文/南城以南hong
PS：讲义来源于我所购买的中华考试网《会计》讲师庄欣老师的课程，侵删。
第四节 投资性房地产的转换和处置
一、投资性房地产的转换
（一）成本模式下投资性房地产转换的会计处理
1、在成本模式下将投资性房地产转为自用时（或相反），应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等， 分别 转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备” 等科目。
【教材例6-4】20×8年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3 765万元，其中，原价5 000万元，累计已提折旧1 235万元。假设甲企业采用成本计量模式。
网校解析：甲企业的账务处理如下：（投资性房地产—固定资产）
借：固定资产 50 000 000
投资性房地产累计折旧 12 350 000
贷：投资性房地产 50 000 000
累计折旧 12 350 000
2、将投资性房地产转换为存货的，应按其在转换日的账面价值进行转换
借：开发产品（转换日的账面价值）
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（转换日的账面余额）
3、将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
借：投资性房地产（转换日的账面价值）
存货跌价准备
贷：开发产品（转换日的账面余额）
【例】甲公司是从事房地产开发的企业，20×9年4月10日，甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，将此写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×9年5月1日，租赁期5年。20×9年5月1日，该写字楼的账面余额为50 000 000元，未计提存货跌价准备， 转换后采用成本模式进行后续计量。
网校解析：20×9年5月1日
借：投资性房地产—写字楼 50 000 000
贷：开发产品 50 000 000
（二）公允价值模式下投资性房地产转换的会计处理
1、企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为非投资性房地产时，应当以其转换当日公允价值作为非投资性房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
【教材例6-5】20×8年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。20×8年10月15日，该写字楼的公允价值为4 800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4 750万元，其中，成本为4 500万元，公允价值变动为增值250万元。
网校解析：甲企业的账务处理如下：（投资性房地产—固定资产）
借：固定资产 48 000 000（公允价值）
贷：投资性房地产——成本 45 000 000
——公允价值变动 2 500 000
公允价值变动损益 500 000
2、企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以其转换当日公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
【教材例6-6】甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。20×8年10月15日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为5 800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为5 600万元，其中，成本为5 000万元，公允价值增值为600万元。
网校解析：甲企业的账务处理如下：
借：开发产品 58 000 000
贷：投资性房地产—成本 50 000 000
—公允价值变动 6 000 000
公允价值变动损益 2 000 000
3、企业自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为其他综合收益，计入所有者权益。
二、投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本。）
（一）采用成本模式计量
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费—应交增值税（销项税额）
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
（二）采用公允价值模式计量
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费—应交增值税（销项税额）
借：其他业务成本
贷：投资性房地产—成本
—公允价值变动（或借方）
借：其他综合收益
贷：其他业务成本
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本（或相反）
或者：
借：银行存款
公允价值变动损益（可贷方）
其他综合收益
其他业务成本
贷：投资性房地产—成本
—公允价值变动
其他业务收入
应交税费—应交增值税（销项税额）
【例-单选题】20×6年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁 合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期 1年，年租金为200万元。当日，出租办公楼的公允价值为8 000万元，大于其账面价值5 500万元。20×6年12月31日，该办公楼的公允价值为9 000万元。20×7年6月30日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款9 500万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影响金额是（ ）万元。
A.500 B.6 000 C.6 100 D.7 000
（分析：出售9 500-9 000+5 500=6 000，半年租金100。）
网校答案：C
网校解析：对甲公司20×7年度损益的影响金额
＝公允9 500－账面价值9 000＋其他综合收益转入损益的金额 5 500＋200/2（半年的租金收入）
＝6 100（万元）