行业内外“黑天鹅”轮番上阵，2020年哪些房企最从容？

2020年，年初的一场疫情让整个房地产行业在近半年的时间内步履维艰；而在艰难恢复之际，年中“三道红线”的释出让一众房地产企业不得不放缓提速扩张的脚步，将重心拉回降低杠杆上来；年末最后一天，银行房地产贷款集中度管理制度的发布又为地产行业负债总量的回调上了“双保险”。

过去一年地产行业内外各项压力、新规轮番来袭，身处其中的房企们究竟过得如何？

新规前任务重，借新偿旧成融资主流

踩着2020年的尾巴，监管部门发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将各类银行分档设置了房地产贷款和个人住房贷款的占比上限，银行不能超出标准向房地产领域提供资金。

目前，超过这一上限的银行将有两年至四年的过渡期进行整改，因此未来两年各家银行势必会严控房地产相关的信贷规模。而对于房地产行业，这也意味着继资金需求端迎来史无前例的强管控之后，供应端也被严格约束起来。

此前于2020年8月，央行、住建部约谈12家房企，会上提出了“三道红线”监管新规。剔除预收款后资产负债率不大于70%、净负债率不大于100%、现金短债比不小于1倍成为紧紧套在房企头上的紧箍咒。根据踩线情况，监管部门将房企分成“红、橙、黄、绿”四档，每降低一档，有息负债规模增速上限增加5%。

那么大部分房企的踩线情况如何呢？根据2020年的中期业绩数据，兴业证券对70家代表房企进行了统计，结果显示处于红色档的有24%，橙色档有30%，黄色档有35%，而绿色档只有11%。

根据新的监管要求，今年1月1日起房企正式进入降杠杆测试期，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，至当年年底所有房企实现达标。

这意味着未来三年房企融资将越来越难，而那些新入账的融资也将被用于优先偿还旧债。克而瑞于年初发布的一项研究报告指出，2021年在“降杠杆”主旋律下，房企融资或主要以借新还旧为主。在资金面收紧预期下，财务状况欠佳的房企生存压力加剧，更多房企将使用经营杠杆和合作杠杆代替有息杠杆。

而监管部门已明确监管内容不限于表内，明股实债、影子公司等表外负债也将纳入监管范畴，因此真股权融资、分拆子公司将成房企融资、降负债的主流途径。

与此同时，那些提前改变高杠杆运行模式、更多依赖自有资金发展的房企则掌握更大主动权。以龙湖为例，截至2020年三季度末，“三道红线”一条未踩，这一稳健盘面也令其融资优势显著，借贷以低票息、长年期为特色。2020年上半年，龙湖平均借贷成本4.5%，平均贷款年限6.45年；下半年又陆续发行多笔债券，7月发行一笔17亿元的中期票据，票面利率在3.95%和4.5%，8月又发行一笔30亿元公司债券，利率分别为3.78%、4.3%。

房地产领域需求端和供应端的资金双调控对于“安全型”房企融资是个窗口，而对于投资，尤其是土地市场的投拓，亦是一个窗口期。

地市出击迎来窗口期

对于房企，降杠杆的首个动作是减少投资。国家统计局数据显示，今年1-11月份，全国房地产开发投资约12.95万亿元，同比增长6.8%；其中，住宅投资约9.58万亿元，同比增长7.4%。虽然在总量上依旧正向增长，但在增速上该两项指标已经低于去年同期的10.2%和14.4%。这表明房地产企业的投资正趋向谨慎。

而作为其发展扩张的粮仓，基于土地市场的投资无疑占到极大比例，因此突然降临的监管新规也约束起了它们在地市出击的拳脚。克而瑞研究报告显示，后续在“三道红线”新规下，房企整体拿地态度保持谨慎，企业投资表现将在较大程度将受到资金面状况的影响，呈现分化态势。红色档和橙色档房企降杠杆压力大，融资限制也更大，将会被迫放缓或暂停投资，而资金面状况较为良好的绿色档和黄色档房企则迎来更多的市场机会，可以伺机获取优质地块。

2020年龙湖在土地市场的动作基本印证了这一预测，“三道红线”达标、降负债任务轻松令其在拿地方面格外游刃有余。目前龙湖的业务遍布环渤海、长三角、华中、华南、西部五大区域的62个城市，且主要在一二线城市及核心区域拿地。其中约90%的货量集中在高能级城市，主要分布在西部、长三角和环渤海核心区域。

在不稳定的市场环境下，选择基本面优质的城市或深耕型区域更有利于去化。

而在销售方面，经历2020年的疫情冲击，虽当前大部分房企已陆续恢复，但机构预计后续一年市场环境仍不容乐观，并且可能有更多房企面临负增长困境。克而瑞于今年1月1日发布的房地产企业销售排行榜显示，行业整体业绩完成情况不及往年，同时恒大、龙湖、金茂、越秀等房企则超额完成去年初定下的业绩目标。如龙湖，据该机构统计其2020年累计实现销售金额2706亿元，相比2600亿元的既定目标超出100多亿元。

而随着“三道红线”的全面实施，未来更多房企将把降负债、稳流动摆在首要位置，资金面状况对于业绩实现的影响将进一步加深。这就意味着，大部分房企将经历一段十分艰巨的调整期，而对于少数已经达标并且持续稳健向好的房企而言，则将迎来更好的发展。

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