影响房价的内部因素

影响房价的内部因素一般主要有几点：

1、采光和视野。采光的重要性，没经历过的人可能很难懂，朝向的重要性在北方尤其突出，越往南（越靠近赤道）影响越小，北向户型的折价也越来越不明显。

至于视野，就目前国内的建筑高度来说，很少有超高层住宅，所以可以简单粗暴的认为，33层及以下的住宅，楼层越高，视野越好。

楼梯一楼应该比三楼折价5%以上。但是在南方，这个数值可能相对偏大，因为环境更潮湿。

一些高档小区，一楼折价比例通常更高；

而在上车的老破小里，房子总共就300万，3楼300万，一楼285万很正常，地板价挤压。

同一楼层的视野好坏，则看朝向。

2、最好的户型，是南北通透。一般只要户型方正，没有硬伤，就都算可以，不会有太大的折价。

一般来说，同一个小区内部的相似户型，因为楼层、朝向、格局等造成的价格差异，差不多能到10%甚至更高。

如果一定要给各个因素定价的话，可以认为：

楼层约占2% - 3%；朝向约2% - 3%；视野约占2% - 10%＋（越稀缺的景观溢价越高），通透性约占1% - 2%。

但是折价不是一个固定值，而是一个相对值！