01，存量公寓只够卖3年
公寓是年轻人挤进都市核心的最低和唯一门槛；
最近楼市风向变了，公寓产品迎来众多利好。
1、从供应上看，深圳存量公寓预计2年要消化完，未来想买也买不到。
去年7月31日，深圳宣布停止商务公寓的审批，这意味着未来公寓将绝版。
目前深圳的存量公寓还有多少？
根据中原地产统计，2015年到2020年，深圳公寓供应面积约577万平米，如果不算新增供应，目前公寓的存量大概是192万平米，去年成交70万平米，按这个数据来算，基本上不到3年，这些存量公寓就全部卖完了。
可能未来还有一些新增公寓出来，属于过去早就批了，但没有入市的，但是不多了。
同时今年上半年深圳公寓的消化速度明显加快，涛哥推断3年左右公寓就会卖光，公寓会越来越稀缺。
2、从需求上看，现在住宅限购、小产权被禁止交易，很多人只能买公寓产品，整个需求会越来越大。
大家仔细考虑一下，深圳房地产市场的所有产品分为五大品类：住宅、公寓、小产权、商铺、写字楼。住宅现在被限购了；小产权被禁止交易，处于风口浪尖；五大类里面只剩下公寓、商铺、写字楼，这些物业的机会可能真的来了。
这些被限购后的购房者，都是公寓的潜在消费者（也就是说只能买公寓），而这个群体会越来越大（只要买了住宅后就被限制了）。对公寓产品需求反而越来越大，市场供不应求，公寓很快成为稀缺品。
3、公寓是年轻人挤入都市核心区的最低门槛，长远看，也是唯一的门槛。
这是涛哥最近反复告诉大家的观点。
如果你想要在深圳最核心的区域居住和生活，如福田、南山、前海、宝安、龙华的核心地段，享受深圳过去40年积累的非常丰盛的城市配套：交通、商场、公园、学校等，以及治安、环境，买公寓是最低的门槛。
指导价之前，南山、福田核心地段的房子最高挂牌到了20-30万，90平要2000万总价。其次，如果你想找低总价的房源，对不起，以后无论是住宅，还是公寓，都很难有小户型的新房。
以后公寓卖完了，未来的年轻人就只能住到远郊去。
想象一下，你在华强北核心区买了一个地铁上盖综合体小公寓，每天只要步行上班，或者坐几站地铁即可。下班后可以继续在公司加班，或者去综合体逛逛，和三五好友聚会happy，然后深夜从容不迫的回家休息。或者你也可以在公司加班到深夜，然后同样从容不迫的回家休息，甚至还可以下楼吃点宵夜。。。。。。
而你的同事住在远郊，每天清晨6点就要起床，坐公交转地铁1个多小时甚至2个小时才能到公司，下班也类似，半夜才能到家。这样长期通勤时间带来的是疲惫不堪的工作生活状态，是无论上班还是聚会都要争分夺秒的窘迫。“对不起，我必须走，再晚没有地铁了”。
你选择了哪一类物业，也就选择了哪一种生活方式！所以说，公寓是年轻人挤入都市核心区的最低门槛，长远看，也是唯一的门槛。
4、公寓在类住宅化，这是深圳最近半年唯一受到政策利好的产品：
2020年7月31日，深圳停止商务公寓的审批；
2021年3月3日，《深圳市城市规划标准与准则》，2021年局部修订版，删除了原本C1商业用地中关于适建，在“建筑与设施用途分类指引”上，也剔除了“商务公寓”字样，意味着上午公寓正式成为历史。
这些政策说明，政府希望公寓承担类住宅的功能，成为住宅的替代品，来解决深圳人的住房问题，未来的年轻人买不起住宅，可以鼓励他们来买公寓。
涛哥认为，在通货膨胀和房票稀缺的背景下，核心区域的公寓机会真的来了。
02.刚需要盯紧中小公寓
产业+人口+交通+商业密集
公寓既然前景非常好，到底该如何选盘呢？涛哥认为，公寓分为两种选盘逻辑：
第一类，对于大平层豪宅公寓，如深圳湾一号、前海壹号，看景观、看地段、看品质、看管理、看圈层。这一类适合超级富豪，受众少。
第二类，如果买中小型公寓，更适合普通购买者，应该选产业、人口、交通、商业密集的地方。
比如京基滨河时代。
比如紧邻福田CBD的京基滨河时代，当年开盘4万多，现在二手7.4-7.8万。租金也极高，43平的有放租10000元，79平的一房居然放租15000元。
按照这个租金算，即使不卖房继续持有，一手业主的租金收益率也已经接近6%，完全可以以租抵供，而且还有正现金流，无论租金和房价都处于一个上升趋势，这样业主就非常舒服了。
同样位于福田CBD的深圳中心天元，2015年开盘价是6-9万，挂牌价也到了14万。
还有位于南山科技园的软件产业基地。开盘时间大概2013年四季度，均价3.3万，户型40多、70-80平和100多的。
现在挂牌价大概是卖8-9万，如果当年3.3万入手，涨幅也有2.42倍-2.72倍。这个涨幅其实和周边南二外本部学位房差不多了！当年滨河之窗大概6万，现在按照16万计算，大概也就是2.66倍。
事实上，涛哥发现，在真正优质的核心地段，优质的公寓价格和租金，其实并不逊于住宅。
涛哥发现，以上公寓有几个特征：
都位于福田南山的核心区域；户型都是小面积，好租好卖易流通；周边人口众多，产业发达，商业商务繁华；周边轨道交通发达，地铁口物业最好。
涛哥认为，恒大珺睿大厦能如此受购房者青睐，就是因为具备了以上的条件，值得重点关注。