长租公寓真的爆仓了

  前些天我爱我家副总裁被离职，他的一番言论“长租公寓爆仓，一定比P2P暴雷更厉害”更是让长租公寓市场身陷舆论漩涡，一时间全国网民口诛笔伐。

    言犹在耳，杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司的长租公寓运营公司宣布破产由上海寓团公寓接手。金融+长租公寓模式的是不是批了租赁外衣的庞氏骗局？我们简单分析一下这些长租公寓的运营方式。

鼎家破产通知

『』利用租户信用，做无本生意

    第一步：鼎家通过房屋出租和租客签订合同（附带贷款协议），租客租下房东的房子。按照押一付一的方式每月按照约定的租金给鼎家。

    第二步：鼎家和租客签订的合同，一转手实际上是贷款合同（网贷）。“爱上街网贷平台”把一年的租金一次性付清给鼎家。租客的租金其实是还给爱上街的贷款。

    第三步：鼎家拿到银行的租金（客户贷款）后会怎么做呢？ 当然不是存在账上，而是把这个资金继续投入运营，继续和更多的房东签约。

    第四步：鼎家和房东签订合约，三个月一付，拿到房东的房子经营权。这样就可以用上一个租客的一年房租拿下三套房源。

    经过这四步，只要房东源源不断的进来，房子不断的出租就可以继续滚雪球似的把规模作大。 从本质上讲，这个炒房租就是自如利用租客的信用，给自己提供扩张资金。

分期贷款

『』市场竞争加剧，风险租户扛

    如果上述的方式能够良性循环，长租公寓公司通过深耕租赁市场，其实是有一定的竞争力的。他们收到的房子重新装修改进环境，很符合当前年轻人的租房消费需求。规模效应出来后， 新房租、服务费等相关服务也可以逐步形成现金流。

    当时随着进入这个市场的人越来越多，高价抢房源，运营成本的升高都在一步步的挤压鼎家们的空间。一但资金链断裂，业主的房租断供，就会出现一系列的连锁反应：业主收回房子，租客扛着贷款没有地方住，租客不再续租，资金链进一步恶化。

房东收房，租客被贷款

『』雾里看花，破产还是跑路

    受害者们发现，这一系列操作，竟与跑路前的P2P理财公司套路如出一辙。鼎家也并非人们所认知的打一枪换一个地方的传统意义上的黑中介，其发布的相关通稿里，显示其成立于2009年，截至2017年底已发展长租公寓超过5000间，并在今年2月份刚刚获得一笔千万级融资，投资方为浙江筑家投资管理有限公司。

鼎家与筑家签约仪式

    自称公司内部员工的人士爆料称，鼎家的大部分资产被转移到了高管徐岚名下，又以徐岚为法人注册了名为昌德的房地产中介公司，目前这个公司已有两个门店甚至更多。目前具体是跑路还是破产一切成谜，只留下一地鸡毛给租户。

    商业的本质是盈利，前几天长租公寓推升北京租房价格的新闻爆出来后，潘石屹说过一句话“长租公寓租金回报率最高不超过1%，是不挣钱的生意，不建议去做”。这样的生意加上金融加杆杠就很容易滋生各种道德风险，和P2P类似。这年头套路太多，防不胜防。无论是签什么样的合同一定要记得看清条款在落笔。