房产优惠政策年底会小变

关于政策走势的讨论与猜测，是当前中国房地产业内外的一个热门话题。中国楼市“政策市”的特征明显，关注政策走势几乎成为买卖双方必做的功课。眼下的特殊之处是，去年第四季度国家和地方出台的刺激政策中，部分当时明确规定截止于今年12月31日。

 

2008年步入下半年后，宏观经济和房地产市场迅速降温，在越来越多的地方政府加入救市行列后，10月22日中央终于也行动起来。财政部发文《继续加大保障民生投入力度，切实解决低收入群众基本生活》，其中规定：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款利率的下限为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款为20%。住房公积金贷款利率下调0.27个百分点。

 

值得关注的是，上述政策并未明文规定截止时间。12月20日出台《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（131号文），其中有两条重要的利好政策。一是明确改善型购房，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照首次贷款政策。二是减免营业税，普通住房免征时限由5年降为2年，不足2年转让的，按差额征收。非普通住房差额征收的时限由5年降为2年。以上政策暂定执行至2009年12月31日。

 

从全国层面分析，只有二套房贷政策放松和营业税减免，可能在今年年底终止。从政策初衷来看，2008年下半年虽然市场低迷，但房价依然偏高，所以在“131号文”中破天荒的劝导开发商合理定价——意思就是降价。国家刺激楼市的主要目的，是希望房地产发挥支柱产业作用，扩大内需，实现保“八”。而房地产对GDP的贡献，主要体现在新房成交额上，所以中央和地方追求的是新房成交量增加，价格稳定即可，降价纯属奢望，只是表态而已。

 

中央的“发令枪”打响前，部分地方政府已经“抢跑”，中央“救市”后，各地纷纷出台了落实和细化措施，而且莫不添油加醋。当然，这也是中央授权的，上述的财政部文件中有句话：“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”。所以在10月22日财政部文件和12月20日“131号文”出台后，各地分别跟进了两次。

 

不妨以上海为例。2008年12月22日，财政部文件出台后，上海市急不可耐的连夜出台“14条”，看来早就储备好政策，只待中央发令。相比中央政策，“14条”中有4条是上海新增的，而且明确至2009年12月31日止。分别是：个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税；个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税；购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%，最高可贷额度从20万元提高到30万元；免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易（转让）手续费。

 

2008年12月27日，上海又推“沪八条”，其中有三条措施是新增的：对于二套房贷放松力度更大，契税减免范围更大，公积金贷款额度更高。内容在此不作详述。与全国相比，上海年底可能终止的优惠更多，政策变化对市场走向的影响也更大。

 

那么，中央和地方政府，到底会怎么做？基本上不知所措。否则也不用广泛征求意见了，从住房和城乡建设部到各地房地产部门，近一段时间都在搞调研，笔者上周就参加过一次相关座谈会。细节没敲定，方向已明确。根据笔者的理解和预测，鼓励首次置业需求，保护二次改善需求，抑制投资投机需求，将是下一阶段制定调控政策的指导方针。

 

一方面，经济复苏还须房地产业出力，不能轻易打压住宅需求。众所周知，今年能够“保八”成功，固定资产投资功劳最大，今年前三季度我国全社会固定资产投资同比增长33.4％，而房地产开发投资同比增幅只有17.7%。明年“四万亿投资计划”（基建居多）的威力肯定会出现衰减，如果房地产开发投资增速不能顶上去，则不排除经济二次探底的可能性。这要求住宅市场不能重陷低迷，否则开发投资增速会随之回落。而全国商品房成交量的“拐点”却早在6月已出现，7、8皆较之下跌二成，9月有所反弹，可无法逆转调整大势。一线城市表现尤其为突出，已持续下滑近4个月，中西部成交情况总体好于东部，但中西部、中小城市楼市调整滞后于一线城市，这已成为基本规律。

 

另一方面，高房价成为决策者必须考虑的因素。房价偏高已成为社会共识，尤其是投资投机需旺盛的部分大城市，房价已脱离普通居民的可承受力，如果不“啃老”，绝大部分首次置业者根本无力购房。下半年以来，成交量有所萎缩，但房价依然上涨，只是环比涨幅于9月份略有收窄。另外，近期国务院常务会议今年以来首次提出“管理好通胀预期”，并将其与“保增长、调结构”并列为当前宏观调控的重点。要想防止通胀，必须同时抑制资产价格上涨，尤其是在今年“保八”无忧的情况，稳定房价的力度将明显大于去年。 

分析至此，结论已经清晰。去年国家只对二套房贷松绑和营业税减免政策设定期限，既有督促购房者积极入市之意，又有防止投资投机风潮卷土重来之心，因为此二政最容易让投资投机者“搭顺车”。笔者预测，此二政可能会按期终止，或者调整后延续，比如非普通住宅营业税优惠所限时间由2年还原5年。至于其它鼓励首次置业需求、合理自住需求的政策，比如契税、印花税、土地增值税的相关优惠，将会总体维持不变；至于地方政府，只要中央没有明确禁止的领域，都会意愿保持政策的宽松状态。与2008年四季度和今年一季度的宽松状态相比，今年四季度和明年的中央房地产调控政策，将以中性略偏紧为主，而地方将以中性偏松为主。总体而言，政策风向并未大变，买方双方不必为此过于忐忑。

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