#F18 2018全国房产分析

听了易居克尔瑞总裁丁祖昱先生关于2018年的回顾，整理一下关于他对于2018年中国房地产市场的数据分享共各位参考。

土地市场表现较差

全年超过1000幅土地流拍，而60%的成交土地价格较周边相比，均有所下降，2018年土地市场完全是凭靠三四线城市支撑，三四线土地成交量占80%，其中中西部城市供地较多。2017年的地王因为价格过高，蓄客量较差等因素，大多都未入市开盘。

一手房销量未减，均价上涨

从全国一手房销量来讲，2017年销量已经是历史最高点，而2018年销量并没有下滑，销量几乎与2018年持平，但是销售总额上升了10%，销量不变，销售总额提升，说明销售均价还是有所上升的。

二手房市场表现较差

二手房成交量从6月份开始一路下跌，11月份开始有所回升，但长期并不好判断，环京城市二手房下跌近20%。去年二手房成交主要以小面积刚需房型为主。二手房市场可能将面临行业洗牌的过程。

房企首位度继续集中，融资环境较差

2018年百强房产公司销售额约10万亿，占全国销售额的67%，而前三十的房产公司占据了46%的市场份额，每一年集中度都将会上升。而全国约有51%的土地被十家开发商拿走，开发商土地也决存量定了未来格局。国内开发商融资环境极差，开发商纷纷去海外进行融资，或者拆分物业公司赴港上市，平均融资成本利率为8.54%，同时拿地方面也较为保守，拿地金额占比销售金额由以前的0.58下降到0.38。

第三季度市场风向转变

无论是从土拍市场，还是从三四线城市一手房市场，以及全国二手市场来看，第三季度的房地产市场有着明显的风向转变。下半年土地市场平均每天有4幅土地流拍，三四线市场在前二季度还处于价格上升阶段，而到了三季度末，销量有着明显下滑态势，在2018年5月全国开盘去化率约86%，而到11月份仅有32%。然而这一轮的行情下跌可能仅仅是个开始。

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也在此感戏丁祖昱先生的数据分享，而关于其一些分析方面，我只能说有些人总是根据数据分析数据，而很难发现数据以外的一些现象。在中国，西方经济学那一套是行不通的，经常会有人提到周期大王周金波的康波理论，我只想问：你的分析中有没有包括“合规”，有没有2700页的“限限限限限限限限限限限限限限限限限限……”象牙塔不见魍魉，如果从来没有提过合规，那些分析真的毫无意义。