国外房东是如何租房的

     国内租房交易环节相对简单，找房的渠道也更多，而国内租赁市场以供方市场为主，租房往往处于弱势状态，遇到对自己不利的事情，投诉无门。国外欧美发达地区对承租方有完善的保障机制，从租金涨幅，租金价格，装修和违约条件都有全方位的保障，甚至租客不交租金，不愿意涨租，也不能随意把对方赶走，租客反而是强势的一方。我们看看国外具体国家租房政策和情况。

日本租房

 

日本虽然经过90年代经济泡沫，房价腰斩。租房市场几乎没受到影响，租房的人群比以30岁以下年轻人群为主，而30岁以上人群比例在上涨。租房人群主要集中在东京，大阪商圈。日本租赁市场房源主要集中在专业化的机构手上，头部的机构大东建托，LEOPALACE21从土地，房屋建设，装修和后期运营管理一条龙服务，解决了业主的后顾之忧。还有一点要注意，日本房东不太愿意把房子租给外国人，老外包括中国留学生需要找到担保社，由他们作为担保人，当然对方不是活雷锋，需要支付服务费。另外，与房东见面的时候还要支付一笔礼金，所以外国人在日本租房要比本地人付出更多。

 日本出台相当完善的租赁法律，限制出租人的解约权，加强了承租人的续约权。保护承租人利益。业主与租户终止租赁合同缓冲期为6个月，租户有困难可以缩减为一个月；业主拒绝租户续租，要提出正当理由。这个理由要很充分，如果以涨租为原因，租户拒绝，不能导致不能续租或者解除合同的理由。租金涨幅也要根据附近市场价格做为参考，高于市场的涨幅，租客可以直接拒绝。

美国租房

自从08年金融危机之后，美国租房人群比例也在上升。美国存量住房约1.35亿套，住房自有率从金融危机以来不断下滑，由08年的68%下降到2018年的61%，这一趋势还在持续。而租房人群30岁以下年轻租客在稳定增长，50-70岁中老年增长迅速。

2018年美国住宅月租金中位数达到1000美元，住宅租赁年租金总量达到6000亿美元以上，入住率在92%以上，随着入住率的不断攀升，租金价格也在攀升。

跟中国国内情况一样，租赁需求主要集中在大城市及其附近商圈。82%位于大城市，43%分布在大城市核心地区，39%在大城市的郊区。 因为金融，互联网和现代服务行业基本集中在大城市商圈，人口也是往这些地区呈现净流入，所以，租赁需求会更集中在这些城市。

比起日本的托管模式，美国的公寓运营商显得更重，包括EQR和MMA大部分的公寓都是自持物业的模式。除了可以享受租金的收益，还可以享受资产升值带来的收益。尤其房产处于纽约，旧金山，西雅图这类地区，房产升值的幅度会更大。

在看看美国对承租人利益保护，基本业主要保证房屋的安全性和承担维修的责任，不能耍赖把维修的责任转嫁给租客，部分公寓还包水电费。另外一点，哪怕租客租约到期或者不缴纳租金，都不能驱赶对方离开，必须要通过法律流程，美国的律师费是很昂贵的，很多业主宁愿不要租金，都要打发这类租客离开。所以啊，美国的业主租房的对象也要认真审核，一般不会租给没有正当工作的，还有老黑老墨也要注意，他们也是欠租的高发人群。

香港租房

 

香港经济发达，面积1000平方公里，人口达到700万以上。香港的租金水平位居世界前列，租金收入比达到45%，全世界排名第一，在中环附近一个10平的单身公寓，租金可达到12000元，平均套内单价到达1200元/平。可想而知香港人生活压力有多大。

当然了，香港的租赁供应房源以政府提供的公屋为主，约占租赁市场房源的65%。香港115万套出租屋中，私人房源占比只有35%，约有一半香港人住在公屋中，而公屋的租金平均价格只有周边私人住宅的15-20%左右，而入住的对象只能是符合要求的中低收入家庭。

香港本地人喜欢通过中介公司出租房子，而中介公司在香港很发达，地产经纪店多过米铺（地产中介店铺比卖米的店铺还多）。国内最大的房地产中介公司之一中原地产也是来自于香港，也证明了香港地产行业发达。只要把钥匙交给中介，他们为你找客人，签约和送钥匙，完成后买卖双方支付50%佣金，及其方便。正是由于线下的房地产中介太发达，香港一直没有出现贝壳找房，58同城，蘑菇租房这些专业线上租房平台。可能与香港市场规模太小，不能形成海量的规模，还与本地人更相信中介渠道有关。

对于租客利益保障，香港与欧美差不多。其一，业主一般要求租客提供收入证明，没有正当收入证明业主不会出租给对方。因为业主也担心遇到“租霸”，香港的法律规定，如果租客不缴纳租金，不能通过暴力手段把对方赶走，必须通过法律流程。其二，一般住宅的租期是两年，第一年是“死约”，第二年是“生约”。所谓的“死约”就是租赁双方如果违约解除合同，必须要赔偿剩下未履行租约的租金，我们举个例子，A在入住两个月后，他想违约退租，那么A要赔偿后面10个月租金给业主。条款保障双方业主和承租方的利益。

德国租房

 

我们说完了美国，日本，香港的租房，再来到欧洲看看德国租房市场。德国大约有60%人口租房居住，买房的人很少。近十年来住宅租金水平每年平均涨幅不超过2%，有一些租客在同一个房子已经住了20年以上，这在国内真的不敢想象。是什么原因造成德国人如此喜欢租房的呢？

德国政府从房屋租金价格，涨幅和租期全方面保障承租人的利益。政府编制了房屋租金指数，这个指数的价格详细参考了房屋的区位，大小，朝向，户型甚至装修材料等参数，业主严格按照这个指数下，出租房屋。规定的租金年度涨幅不能超20%，部分州不得超过20%。如果业主的租金价格高于租金指数或者本地市场价格的150%，属于犯罪行为，可要判刑的。

对于承租人的利益保护，也是十分的严格。一般超过一年的租约默认为永久性租约，所以，为什么有租客可以在同一套房子居住几十年。业主需要终止租约，务必要租户严重违反合同约定，收回房屋自住或者证明房屋继续租赁给承租方会蒙受重大损失。另外，终止合同的缓冲期随着租期的递增而递增。前5年为3个月，6-8年为6个月，8年以上为9个月，10年以上要1年。