Hey，我是蔡汶川。
最近出了疫情肆虐之外，房地产市场还出现了一个重磅消息，恒大旗下613个楼盘直接75折，一跃冲上了热搜榜，一方面是恒大急于回收资金的消息，另一方面倒是助长了有些人的”抄底买房论”。
房产中介纷纷站出来说，最好的买房时期是，03年非典、08年金融危机、14年房地产库存危机，其次是现在。
有人举了个例子，08年作为CBD的广州珠江新城部分楼盘濒临腰斩，房价跌破2万，而到了18年，珠江新城凯旋新世界，二手房均价突破12万。
这两天刚好看了珞珈写了一篇他怎么在深圳买房，深有感触，于是也想和****大家聊聊我怎么在25岁用25万在广州买房。
也许你会说，作为年轻人，我已经要考虑买房了吗?
(明明我还是个连自己都养不活的孩子啊?)
那就先看完这篇文章，再下结论。
01
25岁为什么买房？
95年出生的，今年已经25岁了。
我是15年毕业，17年买房，当年也刚好是25岁。
本来我还是潇洒自在地过活着，赚点小钱，乱七八糟地搞事情。
直到我的好友老蔡和我玩了一个《穷爸爸富爸爸》现金流游戏，这款桌游花了我200大洋，在教会了我什么是负债，什么是资产，什么是财务自由后，我果断去买了房。
许多人年轻人买房的原因都是为了结婚作为婚房，比如我身边的大学同学，谈了七八年的恋爱还不结婚，就是因为丈母娘说要套房子，而他还没能买到。
而当年我和小丁订婚的时候，深明大义的岳父就已经反复和我说，你还年轻，买房不着急，租房先结婚也挺好的，房子以后有本事了再买也不迟。(感谢岳父，90度鞠躬致谢)
既然为了买房自住而结婚的理由不成立，我买房只有两个原因：
1.抗通胀，保值或增值。
2.租房租金太贵。
2016-2017年，我手里已经陆陆续续存了十来万，但作为一个文科男，一不懂投资股票什么的，二不懂怎么让钱生钱。
于是我只能让小丁去买点定存、基金之类的稳健型投资，一年下来也只能赚点买菜钱。
而租房的钱永远又是绕不过去的坎，比如我现在在猎德租了两套房子，租金一个月一万，每年还涨价5%-10%，这个房租钱给房东，就相当于扔海里了，钱的影子都摸不着。
但如果用来还房贷，将来卖房子的时候，这个钱还是会回到我手上。
02
25万怎么买200万的房子？
决定了买房，就要看要买什么房，刚出社会的我们靠自己能力能买的起的只能是刚需小房子，而广州的房价对比北上深动辄就要7、8万一平方，已经算非常友好了。
抛开什么增值与否，我们两个商量了下选房的标准。
· 价格：上车刚需房，按3万一平方，70平方，210万左右；
· 大小：未来要住，考虑到小孩问题，3房最好；
· 交通：有地铁，我能接受的最远通勤时间是40分钟；
· 学位：有最好；
· 其他：小丁不能接受楼梯楼，所以尽量要电梯楼。
明晰了自己的底线后，就到了第二个问题：买新楼还是二手楼。
打开地图一看，广州市区内，凡是地铁能到的地方，都要3万多一平，地铁还没到的地方，倒还是有一两万一平的，那我们面临的抉择就是：买市区的“老破小”，还是市郊的“新高大”。
我决定先去看看房子，以珠江新城为中心点，我们考虑下东西南北。
北边是白云区，我不喜欢，作罢；
南边是番禺区，不喜欢，作罢；海珠区倒是喜欢，毕竟我们在海珠的学校生活了四年，看了下价格，买不起，先观望。
我会讲粤语，于是去了老广聚集的西边，看了越秀区、荔湾区、甚至广佛交界的一些二手房，大多数都是临街的房子，破旧昏暗的楼梯进去，七拐八拐上了楼，说实话要不是中介带路，都不知道这里还能住人。
这些二手楼许多都是当年国企、工厂、单位分的宿舍楼，属于“房改房”变更为商品房，楼龄都有20年上下。
好一点的已经经过投资客改造，刷了白墙，扔了写简易（俗称北欧极简风）家具进去，等着接盘侠；
差一点的就是完完全全的老房子，结构老旧、墙壁受潮龟裂，有些房型布局奇怪，要住的话还要敲掉重新硬装。
看了几轮下来，我心灰意冷。
忽然想起老蔡在黄埔区买了房子，而且听说在东边还是有着大量的新楼盘，于是我们就去东边看了三个楼盘，最后决定了和老蔡买在同一个小区。（结果这斯现在跟我说他想把房子卖掉？）
我们看中的理由有几个：
· 价格：2.5万一平方，83平方，加其他费用，210万左右；
· 大小：格局方正，香港设计，所以有小三房；
· 交通：1年后通地铁，距离地铁800米，地铁后来实测到珠江新城36分钟，开车实测40分钟；
