第一个重点：到底什么是REIT？
它和房地产又有什么区别呢？
我们知道房地产作为投资工具的优点和缺点都很明显
房地产的优点是什么呢？房地产的优点主要是：能带来稳定的现金流，保值增值能力较强，但是它的缺点也非常明显。房地产的缺点主要是：投资金额大，交易税费高，变现难。
学会计的同学也知道，会计学房地产属于固定资产，会计学上把资产分为固定资产和流动资产，是参考的是否利于变现，所以房子属于固定资产 变现比较复杂， 而股票reits 变现比较容易，由于房地产缺点的存在，大部分投资者被房地产拒之门外，投资房地产的人大部分都是有钱人，“REITs”的出现消除了房地产作为投资工具的缺点，保留了其优点，应该说正是因为房地产作为投资工具有着明显的优点和缺点，“REITs”才被设计出来，可以说REITs是为草根而设计的投资房地产的工具，REITs的使命就是要让草根也能投资房地产，分享房价上涨的收益，通过“REITs”我们可以很容易的投资全世界主要国家的房地产，看好美国的房地产市场，我们可以买美国“REITs”，看好英国、法国、德国、瑞士、荷兰、新加坡、日本、印度等国家的房地产市场，我们也可以买相关国家的“REITs”。
虽然“REITs”是为普通投资者设计的投资工具，但是目前中国内地的投资者基本还不了解“REITs”是什么？
大部分房地产投资者都还处于“炒房”的初级阶段
REITs是一种依照法律程序成立的，以发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金，由专业机构进行房地产的经营管理，并将90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。.依照法律，专业机构，90%以上。
简单来说REITs就是代理投资者投资房地产的上市企业
以美国 ‘REITs为例，美国对于REITs的主要法律要求有
1、REITs必须把至少90%的年度应税收入分派给其份额持有人
2、REITs必须把至少75%的资产投资于不动产、抵押贷款、其他REITs、现金或是政府债券
3、REITs至少75%的总收入必须要从租金、抵押贷款利息、物业出售利得中获得。这不低于总收入75%的收入加上股息、利息及证券出售的利得不得低于总收入的95%
4、 REITs必须是房地产投资者，而不是其他任何形式的金融机构
5、REITs的份额持有人至少要100人以上，并且集中在任意5人手中的份额必须小于已发行总额的50%
另外每年还要进行收入测试、分配测试、资产测试、组织测试、所有权测试。测试不合格的轻则罚款，重则取消REITs资格。
所以REITs是面临着系统的、严格的监管的。当然这是好事情，因为这样更能保障中小投资者的利益。
REITs第一个特点
1、定期强制高分红
各国都要求REITs每年至少要把净收入的90%分配给投资者。这样REITs每年都能给投资者带来持续的现金流。
美国一般每季度派息一次，香港一般每半年派息一次。这就像收房租一样，美国是季付，香港是半年付
由于REITs有强制高分红的法律要求，REITs简直就是为中小投资者实现财务自由量身定制的投资工具
REITs第二个特点
2、投资门槛低。一般几千元就可以投
香港REITs 1手为1000股，1手起买。美国REITs 1股起买,因为REITs投资门槛低，所以几百、几千块就可以投资了,如果直接投资房地产，至少也要几十万才能起步，在北上广深更别说了 一平有的地段就得几十万吧，上海的汤臣一品，资金证明一个亿才能买,这就是REITs独有的优势
REITs第三个特点
3、交易成本低。一般REITs会免企业所得税。投资者买卖REITs只需要支付交易佣金，和买卖股票一样，不用支付其他高额税费。如果是直接投资房地产，光买卖的税费也要在房价的10%-30%之间了,在税收这方面，REITs的优势可以说是异常的明显.
REITs第四个特点
4、流动性强
买卖REITs像买卖股票一样方便。在交易时间内随时可以卖掉
但是房地产的流动性可以说是一个致命的弱点了，刚才站在会计学也分析了，这是固定资产变现能力较慢
REITs第五个特点
REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士。他们管理物业的能力一般会比个人强很多，所以说REITs更加稳健，也更加靠谱.
