商业地产存量加剧 三线城市压力增大

“如何去库存”继续成为2016下半年房地产的关键词。

根据RET睿意德中国商业地产研究中心的数据统计，我国商业地产待售面积约为2.7亿平方米，住宅待售面积为4.5亿平方米。一年的房地产销售量12.8亿平方米，当中11.1亿平方米是住宅，只有1.7亿平方米是商业，从待售面积来看，住宅占比远远小于商业地产，但是库存当中35.7%是商业地产。相比起住宅，商业地产的库存比住宅地产更加严重。

对于目前的现状， RET睿意德中国商业地产研究中心研究员Linda表示，我国商业地产还呈现以下两个特点：

第一，从一线城市到二线城市到三线城市，库存的严重性趋高，三线城市压力更大。原因在于，“一线城市作为中国经济的核心引擎，在第三产业规模、境外资本利用、优质企业集聚等层面，具备无可比拟的优势。二线城市则面临供应量激增后的调整，三线城市相对而言被长期边缘化，人口增速慢而供应过快，其消费增长也比一二线城市更慢。除此之外，从品牌发展的梯次来讲，一定是从一线城市到二线城市再走到三线城市，所以品牌进入速度较慢。所以，诸多开发商在三线城市发展的项目，并没有得到良好消化。

第二，现阶段，先发城市相比较后起中部城市，库存压力更大。在沈阳等早起的城市，前几年招商引资效果不错，导致政府出让大量商业土地，但是现在却难于消化。

开发商自持商业的利弊

针对部分开发商开始自持商业地产的现象， Linda认为，这一举措从去库存角度来讲有重大利好。商业地产的核心在于运营，如果不持有整个商业地产的项目，每一个店都卖掉就无法形成协同效应。因此，开发商自持有能够使项目更加良好的运营。

但对于开发商来说，自持商业机会与挑战并存。挑战在于，相比住宅，商业地产回报周期很长，资金回慢，因此需要足够的实力才能持有。这是阻碍很多发展商发展商业地产的一大问题。而机会在于，商业是作为专业性的产品，开发商能够利用这一产品更好地享受到城市规模扩展的溢价。

2016市场将逐渐转好 开发应关注后发二线城市

2016年上半年整体经济放缓，品牌开店意愿下降，同时又有供应的增加，市场显得颇为被动。

对于2016年整体行业形势，Linda表示，相比上半年，2016下半年随着经济回暖，地产也会逐渐转好，市场压力或有所降低。同时，国内新品牌的崛起能够为商业地产提供很好的消化支持。

从全国看，一线和二线依然值得关注，特别是二线城市中比较后发的城市。早期先发的城市中心地段已被抢占，继续向城市外扩容的但人群跟进并没那么快，比如沈阳现在的压力就很大。但后起的厦门和郑州，后发优势还是在。从一个城市的地点来讲，新区人群增长慢，老区因为交通的问题，制约比较多。可以选择中间区域，我自己说是一个中程的时代，交通环境相对好，不失新区的便利，又能得到老区人口的支持。

RET睿意德中国商业地产研究中心 Linda