· 学位：自带学位，小区里就有公立幼儿园与小学；
· 其他：电梯楼；老黄埔，周围配套还行；小区以改善型住房（就是复式大户型）为主，租客少，业主家庭居住多，便于小孩、老人交朋友；（买后发现旁边在建万达广场）。
看中了我立马来算了下钱，主要分三方面：
1.首付＋税费（立刻要拿出手的钱）
首付=210万X30%=63万；
契税=210万X1%（90平米以下收1%）=2.1万。
总共需要65万左右，而我手上撑死了只有25万。
还有40万缺口。
2.暗合同（两年内要拿出来的钱）
而且那时候房地产为了跟ZF报备网签价格低，还分了明暗合同。
意思是将原本的一份购房合同拆成两份，明合同（购房合同）要交65万，暗合同（委托装修合同）还要在两年内交25万，分每个季度交3.5万，相当于每个月要交1.17万。
（不过听说现在ZF查的严，明暗合同已经变成正规的单合同了。）
3.房贷月供（未来30年每个月要还的钱）
由于合同拆成了两份，所以我们跟银行借的钱变成了116万（本来应该是210万X0.7=147万），只能商业贷款（公积金贷款利率会低些，但房地产为了回款快而不接受），上浮利率5%，月供6500左右。
我的小脑袋瓜迅速转动了起来，月供6500供得起，暗合同每个月的1.17万咬咬牙也给得起，那现在缺的就是首付的缺口40万。
03
7天筹集40万
现在回想起来，我和小丁都是想干就干，靠直觉办事情的人，从我们打算买房，到看房，到交定金，到交首付款，整个过程都不超过10天。
交完定金5万后，回来我们也很忐忑，一来不知道去哪里搞钱，二来不知道短时间能不能搞到那么多钱。
我们大概划分了一下，大约有三种途径可以筹集：
1.网贷+银行
这是最简单能筹集的办法，比如说我招行信用卡e招贷能贷8万，其他还有微信的微粒贷、支付宝的借呗等等。
网贷的好处是钱立刻能到账，坏处是它们都会查个人征信（征信查多了，或贷款记录多了，会影响银行决定是否给我们发放购房贷款），其次是根据个人消费习惯，不同平台能放出的款不一定高，而利息也并不低。
而银行方面其实是有供给个人使用的消费贷，可以贷出来小几万，年化利率低到5.88%的都有。
但考虑到征信问题，同时国家也在严厉禁止消费贷流入房地产，我们到最后都没敢用网贷与银行贷款。
2.死党+同学
我们大约找了一下身边很要好的朋友和同学，人数不多，但都是十几年的死党或是能穿同一条裤子的朋友交情。
大多数一听说我们要买房，二话不说挂掉电话就打钱过来了，利息什么的根本不谈。
就这样5千、1万、2万地凑了下，就凑出了10万。
当然我借钱的时候也许诺2年内还清，最后也做到了。
3.父母+亲戚
买房我们家里父母都没钱出，但爱护我们的亲戚帮了一把，借了30万，同样许诺2年内还清，也做到了。
总的来说，我们借款过程也是一波三折，现在说来轻松，但一辈子没开过口问人借钱，第一次张嘴，总是害怕被拒绝，也担心给人家造成了困扰，不知道自己能借到多少，心里也是七上八下的。
身边有不少同龄人都是家里给钱买的房子，对比一下，在年轻人刚起步的阶段购房，家庭能帮忙真是减缓了莫大的压力，至少会有底气很多。
而我也结交了不少和我一样是白手起家的朋友，这几年靠自己打拼了好几套房产的也大有人在，这类人经济独立后，往往有更多的主见、更多的主观能动性，对自己的家庭、事业、未来把控也比较好。
04
怎么还钱，2年消化100万支出
顺利买下房子后，我就彻头彻尾清空了血槽，从一个今朝有酒今朝醉还想着环球旅行的浪子变成了一个吭哧吭哧干活还钱还贷的耕田老牛。
这一轮折腾下来，不算房贷，我两年内总欠款65万。
先算下我每月的固定支出：
房租5000+房贷6500+暗合同11700=23200；
还有欠款40万，2年还清，折合每个月要还16666；
则不含伙食费，每月固定支出23200+16666=39866。
相当于每个月固定支出，4万，2年共96万。
（所以那段时间头发掉得特别多，笑。）
大家都说要开源节流，节流怎么节都不可能省出4万来，只能开源（怎么赚钱，下一篇关于副业的和大家聊聊）。
我以前极少会管理自己的财务状况，有了房子就等于要强制储蓄，我开始严格控制自己的出入账，并列了一张表格。
这个表格帮我预判了我未来一段时间的现金流，还款节点，在严格准守，每个月都月空的情况下，终于把款项都还完了。
