋使用权证，只盖了长安国企的一个章和开发商鸿润创建的一个章。这个其实就是开发商他私自搞了一个证件，称作小红本给我们。”
300万只拥有20年合法租赁期，“业主”陈先生（化名）表示不能接受。“从法律来讲，你这前20年是有法律保障，后20年能不能保障完全看开发商他有没有良心了，所以等于说我300万，租了一个20年的房子，这样折算下来，15万一年，完全跟周边的租金是不匹配的。我可能就花了人家好几倍的钱租了一个房子，而且是一次性把20年的钱全部都砸在这里边，你会去这样租一个房吗？”
据贝壳网等平台数据显示，鸿基新都300万左右的房子，周边同面积房屋的租金约在3500-7500元一个月，而鸿基新都该房型，以20年租期计算，每个月租金为12500元，以40年租期计算，每个月租金为6250元，在市场价中都位于较高水平。
“业主”肖小姐（化名）的小孩已经到了入学的年纪，她表示，楼盘的“销售”曾跟她承诺过的公立学校入学资格，此刻成为了无稽之谈。“原来答应我们可以读附近的公立学校，现在不可能了，教育局都没有我们小区的备案，我小孩今年上幼儿园，现在就只能去读条件很差的私立幼儿园。”
除此之外，因为没有预售证、没有房产证，就无法申请房屋贷款，“业主”刘小姐（化名）借了银行的租赁贷，利息高过普通的房屋贷款，还贷压力非常大。“你想想我一个平民老百姓打工的，每个月还贷就还了一万七千多，打工才多少钱一个月，才几千块。”
龙华规土委曾出具行政处罚书，两年来为何依然在顶风作案？
维权过程中，购房者还出具了一份深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局于2018年5月开出的一份《行政处罚决定书》。
在该份处罚决定书中，可以看到龙华规土委早在2018年5月份，就当事人深圳鸿润创建投资有限公司的违法事实进行了认定，即在未取得鸿基新都商务大厦项目房地产预售许可证的情况下，2017年10-11月期间，深圳鸿润创建投资有限公司在项目施工现场开设体验中心，并向周**"承租人"签订了《深圳市物业认租协议》、《深圳市物业租赁合同书》等文件。
虽然，表面为租赁，但以上两份材料中约定的计价方式为“单价21741元/平方米（或19926元、20123元、22625元、20066元等）”，价款“一次性付款、分期付款、贷款方式付款”、物业租赁期限为20年。
从内容上看，相应协议及材料表现出来的内容和目的已经完全具备房地产销售、买卖内容，可认定深圳鸿润创建投资有限公司实际为变相出售商品房，后续查明，该公司已将收取款项全部退回5名“承租人”，并处以人民币50万元罚款。
对此，北京市盈科（深圳）律师事务所合伙人曾正华律师表示，开发商宣传物料以及销售口径存在诱导购房者情况，存在欺诈。
对于业主起诉成功的概率，曾正华认为已经签了协议的，也可以去起诉，但协议内容要结合当初购房时开发商宣传资料，及双方沟通过程去反应双方的真实意思，结合覃清的案例成功率还是比较高的。
由于产权证属于开发商，房屋法定的所有权还是归开发商，所以购买这类房子风险大。
如果法定业主发生对外经营行为，一旦被债权人追责，购房者的权益就将失去保障。如果业主方拿产证去融资、借款、担保也不需要买方同意，直接就去银行办手续了。
所以我们建议，购房者在买房之前一定要确认土地性质和用途。如果确定要买，签合同、签协议时一定要对合同的具体条款以及合法性进行反复确认，确保自己的权益。
而实际情况是，类似“售房”方式还有很多，买房对于普通人而言是最大宗的交易，请不要轻易掉进“坑里”！
先生，买房吗？掉“坑里”的那种！
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