“铛铛铛 铛铛铛铛...”
近日，拥有700多年历史、福田CBD脚下被誉为“深圳最富城中村”皇岗村旧改项目正式启动开拆！
集万千宠爱于一身的皇岗村，标签多到数不过来：福田CBD后花园、深圳最古老村落、“最富城中村”......
根据规划，皇岗村完成旧改后将建成福田CBD最大的综合居住社区。
近日，备受关注的深圳旧改新规——《深圳经济特区城市更新条例》正式通过，城中村通过率95%即可动工，意味着包括皇岗村在内的旧改步伐将大大提速。
在诸多利好因素的催生下，皇岗片区二手房价小幅上扬至8万+，临近小区供不应求，皇岗村里却几无拆迁房可流通！
@买进深圳实探现场，和皇岗村说一声再见。
01
皇岗村旧改蓝图
下一个福田南CBD
拥有700多年历史的皇岗村，由上围、下围、吉龙三个自然村组成，总面积约0.5平方公里，容纳了约10万常住人口。
该村福田街道益田路以东、金田路以西、滨河大道以南，紧邻福田CBD和深圳会展中心，与香港隔河相望，地理位置得天独厚。
▷皇岗村旧改区位
在福田可开发用地日益紧缺的大背景下，早在10年前，旧改的触角就延伸到了这块宝地。
不过，皇岗村旧改也并非一气呵成。自2010年前《皇岗村改造专项规划》公示后，几乎再无新进展，时间长达十年之久。
直至近日，在实操经验丰富的旧改专家——卓越城市更新集团的参与下，皇岗村旧改终于迎来了可喜的突破。
皇岗村旧改规划用地面积50.38万平，总建筑面积约200万平，分为3期开发。
旧改模式为局部拆建与环境综合整治相结合，主要拆除村民住宅、单元式住宅、多层工业厂房和部分公建设施。
▷皇岗村改造项目规划图
进度最快的是靠近皇岗地铁站的吉龙二村、皇岗五街的项目一期，已于2020年12月全面清空，旧改方已经将拆迁部分围起，个别楼栋启动开拆。
而片区内的部分商家租户，已经于去年11月开始迁往皇岗村其他街道。
未来，皇岗村项目或将建成为福田中心区最大的综合居住社区，其中包含两栋高约200米的双塔形商业建筑+8万平的广场+70万平住宅。（具体以项目最新公告为准）
建成后可提供住宅约59万平方米、商业及服务业约43万平方米、商业性办公约35.30万平方米及公共配套设施约2.48万平方米（含老年人活动中心、社区健康服务中心、社会停车场库、社区体育活动场地等）。
▷皇岗村旧改规划总平面图
建成后的皇岗村将大变样：通过会展中心和福田CBD串联，更好地延展深圳中心区的商务功能，成为深圳中轴一面靓丽的风景线。
从此前公示的示意图来看，去年12月起动工的一期组团，或将全部建成住宅。（具体以开发商公告为准）
02
实探皇岗村
配套齐全的宝藏之地
在皇岗村里，处处都是宝藏。
除了村民自建房，还容纳了皇岗股份公司、皇岗小学、皇都广场、皇庭世纪、东方雅苑、共和世家等小区，和以村命名的皇岗公园等。
在这里，有抚慰人心的美食，还有令人羡慕的齐全文化生活配套，例如全国首个村级博物馆、老人之家、商超肉菜市场、社区图书馆等。
从皇岗村向外望，福田CBD尽在咫尺，这将是继大冲、白石洲、大金沙之后旧改价值含金量最高的区域。
<上下滑动皇岗村街景>
就像当年的岗厦、白石洲一样，皇岗村也是不少深圳年轻人梦开始的地方，可见这个古老村落的包容性。
一位本地土著告诉@买进深圳，虽然他很期待片区能够有新的面貌，但皇岗村短时间内应该不会全部拆完。他初步预计，自己所居住的三期地块，最少还能住10年。
不过，近日，深圳旧改新规的通过，城中村通过率95%即可动工，意味着包括皇岗村在内的深圳旧改步伐将大大提速。
03
不差钱？
村内几乎已无“拆迁房”可卖
皇岗村旧改消息传来后，有网友吃瓜：又有一批人要“一夜暴富”。
但另有观点扎心道出事实：“人家不是暴富，是一直很富。”
一语道破天机。
此前，@买进深圳实探位于南山区的白石洲时，中介曾透露，白石洲旧改回迁房市场单价已经飙到约9万/平。
那么旧改步伐几乎同步的皇岗村，拆迁房市场情况如何呢？
周边房产中介的回应是：皇岗村几乎没有拆迁房可卖，因为村民不差钱。
事实上，皇岗村村民并非像外界所议论的那样，通过旧改财富自由，更多是通过集体资产运营，达到长期资产升值的目的。
近日，有媒体曝光了深圳城中村集体资产榜市值，皇岗村以350亿稳居全深圳第四，名副其实的土豪村。
去年年初，网上热议的皇岗村村民“亿元现金分红”的帖子引起广泛关注，虽然后来被辟谣：每年村民分红并没有传言那么夸张。
不管具体分红多少，这些村集体分红，还是令很多人羡慕不已。业内人士透露，集体分红主要来源于皇岗村众多的自持物业经营收益。
其中，最典型的案例是位于皇岗村东北侧的卓越世纪中心综合体项目，其中皇岗商务中心写字楼返还给皇岗村自持，目前也是深圳租金回报最高的商务楼宇之一。
据公开资料显示，皇岗商务中心是深圳村集体股份中净资产价值最高的物业之一，每年持续产生租金收益或以亿计。
这也正应了本段开头那句话：皇岗村村民真的不差钱。
04
过去的“房价洼地”
正在悄悄补涨
相比于二手房动辄10万+、15万+的福田CBD、香蜜湖，福田南片区（包括皇岗村、岗厦村、大金沙、保税区等），因城中村交错、缺乏优质学位，二手房市场报价长期位列“福田洼地”。
如今，一切正在悄然发生变化。
在旧改如火如荼的当下，总投资超3亿的皇岗中学重建工程也已全面动工，根据规划，将建成九年一贯制学校具有54个班的优质学校，于明年起招生。
在旧改等利好和其他普涨因素的催生下，今年以来皇岗片区二手房均价一直在小幅上扬，目前参考均价已经达到8万+了。
不过，得益于面积段起始值较低，目前片区二手房上车价依旧亲民。
例如与会展中心一路之隔的皇都广场，总价200万可以买到1房；高发城驰苑、皇庭世纪和皇庭彩园，也都是总价500万以内可以上车的小区。
最值得一提的是，紧邻皇岗村旧改一期项目的皇达东方雅苑，一年以来涨幅惊人（从去年12月的7.5万/平均价到现在的10万/平）目前入手起步总价已经高达750万，供不应求。
从市场层面看，旧改的“造富”效应，已经初步显现。
不过，从历史经验来看，城市更新无不经历艰辛的谈判过程，实现更新蓝图，非一朝一夕可达。