（不过谁能想到，一波未平一波又起，我小孩出生进了重症监护，又得借一大笔钱。）
05
10条血泪教训结论
实话说，房子买来至今，我没有得到丝毫的幸福感，也许是因为还没入住。
房子对我来说，就像是玩游戏中，打BOSS获得的一个勋章，好看但暂时无用，因为没有更多的属性加成（比如生成力提高，融资能力加杠杆等等）。
由于是刚需第一套房，无论房价涨了还是跌了，卖了我也买不起第二套。而从资产/负债的角度分析，这个房子属于负债，不能带来正向的现金流。
总的来说，有几个结论要分享给你：
1.长大成人第一步，就是敢于背负债务和家庭。短时间背负大量债务，让我养成了强制储蓄与管控自身财务的习惯，每个月都在固定成本与现金流中周旋。
2.我写这篇文章并不是为了鼓吹让你快点去买房，不要被房地产商的75折、88折给带偏了，而是要根据实际情况来判断自身。
比如有些人首付是家里给的，月供6000-10000，小两口家庭月收入如果能达到20000以上，就可以直接买。
比如有些人月供刚好供得起，但首付给不起，借完首付，代表着未来2-4年内生活水平下降（一般房贷占比收入1/3比较好，超过1/2就很危险），固定工资也还不起债，那就要酌情考虑。
3.有钱不一定要买房，去做你更想做的事。买完房后，我才正式开始创业，这两年在房产中折腾的现金也有100多万了，而这笔钱放进公司谋求发展的话，说不定早就百万粉丝以上了，营收规模可以翻几番，团队也不会跟着我那么苦。
只怪自己从小没有家，有了点钱就想先造个家。
无论男女，事业与家庭这杆秤，顾此就会失彼，是永远不能平衡的。
4.我买的是新房，房子今年4月才交楼，不能住，要给房贷，还得租房，给房租。每月大量的固定支出，让我这两年做事谨小慎微，不敢出错，任何风口来了也不敢砸钱跟，这些折损的机会成本也要算进买房支出里。
5.毕业那年我们住员村，住的房子是老小区的70平，总价150万，首付45万，等我们两年后搬离时，房价已经涨到了300万。
其实刚毕业时如果能有魄力借40万，拿下员村的房子，就可以直接升值150万；而两年后我们同样借40万，买的只能是遥远黄埔的房子，到现在才升值40-50万。
借同样的钱，得到不一样的结果，财商这东西，能早开窍就早开窍。
6.前面说了这个房子的好处，现在说说坏处，除了消耗了大量的现金流之外，我觉得通勤距离40分钟还是有点远，免不了要买车通勤的额外支出。
虽说广州整体在往东发展，在建金融城、黄埔滨江新城（据说广州第二CBD），但房子抗跌性肯定是没市区房子高，升值空间是与人口流入密度是相挂钩的，市区人口密度肯定高于市郊。
7.珍惜你手上有的3成首付的首套购房名额，因为购房贷款是我们普通人这辈子能借到的时间最长，利息最低的贷款了。
广州市区目前限购两套，未婚个人首套房3成首付，第二套房在首套贷款未还清时，首付7成；首套贷款已还清，首付5成。
家庭也是限购两套，买这套房子的时候我们还没结婚，所以直接写了小丁名字。
8.房子不要想着一步到位，像在老家一样买个140、180平的，在一线大城市不实际，能上车先上车，小步快跑，未来再根据家庭需求更换改善型大户型住房就好。
也不要总想着地段、学位、配套、户型等等都要好，一切条件都好的话价格肯定不低（比如我现在住的旁边那栋16万一平），在有限的预算内，考虑对你最有用的其中一两个因素就好。
9.该借钱时借钱，该低头是低头，别不好意思，朋友就是用来互相麻烦的，帮助过你的人未来要加倍奉还。
10.“宁买市区老破小，不选城郊新高大”，这句话我正在体会。而这两年身边但凡有朋友买房，我都以自己为例子，提醒他们买近一点的“老破小”，至少能立刻入住，短期内压力不那么大，增值抗跌性也高。
以上就是就是今天絮絮叨叨的血泪史，大大方方与大家谈钱、谈房，在看超200的话，明天写一篇关于副业、关于赚钱的那些事儿。
还记得22、23岁那年，年轻人刚出社会最大的迷茫就是贫穷了。
在大城市的我们，房价越高，越穷得心安理得，反正“赚再多也买不起”，反正“我还年轻”，于是对赚钱越来越“佛系”了。
我不佛系，我觉得赚钱很好玩。
谈钱并不可耻，金钱是成年人的勋章。
如果一直为生计担忧，就不会看到生命更长远的东西，也不敢去试错，可能永远无法做自己喜欢的事了。
以战养战，赚钱养梦。这是我一直以来的行事方式。
- END -