越秀REITs案例分析

以下全文搬运自：厦门国金ABS云，原文链接

第1部分：越秀REIT成立背景

2001年9月，广州市政府对越秀投资进行了资产重组，广州市政府将其持有的广州市城建集团的95%股权全部注入越秀集团，越秀集团是越秀投资的控股公司。之后，越秀集团对广州城建集团进行了资产重组。重组后，越秀集团间接持有了广州城建的优质资产(财富广场、城建大厦、维多利广场)的股权，另一优质资产白马大厦则由GCCD BVI（BVI: The British Virgin Islands;英属维尔京群岛海外离岸公司）旗下的白马合营公司持有。通过这一系统的重组，越秀集团成功获得了原广州城建的四处优质资产。

2002年12月，越秀集团又将其持有的全部广州城建集团的资产转给旗下的越秀投资。越秀投资通过GCCD BVI公司而间接持有了白马大厦100%的股权以及GCCD 95%的股权。

虽然越秀投资仅以约六成的价格从越秀集团获得了大量物业，但其所支付的50亿港元中，有20亿港元是通过借款而得，越秀投资的负债率进一步升高，加重了财务负担及经营风险。

第2部分：越秀REIT上市过程

2004和2005年越秀投资对4宗国内物业（建城大厦、白马大厦、财富广场、维多利广场）进行了剥离和离岸公司的转让：2004年9月，GCCD将财富广场的所有权转让给GCCD BVI的全资子公司金峰BVI；2005年7月，将维多利广场的所有权转让给GCCD BVI的全资子公司京澳BVI；2005年10月将城建大厦的所有权转让给GCCD BVI的全资子公司福达BVI；2005年10月，白马合营公司将白马大厦的所有权转让给了GCCD BVI的全资子公司柏达BVI。金峰、京澳、福达、柏达均在BVI注册。越秀对这4宗物业的资产账面净值为32亿港元。

2005年12月越秀投资将四家BVI公司的股权转让给在香港注册的GZI REIT (Holding)。同时，越秀投资以GZI REIT的资产设立房地产信托基金越秀REIT，由汇丰机构信托服务（亚洲）为信托人，越秀的关联子公司—越秀房托资产管理有限公司为管理人，越秀REIT完成公开发行。越秀投资一共获得现金33亿港元，包括发行6.87亿基金单位所得现金20亿港元，和越秀REIT下属BVI公司贷款融资13亿（BVI公司向银行贷款13亿港元）。

第3部分：越秀REIT上市意义

第4部分：越秀REIT业绩概况

目前越秀REIT物业组合包括白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、越秀新都会、广州国际金融中心及越秀大厦（2015年9月1日完成交易）七项物业。

各物业估值情况如下：

越秀REIT于2017年中期和2016年中期期间的财务业绩概要：

今年以来，越秀REIT股价累计涨幅24%，表现抢眼：

第5部分：中外REITs差异分析

1. 交易结构差异

2.收益分配方式差异

3.募集形式差异

香港和新加坡REIT Code颁发日期