聊聊房地产（二）

    今天重点聊聊房子的金融属性。家里有矿的可以不看，内容对你作用不大。

    昨天说我们的房子在满足居住的同时，还具有金融属性，不单是指房子会涨价保值增值。商品房的金融属性是全方位的。

    首先，政府允许你买房加杠杆，首次购房三成首付，就相当于给你加了七成的杠杆。而且允许你最长30年还清贷款，这是多么大的优惠措施。在资本市场上你除过住房按揭贷款可能再也找不到能跟房贷一样的低息长期的融资产品了。尤其在目前各地限购措施日趋严格的形势之下，首次置业享受三成首付、基准利率的贷款政策，尤其是公积金贷款政策，是要好好珍惜的。在自己经济能力可承受范围之内，用足用好贷款政策弥足珍贵。所谓用足用好主要指：公积金贷款一定要贷足，比如夫妻双方可以贷款150万，那么就不要只贷80万；能用公积金贷款就不要用商业贷款，最差也要用公积金和商业组合贷款；按揭期限能30年不要20年，也不要提前还贷；在还款方式上，最好选择等额本金，不要等额本息，因为从还款的本金和利息总额来看，等额本息方式还的利息更多。这些原则，其实也就能倒推出你首次置业大概的价位。买得太便宜，公积金贷款额度用不完，买得太贵，自己月供负担太重严重影响生活质量。一般以30年期限的贷款月供不超过家庭月总收入的三分之一为宜，这个总收入包括你和老婆税后到手的工资、公积金、住房补贴、奖金等，如果月总收入3万，那么月供不要超过1万。

    为什么要珍惜置业首套首贷的机会。因为在限购政策之下，很多城市只有首次置业才能享受三成首付的待遇，才能公积金贷款，才能享受优惠利率。再次置业首付提高了，可能不能再公积金贷款了，商业贷款的利率也要上浮了。同样的房子，首套首贷与非首套首贷的买房成本差别好大。

    为什么要尽量拉长按揭期限不要提前还贷。因为住房按揭贷款是非常优惠的贷款政策，除此之外你再找不到其它类似的优惠融资政策。在通货膨胀的今天，你现在每月还贷1万可能觉得有点压力，但是随着收入逐年增长，三五年以后你就会觉得压力减少了很多，十几年后可能就一点压力都没有了。如果再考虑房子增值带来的收益，商品房确实是不折不扣的金融产品。

    当然不是所有的房子都有金融属性，都具投资价值。如果是集体土地上的房子，也就是常说得小产权房，就不具备金融属性，因为其不能上市交易、不能抵押贷款，所以其更多的是居住属性。经济适用房、限价房、共有产权房等有限产权房也具有金融属性，但是金融属性弱一些，因为其上市交易有时间限制，增值收益要与政府分成。

    所以如果经济能力可以，不建议买经济适用房、限价房、共有产权房等有限产权房和小产权房，有很多手尾。商品房产权清晰、上市交易方便、融资担保也简单。

    今天这些建议只适合刚参加工作不久的小白们，也就是刚需置业。改善型置业我们下次再聊。

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