“史上最严厉”楼市调控为何难见效
话题缘起
12月7日、8日，中国社科院相续发布2011年《经济蓝皮书》和《住房绿皮书》。蓝皮书指出，预计2010年全年住宅价格涨幅为15%左右，85%需购买新住宅的城镇居民家庭无力购买；2011年如果调控放松，房价可能上涨20%~25%，甚至会更高。绿皮书则指出，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。为缓解居民买房难，中央高层已经提出，2011年新建1000万套保障性住房。尽管如此，专家仍认为“远远满足不了需求”。
调控应因“地”而异
NBD：社科院的蓝皮书指出，目前房地产市场存在三大主要矛盾：一是实现居民买得起房的目标与猛烈推高房价的土地出让制度之间的冲突；二是中央与地方之间财政税收关系不顺的冲突；三是土地是用来吃饭、还是用来居住的矛盾。社科院给出的数据似乎在说明这一轮楼市调控失败了。范经理，您能以北京为例，谈谈这一年来的房价走势吗？
范洪琳：我们公司能够直接掌握房地产的真实价格。根据我们的总结，去年和今年的房价走势出现了四个波动期。第一个波动期是2009年初到2009年底，一年之内房价几乎翻了一番，从去年年初到今年11月份，房价上涨了120%~130%；第二个波动期是，今年春节后到4月份国家宏观调控政策出台以前，是房价上涨最疯狂的时期。比如北京的石景山区，2009年初二手房价在8000元/平方米~9000元/平方米，商品房价在12000元/平方米~13000元/平方米。到了2009年底，二手房价涨到了15000元/平方米~16000元/平方米，商品房涨到了20000元/平方米左右。到今年4月份，二手房价涨到22000元/平方米的水平，商品房价涨到了25000元/平方米；第三个波动期是从今年4月份到9月份，房价出现了短暂下滑的趋势，但下滑的幅度并不大，在10%左右；第四个波动期是从今年9月到11月份，成交量和房价都在回升，二手房价又回到了20000元/平方米左右，商品房价回升到了25000元/平方米左右，甚至更高。
针对房地产的宏观调控，所有地区都用同样的政策，效果就不会理想。存在几个原因：一是监管力度不够，二是政策比较宽泛，而全国各个地区的情况又不一样，造成政策的具体实施出现夹心层。所以，用同样的政策来调整不同区域，其效果要大打折扣。由此也给统计带来误差、甚至失真，给宏观调控的判断和制定带来导向性的偏离。像北京有个统计机构，他们做房屋交易价格调查时给出，今年3月份商品房的成交价是24000元/平方米、4月份是22000元/平方米、5月份是18000元/平方米。简单地看，价格是降下来了，实际上是数据统计结构发生了变化，他们把远郊区域的价格与城市中心的价格平均后得出的价格，这个价格就显得很低，但城市的房价依旧很高。
现金买房难以限制
NBD：房价在涨是事实，中央要调控的决心也很大，但是为什么宏观调控政策压不住房价？以控制信贷量为主要手段的房地产调控政策，为何难见效？
顾云昌：控制购房信贷是房地产宏观调控主要措施之一。我们要认同今年出台的限制第三套房信贷和提高第二套房贷首付比例（不低于50%）的措施，对打击恶性炒房、虚高房价起到了一定作用。但是，房价为什么在9月份又出现反弹？这说明两个问题：一是在房地产市场，富人在炒房的比例很大，这些人根本不需要银行贷款，信贷控制政策对他们不管用，相反会限制了实际想购房居住的人；二是因为控制不住炒房人，控制信贷政策的效果就打了折扣，包括房地产其他相关政策的有效性也被打了折扣。我想提醒的是，全社会包括政府在内，必须理性地反思我们的宏观调控政策，应该渗透到房价的背后，在房地产治理结构上找原因。我们需要从体制上转变并改革现有的房地产宏观调控措施。
曹建海：今年4月份实施新一轮房地产宏观调控政策以来，到9月份控制住了房价的恶性膨胀，说明对投机性炒房打击起到了效果。但我们要看明白，控制住的房价，仅仅是今年年初被恶性炒高的那部分。即使去掉被恶炒部分，原先的房价也是高的，而且远远超出一般工薪阶层的购买能力。今年中央政府相继出台了 “国十条”、“新五条”、“要求省级地方政府监管房价”等措施。在一系列政策中，限制购房信贷政策和要求省级地方政府监管房价政策，之前是被社会看好的，结果还是起不到改变实质性问题的作用。
我们进一步看这两个措施的变化。出让土地是地方政府的重要收入来源，2009年以前，土地出让收入占地方财政总量的40%以上。今年，由于房地产市场的变化难以预计。从现在的情况看，年底前，又出现了地方政府出让土地的高峰，部分城市地王又不断冒出。从某种意义上说，地方政府高价出让土地比“炒房团”的破坏性更大。所以，中央要求地方政府监督房价，这是一个失误。
再看限制信贷政策效果为什么打折扣？有三个主要漏洞：一是4月份出台控制第三套房贷款、提高第二套房首付比例后，四大国有银行执行力比较强，但小银行和其他非国有银行，不但没有很好地执行政策，反而把四大银行临时停贷所腾出来的市场份额占据了。这些小银行的房贷规模也不小。
