长尾商业模式用于房地产2

商业模式基础：长尾商业模式

正文：房地产行业有块鄙视链，做住宅的鄙视做商业的，做商业的鄙视做产业园的。

住宅因为来钱快，利润高一直是地产的主业，而产业园因为盘比较小，总现金流回正时间比较长，一直出于产业链尾端。

根据长尾商业模式，尾端业务也可以塑造巨大价值。

随着地产行业愈发利薄，行业势必会从重资产的空间经营模式，改成轻资产的内容运营模式，从重资产短期收益模式改成轻资产强现金流运营模式。

首先看几个数据：

2019年，中国人均GDP突破一万美金。

上海、北京、深圳、广州四个一线城市城镇化率超过85%，杭州、南京等二线城市城镇化率超过70%。

城市城镇化率超过70%，便进入到发展的后期阶段，也称为城市化稳定阶段。在这一阶段，增量市场的建设用地将呈现负增长，存量市场的风口将如期而至。

随着2019年国家对城市更新的大力推动，这一现象愈发明显。

产业园作为城市更新概念的核心业务，逐渐受到更多地产开发商的重资，金地、万科等典型开发商已经开始在产业园业务发力。

下面再看一个数据：

2019年全国大型商业综合体约13.7亿平方米，其中已开业的仅5.7亿平方米，在已开业的综合体中，仅1/3达到了盈亏平衡点。

从数据可以看出，综合体靠出租大概率是挣不到钱的，它的商业模式与住宅相似，主要靠资产增值获取利益。

但随着各大城市的发展进入稳定阶段，综合体的资产价值再难有爆发式增长，新建综合体的重资产模式获利难度也在增加。

轻资产的产业园一般处于城市核心区块，商业、办公氛围都比较浓厚，同时产业园内部业态丰富。

再看一个社会现象：

95后，00后相继进入职场，他们生活无忧，追求个性，对往日大家向往的高大上CBD缺少了热情，他们追求的是方便、自由、潮流。

根据这些数据和现象可以推导出，国家产业园势必会在不久的将来成为办公、商业的主要场所。

产业园可以采用轻资产模式，前期仅需要投入改造费用，只要运营得当，一个产业园可以在租期内为公司提供稳定现金流输入。

做一个假设，为创意园设立一个获取标准，平均租金5元，租金差1.5元，如果旗下运营面积100万平方米，一年的现金流可以达到18.25亿，纯利润就可以达到5.47亿。

随着国家对房地产的调控，住宅板块也变的利薄，每年有稳定的现金流流入，有稳定的净利润，对公司财务报表也会更加好看。