房地产融资之开发贷

1.定义

房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产贷款的对象是注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业。 房地产开发贷款期限一般不超过三年(含三年)。 贷款原则上应采取抵押担保或借款人有处分权的国债、存单及备付信用证质押担保方式,担保能力不足部分可采取保证担保方式。

2.申请条件

432条件

4-四证齐全:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》;

3-三成资本金:2015年9月,地产项目需要投入30%的资本金,2015年9月之后有所放松,保障性住房和普通住房项目维持20%的资本金比例不变,其他项目由30%降至25%。

3.个人经验感悟

(1)银行有嫌贫爱富倾向:品牌公司、国企容易从银行取得开发贷,2018年以来,民营地产企业很难从银行取得开发贷项目;

(2)贷款利率:6-8%,开发贷在地产项目中属于贷款利息最低的;

(3)抵押率:目前银行的抵押率在0.5-0.7不等,具体的根据项目的后续现金流、土地的区域位置、物业形态等来进行判断;

(4)房地产行业已经从黄金时期到白银时期,但是这个白银时期也是只属于品牌地产的,民营企业,缺乏规模和实力的,很难获得生态圈的支持;

(5)房地产行业的马太效应已经越来越明显,各个品牌公司开始抄底收购项目,暴利行业已经过去。

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