2018年楼市在各地真真假假的“松绑调控”中结束。
自山东菏泽打响第一枪后，广州、珠海、杭州、衡阳、合肥等地都传出了楼市新政。虽然政策震动不大、甚至遭遇“朝令夕改”、“否认放松”，但也暗示着2019年房地产市场即将到来的政策微调。让刚需群体揪心的问题是：楼市调控松绑了，今年房价会不会大涨？
已经逝去的2018，各种嘈杂与喧嚣。对新楼盘和二手房的从业者来说，是个寒冷的冬天，也是体会最深的人群。马上到来的2019，对于政府来说，首先不能大涨，涨的厉害，会吸引制造业本就不多的资金和人才，对宏观发展不利，其次不能大跌，跌了银行受不了，更大的可能是平稳或出现微调。
其实对二手房来说，有一个很好的指标，评估去年生意怎么样？就是看一家店，年初多少人，年底多少人，有多少人正在干活。比如门口的一家店，年初时，上班的13个人，不包括两个文秘。到了年底，上班的7个人，不包括一个文秘。从走人率，可见生意不好做。
再看新楼盘，一千个人眼里有一千个哈姆雷特，一千个开发商中，有一万个做不好事的理由。各种虚假宣传、霸王条款，配套变更，园区不利因素，建筑质量等等，其中包括知名房企，比如万科、永威、名门、融创、正商、融侨、泰宏建业等等，各种的有图有真相。
2018对房地产的从业人员来说，日子不好过，对政府来说，同样不太顺心。当然这是小道消息，在此不做过多评论，政府同样在追求利益最大化。
卖地的收益和房产在流转过程中的收益，很可观，相较之下，政府更希望有优秀的企业纳税，比如华为。这才是更加平稳、长期且可持续发展的红利。国家的发展，更依赖于优秀的企业，直接赚取利润，这些利润产生的溢出效应，惠及房地产，带来的房价上升，从而让所在城市，整个国家获益，个人感觉这才是更好的发展模式。
具体分析：二手房和新楼盘
创新型产业看供给，平稳型产业看需求。房产是一个相对稳定的市场。每个城市的人口，是一个相对稳定的数字，人们单身买房、结婚买房、置换买房、养老买房，这些需求是相对恒定的。在零和博弈中，就是狼多肉少的时候，为了吃到肉，很多比较低档的手段，都使了出来，尤其是二手房。
对于炒房的人来说，明年可能更加凉凉。炒房是个中性的行为，哪里有丰美的草原，哪里就会聚集人群。而政策在抑制这种行为，随着对炒房的科普，大家越来越意识到房子价格的上升，中间的利润空间在不断压缩。即将到来的2019，对炒房者来说，不太友好，至少目前没有看到苗头。
再说新楼盘，去年时，突然发现关于新楼盘维权活动，不再是新闻，甚至已经烂大街了。在郑州基本上，每个楼盘都有维权，不管表现出的理由是什么？潜台词只有一个，就是售楼部降价，给已有业主带来的经济损失，关键是这不是个例，而是普遍行为。
当然其中原因很多，最重要的一个就是房企的生存现状。根据杜邦分析法，公司的销售可提升空间有限，除非降价，就像上面描述的楼盘。其次是权益乘数，这是资产总额和收益总额的比例，相对固定。这两者都固定，能提升的只有周转率，就是加快钱运行速度，也就是提高钱的效率，表现形式就是降价促销。
降价势必会影响到质量。萝卜快了不洗泥，会糙。如果是单一楼盘，可以理解，如果多数楼盘都在这样做，会形成一个势，势会形成一个循环。恶性循环是非常容易陷进去的，就像沼泽。为提高周转率，资金链不断裂，降价促销，钱在开始流转，利润降低，会少拿地、决策保守，失去竞争力，只能更便宜。
房企整体进入恶性循环之后，除非发生大的转机，否则很难破局而出。而在一个整体滑坡的过程中，能破局而出的是极个别，接下来要来临的是，一个大洗牌，可能这也是万科高喊‘活下去’的原因之一。而大多不能破局的公司，接下来是跟炒房者一样的凉凉。
总结
经过2016的涨幅，2017的微跌，2018的跌，大家在从房价会一直涨的幻觉中清醒。会综合房价涨幅、利息、其他投资产品收益之间计算、衡量。也可能是这两年，经济形势不好，让大家捂紧了口袋，消费投资更加谨慎和理性的原因。
再加上国家2019房产政策的三大信号，第一个就是房住不炒，抑制投资性的住房需求。国家不希望多数的钱流向楼市。第二个因地制宜，为了维持稳定，各地执行松紧不一的政策。最后一个深入改革，不得不说有点空，目的是平稳健康发展的房地产市场，这方面需要很多配套，具体边界、节点不清晰，牵一发都全身，一时半会效果有限。
综上所述，2019房价会大涨吗？不太可能，除非发生大的转机。参考目前情况，按逻辑推演下去，更大的概率是平稳，甚至对大多业内人士来说，是一个不太好过的日子。二手房市场稳定，蛋糕有限，竞争激烈甚至惨烈；新房将会迎来一次大洗牌，个别突起，大部分凉凉。
可是话又说回来，哪一年好过？答案是没有哪一年好过。用易经的话说，人生活在水深火热当中，这一刻在水深，下一刻在火热，过去的一年难过，未来的一年糟糕，什么时候好？现在，阳光明媚，清风无价，未来会因为今天的积累和行动，而变得更好。有诗云：问渠那得清如许？为有源头活水来。
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