第二个漏洞，由于长期的通胀和高物价预期，银行存款发生了“大搬家”，很多人把存款取出来购置商品房。据多家调查机构证实，在现有房价里，一次性付款量占到40%以上。也就是说，40%以上的购房钱都是私人现金，不是银行信贷。几天前，我与几个富豪座谈得知，他们每个人手里的房子都在100套左右，都是一次性付款购买。2000万元的房子，有富豪光在上海一下子就买了4套。说明中国的富豪购房力是惊人的。
第三个漏洞，商业银行不具备审查信贷人的房屋套数贷款清单，没有记录，只有贷款人的贷款总体记录。要获得详实的记录信息，银行依靠的是银行协会，但银行协会的统计是不全面的，掌握一个家庭拥有几套房子的权威机构是各地方建委。而这个信息通道，地方建委与银行没有打通，出现了真空状态，银行就无法真正控制住信贷购房。所以，我们表面上看，控制信贷的政策已经有了，实际上等于没有。
通过上述三个问题，我们可以了解房地产宏观调控措施为何压不住高房价了。
范洪琳：曹主任说的这些制度漏洞的确存在。据我们掌握的情况，“国十条”信贷控制政策4月份出台后，直到7月~8月份银行才与地方建委联网。在这个过程中，银行与建委的信息处于封闭状态，不可能控制住第二套、第三套甚至更多套楼房的信贷申请。另外，我们与温州、山西等地的炒房团打过交道后得知，他们购房用的是全款，不依靠信贷。富人全款买房和贷款买房，效果是大不一样的。如果使用贷款就会大大提高成本，一是变现途径太慢，二是银行合同规定一年之内不允许提前还贷。而依靠银行信贷的是一些投资小型商品房客户。
应尽快出台房产税
NBD：有专家认为，房地产业无论如何调控，都离不开取消土地财政、加大保障房供应和出台房产税这三大主要措施。中央已经提出，2011年新建1000万套保障房，目前现状如何？
曹建海：今后，对保障房与商品房的建设比例，应该做进一步的调整。国土资源部提供的数据说，70%的土地是用于保障房和小户型房屋建设。但是，国土部没有说明，保障房到底应该占多少比例？
实际上，小户型房屋也属于商品房，应该分离出来，归入保障房就十分含糊。据我们调查，有些地方在这个70%的土地里，60%建的是小户型商品房，这就偏离了加大保障房建设规划的意图。另外，我们也应该看到，现在的保障房，55%的面积是安置了被拆迁户，这就意味着大量的保障房建设中，只有45%房屋才能解决居民居住问题。城市住房拆了再建，只是创造了短期的GDP，对财富的损失却是很大的。
范洪琳：以北京为例，从2009年到今年，棚户区改造增量很大，城中村基本上都在拆迁。给这些人的安置房有很大一部分都是保障房，55%都打不住。每年度的保障房规划与建设量是很大，但实际安排低收入人群的比例不大，被安置人群占有了。像北京市在2009年规划中，明确要确保本市低收入无房者的住房保障问题，但通过摇号方式还有一大批人排不上号，继续往后拖延。所以，在房地产宏观调控政策安排上，今后应该在保障房与商品房的建设比例上，作出重大调整，加大保障房数量的建设。让经济实力雄厚的人去购买商品房，一般工薪阶层购买保障房。
NBD：至于房地产泡沫，很人认为土地财政是罪魁祸首。如何改革土地财政？
顾云昌：单纯取缔土地财政，可能性不大。中央和地方必须寻找出另一种办法，替代土地财政。尽快出台物业税，地方财政可以从物业税中增加财政收入。
曹建海：有效的解决办法是，宏观调控政策应该明文规定，全国一半的土地不允许出售，无偿划拨给保障房用地。另外一半土地，由地方政府出让，出让收入也要用于保障房建设，不允许地方政府用于其他方面的投资。如果把这个政策落实到位，从长远看，为保障房的建设主体地位就打下了良好的基础，对房地产市场的平抑会起到非常大的效果，房价也就会真正降下来。
就目前银监会严查78家央企继续拿地炒房这件事看，我认为，重要的不是央企退出问题，而是应该让央企建设保障房，限制他们开发商品房。这样，一方面可以起到国有财富补贴老百姓的目的；另一方面，一旦限制住了央企建设商品房，房价也降下来。
NBD：对于房产税，现在也有两种不同的看法：一部分人说房地产税是调控房价的好办法；也有人说调控效果有限。我们需要怎样的房产税？
曹建海：出台房产税对抑制房价是个很好的办法，像香港地区的印花税，效果就很好。房产税应该定在多大的幅度才能起到作用？历来争论不定。我认为应该针对多套住房的房主，定在每年征收评估值的1%左右，对抑制房价会起到非常明显的作用，这也是能替代地方土地财政的办法之一。目前已经传闻说，2011年准备在上海和重庆试点，估计是按0.3%~0.4%税率尝试性征收，这个税率偏低了。
范洪琳：传闻说2011年将在重庆和上海做房产税试点，但是税率定在多少还没有说法。重庆准备先在豪宅和别墅展开征收试点，上海将按人均居住面积征收试点。我认为，房产税应该等到房屋供给达到一定均衡水平的时候再推出，可能更科学。
现在是供给小需求大，如果在这个时候出台房产税征政策，可能出现这样的结果：没有降低房价，相反把房价拉高。比如说，我这套房屋开始被征收房产税了，那么，我就把这套房子出租出去，所增加的房产税就加在房租里面，让租房者来承担。所以，在供给小于需求的情况下，租房人群就会不断攀升，就会形成长期的卖方市场，房价肯定降不下来。但是，一旦供与需数量步入平衡状态或者接近平衡，房产税就会立马起到调低房价的作用。