青岛房价降了30%？

2019年全国的房地产都不景气，青岛也不例外。坊间传闻青岛房价降了30%，大爷大妈们聊天的内容也从买房赚了多少多少钱到某某卖房子赔了多少钱，小年轻们也可以从买房子全民焦虑的状态中解脱出来专心工作了，可见房价适当降降还是有好处的。

那到底青岛的房价降低了多少？不同的统计方式有不同的结果，我想从官方统计数据和实际看盘感受两个方向分析下，新房统计数据滞后而且受政府政策影响过大，官方统计数据只分析二手房。

1.官方统计的青岛房价

下表为国家统计局公布的2019年10月70个大中城市二手住宅销售价格指数，从表中可以看出，环比9月份青岛房价降低了0.6%，降价幅度居全国第四；同比2018年10月份降低了4%，降价幅度位居全国第一。另一个问题是，这已经是青岛房价连续9个月下降了，而且降价幅度逐月增加，颓势不容忽视。可见青岛房价下降不是随便说说，而是真金白银大降价。

 可能读者朋友对数据不是太敏感，我大概计算了下，这个降幅基本回到了两年前，也就是2017年三四季度上合峰会涨价潮之前。不过，数据毕竟是数据，感观不真切，下面我从新房和二手房两个方面列举几个典型案例。

2.新房降价潮风起暗涌

西海岸新区凭借国家级新区的优势吸引了大批外来人口，然而新区面积太大，卖地太多，吸引来的人口实在是填不满庞大的新房市场，所以西海岸新区率先扛起了降价的大旗。今年上半年，原胶南核心区的中建锦绣城从带装修12000降到毛坯9000多，结结实实打击了前期买房业主的小心脏，打砸售楼处、游街示威轮番上演，最后也不了了之；离核心区不远的青岛西站区域，凭高铁站、交通商务区的概念，吸引了金地、绿地、金茂三家大开发商，价格战一发不可收拾，直接7000多起价，一下把胶南房价拉回了N年前，也由此推算出胶南核心区降到9000多只是个开始；老黄岛地区的融创维多利亚湾也悄悄把房价降到了10000左右，中介处也是经常传出9000多的房源，早期投资这里的业主，盼交通、盼学区、盼超市、盼涨价，从万达盼到了融创，好像也没有本质的改变，望着胶州湾对面近在迟尺的青岛主城区，烟雾缭绕中寒了多少买房壮士的心。

胶州是另一个刚需聚集地，由于不限购的优势，吸引了很多省内外地客户来扫盘，在青岛其他地方都大降价时，胶州还保留着一骑绝尘的骄傲。胶州楼盘很多，价格也相差很大，核心城区有一万二三的，偏远镇上也有四五千的。具体到胶州核心城区，房价最高时达到了一万七八，即使到现在，不少楼盘还保持着一万二三的均价，但搅局者自古有之，人家都卖7500起了，你13000的自信从何而来。

在李沧区房价2016年突飞猛进迈进2万大关后，城阳区成为市区上班刚需的不二选择。上合峰会前，城阳房价也跟风迅速涨到了2万，然而没有支撑的涨价就像没有根的浮萍，终归是要落下来的。随着今年9月底即墨、城阳边界的金茂智慧国际城起价9500的开盘，城阳开发商立马尴尬起来，降价怕老业主闹事，不降价卖不出去，苦苦坚持到11月，也不得不加入了降价的大潮。

随着李沧区配套日益完善、城建逐渐成型、房价疯狂上涨，李沧区这几年已经彻底摆脱了城乡结合部的阴影，“昔日你瞧不上，今日你攀不上”，在李沧区现实上演。李沧房价最高能到多少？李村中心区、东李已经逼近3万大关，誓死要和城阳的2万拉开距离。工资1年能涨1万就不错了，李沧房价1年1平涨1万，2年1平涨2万，韭菜长的太慢了，没地割了。于是，最近东李的绿城、中部的融创、火车北站的越秀商量好似的一起把房价降到了18000，让人够不着的李沧出现了喜人的变化。

最后再说个崂山区的大盘：中联依山伴城，这是崂山区不多见的大盘，开了好几期，好像每次都开在了楼市不景气的时候。中联依山伴城的位置虽然不是前海一线，但也是李沧南崂山北、地铁和科技城规划相加持的好地方，近期开盘也不得不调到了20000出头，还得委托渠道商、中介在朋友圈里吆喝推广。

3.二手房降价是真见了血

新房房价看郊区，二手房房价看市区，皆因郊区新房房源多，市区二手房源多、需求大。新房涨降价还有政府在后边顶着，二手房完全是市场经济，最能反映真正的市场行情。前面说过，国家统计局的数据是青岛二手房价降幅全国第一，实际情况呢，我看只多不少，暴风雨来的更猛烈。

青岛新闻网上有一篇新闻，说青岛的房东越来越好说话了，砍价30万都能爽快接受，只要你愿意买。根据我的考察，青岛降幅最大的还要数老市区的老破小，与去年最高价相比降了一小半。记得去年上半年，是市区老破小昙花一现的春天，高楼层甚至是顶楼都敢卖到25000，中间楼层都逼近30000了，但是现在呢，高楼层基本一万出头，中间楼层也降到一万五了。下图是一些中介朋友圈的房源，都是高楼层或顶楼，有些还是青岛前十名小学平安路第二小学的学区房，房价很有诱惑性哟。

下图是中介朋友圈的中低楼层房源，你能想到这些房子原来能买到两万六七，甚至三万吗？

老破小没有未来，那次新房呢。下图中是一些次新房房源，我报一下去年的最高价，你就知道降了多少了。市北区中西部和以中海国际、海尔鼎世华府、伟东湖光美地为代表的李沧中部，去年最高卖到30000；以维多利亚湾为代表的老黄岛去年能卖到一万七八；中冶爱彼岸去年最高卖到25000；最后一张是从某壳网截取的凤凰城的房源，某壳网去年能查到的已成交房源里，最高是28000元每平；天泰城为代表的的十梅庵片区去年卖到20000；中欧国际城为代表的的高新区东片区，去年最高卖到25000。覆巢之下，安有完卵，在降价大趋势下，最能抗跌的次新房也架不住了。

从上面三方面的分析看，青岛房价确实降了，但到底降了多少呢？这个问题仁者见仁、智者见智，有人恍然觉悟似的说降了一半，也有已经上车、高位站岗的打死不承认降价，以我的感觉来看，降了20-30%还是有的。当然，我上面列举的那些房源都是特例，但保证真实，你也许会说那些都是个别房源，大部分房子还是挂的挺高的。你要明白一点，有便宜的谁会买贵的。

在市场不景气的时候，同一片区房源售价最低的就是买房者所能承受、所愿意承受最高的价格。

听说最近东北雪乡下雪了，下面这张雪景太美了。不知青岛的房价是否和这天气一样冷，对于刚需买房者又是否和这雪景一样美呢？

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