优质的生钱资产类型的REITS 收益率可达15%到20%
今天的第三个重点（第一个是REITs的定义，第二个REITs的特点）课程中计算的汇贤产业信托每年9%的现金分红已经挺高了，但是在REITs中还只是中等的回报率，高的可以达到20%左右
比如这是一只美国REITs，每年的现金分红收益率高达18.10%。每个季度分红一次，这可是实实在在能拿到手的钱。
REITs这么好，到哪里投资REITs呢？
其实，我们只要把香港和美国的REITs弄明白了，对于实现财务自由来说就完全够用了
因为通过香港和美国REITs我们可以间接投资中国内地、中国香港和美国的房地产
这三个地区的房地产运行周期是不一样的，完全够我们轮着买啦，通过REITs总能买到相对更有价值的房子。
关键富人思维，今天我们有两个
关键富人思维，我们先来第一个
为什么要自己掌握理财技能才是最可靠的？这是一个看似显而易见，但是几乎绝大多数的人都不愿意去做的事情
很多之前学员都表示跟着自己的家人、朋友投资，当赚了的时候会特别感激对方，但是亏的了时候又怨恨对方不靠谱。
其实他们的家人、朋友很多也真的是好心，但是他们没有掌握投资技能，靠着小道消息，本质是投机，赚了是运气好，长期亏损是必然。
理财投资这么重要的事情，如果交给别人，就像把自己的“财富之命”交给了别人，如果遇上的是一个没有扎实理财技能的人，那就对自己的“财富之命”太不负责了。
因为缺乏理财技能的人，是根本拿不住好股票的，他们无法分析企业，就无法正确面对价格的波动，最终还是逃不过亏损的命运。
而听信银行客户经理的话，选择银行理财，长期看收益连通货膨胀的贬值都跑不赢。
特别是【中产家庭】，与其听信他人的小道消息，【最可靠的】还是自己通过学习成为家庭资产理财师，制定出专属于自己家的理财规划书，为自己的家人打理财产，创造更多非工资收入，这才是最安全可靠的方法。
【一句话总结】：最重要的本事需要掌握在自己的手中，就像企业要把核心竞争力掌握在自己的手中一样，理财——事关自己和家庭的财富之命，只有自己掌握了，才是对自己的负责。
我们昨天读了8岁小姑娘的早读课，大家都非常有感慨，和我聊了很多，我们就据此说下下一条关键富人思维
我们最应该为孩子留下财富的知识，生钱的能力，因为如果给孩子留下了金钱，但孩子无法对抗通货膨胀的贬值、缺少科学的理财知识，金山也会吃空，最终落得个流离失所的下场，正如我们前面讲到的富豪之子一样。
【聪明的父母】会选择在孩子很小的时候就开始正确的财商教育，让孩子从小就养成正确的金钱观，从很小的时候就享受理财技能带来的复利
而【这都取决于父母的理财能力】，如果父母对理财一无所知，或者学个半瓶水，看似明白实则跑偏，那么不仅教不好孩子，还会把孩子带到错误的方向。
【不要让孩子像我们父辈和自己一样】，那样又要陷入“无知”—“试错”—“损失”的恶性循环之中，耗费大量的时间成本、试错成本，又错失了大量的机会成本
自己走错的路，就不要让孩子再走一遍了。
【总结一句话】：我们最应该留给孩子的财富是可贵的品格和可靠的理财能力，身教重于言教，用我们的行为带动孩子品格的养成，用我们的理财能力让孩子的财商有一个好基础。
【第一个要点】：REITs是一种有法律保障的高分红的房地产信托基金
【第二个要点】：REITs相比于房地产有六大优势
【第三个要点】：善用REITs，选择高分红的REITs
两个关键思维
【关键富人思维第十一条】
为什么要自己掌握理财技能才是最可靠的？
很多之前学员都表示跟着自己的家人、朋友投资，当赚了的时候会特别感激对方，但是亏的了时候又怨恨对方不靠谱。其实他们的家人、朋友很多也真的是好心，但是他们没有掌握投资技能，靠着小道消息，本质是投机，赚了是运气好，长期亏损是必然。
理财投资这么重要的事情，如果交给别人，就像把自己的“财富之命”交给了别人，如果遇上的是一个没有扎实理财技能的人，那就对自己的“财富之命”太不负责了。因为缺乏理财技能的人，是根本拿不住好股票的，他们无法分析企业，就无法正确面对价格的波动，最终还是逃不过亏损的命运。
而听信银行经理的话，选择银行理财，长期看收益连通货膨胀的贬值都跑不赢。
特别是【中产家庭】，与其听信他人的小道消息，【最可靠的】还是自己通过学习成为家庭资产理财师，为自己的家人打理财产，创造更多非工资收入，这才是最安全可靠的方法。
【一句话总结】：最重要的本事需要掌握在自己的手中，就像企业要把核心竞争力掌握在自己的手中一样，理财——事关自己和家庭的财富之命，只有自己掌握了，才是对自己的负责。
【关键富人思维-第十二条】
我们最应该为孩子留下什么财富？
我们总想为孩子留下一笔钱、一套房等，这并没有错，但我们给孩子留下的最重要财富却不是金钱。因为如果给孩子留下了金钱，但孩子无法对抗通货膨胀的贬值、缺少科学的理财知识，金山也会吃空，最终落得个流离失所的下场，正如我们前面讲到的富豪之子一样。
【聪明的父母】会选择在孩子很小的时候就开始正确的财商教育，让孩子从小就养成正确的金钱观，从很小的时候就享受理财技能带来的复利，而【这都取决于父母的理财能力】，如果父母对理财一无所知，或者学个半瓶水，看似明白实则跑偏，那么不仅教不好孩子，还会把孩子带到错误的方向。
【不要让孩子像我们父辈和自己一样】，那样又要陷入“无知”—“试错”—“损失”的恶性循环之中，耗费大量的时间成本、试错成本，又错失了大量的机会成本，我们走错的路，就不要让孩子再走一遍了。
【总结一句话】：我们最应该留给孩子的财富是可贵的品格和可靠的理财能力，身教重于言教，用我们的行为带动孩子品格的养成，用我们的理财能力让孩子的财商有一个好基础。
------------摘自财商学院课记
仅供学习用2020.02.18