2022-07-07 关于中国REITs的一些思考

这些天看了关于REITs的研究报告，收获匪浅，也引发了一些天马行空的思考，借此记录下来。

1 REITs——Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金，是房地产证券化的重要手段。通俗来说就是，把房地产转化为证券资产，通过各种招募方式，从大财团或者广大老百姓手上兑换流动资金，进行新一轮的投资。

2 那么它有什么好处呢？资本意义暂且不谈（个人不喜）。在后疫情时代下，社会运行模式和人们生活方式都受到了极大影响，很明显的一点是，我们会通过各种虚拟技术，采用更加灵活的方式进行沟通、工作、生活，比如居家办公、线上购物等。那么这种活动方式的改变，会给传统房地产（比如写字楼、购物广场等）带来了严峻挑战，我去过一些旅游城市，凋零特别严重，一些商圈整栋楼只剩下几家店铺，实在惨淡，另外像澳门这种极具特色的城市，酒店价格甚至降到一折，可惜没有机会去逛逛。危机之际意味着新一轮的机遇。相对的，新经济活动使得物流仓储、产业园区、数据中心等物业需求激增。经济活动的变化使得对物业类型的需求也发生了变化，但大型物业的建造费用是相当高昂的，在经济下行的整体环境下，ZF和企业都很难独自拿出这笔费用，那怎么办呢，该如何处理物业类型的置换？嗯，很显然，REITs它来了。

3 2020年4月30日，有关部门发布了试点通知，意味着中国版的REITs揭开了序幕。以央企、国企为主要玩家，对写字楼、购物广场、物流园区、酒店、服务公寓等物业试行REITs。简单说说各方如何获利，里面涉及的主要主体包括物业持有人、基金管理方、投资人。首先是物业持有人，物业持有人前期投入了大量的资金积压（以亿级或者十亿级算），在当前环境下，他们一方面急需大量资金缓解经济危机，另一方面他们需要钱去开发新物业保持持续的经济活动。其次是投资人（主要是老百姓），比起以前，老板姓身上多少会有些闲钱，虽然大部分投入到股票市场和传统基金市场中去变成韭菜，还有一部分买银行理财最终被通胀了，那么现在可以考虑一下REITs。且不谈REITs的二级市场，跟普通基金无异。REITs的特点是基金的绝大部分钱要用来投资物业，另外每年必须拿大部分钱分派给投资人。什么意思呢？比如我们买了某大型商场的REITs，那么它每年的商务租金、广告等收入，除掉管理费用后，绝对多数会给到我们，相当于我们众筹了一个大型商场，然后每年享受它的租金。按之前的数据来说，这比银行理财要多些。而且能够很好地抵抗通胀，因为经济变好了，租金自然会增加，分派给我们的也会多（当然，任何投资都有风险，REITs的主要风险来自于物业价值的大幅度下滑，比如某商场荒废了）。第三个是基金管理方，这没啥好说的，就是收管理费和服务费。

4 如果仅仅如此，也不至于让我拍手叫好。但中国版的REITs除了以央企和国企入局这个特点外，发行对象还包括产业园区、物流仓储、高速公路、生态环保（污水处理和垃圾回收等）！没错，就是基础建设设施！这太妙了。央企和国企意味着社会责任味道更浓，不至于演变成纯粹的金融工具。另外，当前国际格局，中国不得不做和必须做的两大件事，一是产业链供应链，二是碳达峰碳中和，这是关乎“隔江犹唱后庭花”的大事。然而，这两件事都需要大量的基建配套去支撑，包括但不限于高速公路、工业园区、物流仓库、生产线、绿色节能建筑等等，但财政支出非常紧张，但又不得不做，钱从哪里来？怎么办？这下可有办法了。

5 除此之外，结合几个关键词我联想了一下，那就是保障性租赁住房、旧村改造、烂尾物业（不用我点名了吧，没错，就是那个爆雷几万亿的）。如果能够通过REITs的方式，从社会上“众筹”资金，用于旧公寓翻新、旧村改造建设、烂尾物业改造，再通过保障性租赁住房的形式，以低价的形式向老百姓开放？那不就真正的“取之于民、用之于民”了吗？一方面年轻人可以租到便宜的房子，另外一方面不用再担心爆雷，还能焕发旧村新经济、吸纳更多的人才，是不是一举多得？

6 然后我查了一下，果然是有，目前试行的保障性租赁住房REITs有两支，分别是“中金厦门安居”和 “红土深圳安居”，于5月末分别向上交所和深交所发起申请，当前两项目均处于已问询状态。但是我查了一下他们的保障房租赁价格，前者是市场价的95%、每年不高于5%的增幅，后者是市场价的60%、三年起租，这让我眉头一皱，比我想象中的有所落差。我清楚这个保障性是如何理解的，除了质量上保障外，我认为更多的是价格上的保障，做到不仅要”住得下”，还要“住得起”。当然，这里头可能涉及到商业房的利益，但这应该进行更多机制上的区分，而不是一刀切或者两头不到岸。希望后续能够出台更多更友好的保障措施。仅仅一个95%，我看完全不够。

7 那么REITs是怎么逐步发展下去的呢？报告中提到REITs扩募的三种方式。
1）发行人提供RoFL资产储备池。也就是建立房产清单，那房产换钱，拿钱开发新房产，继续换钱。
2）成立额外的私募基金（开发型基本和收益型基金）、合资基金。其中开发型基金就是真正的众筹建房子，先规划要建，再众筹，再去建。这里的最大风险时烂尾，投资人的钱就打水漂了。
3）第三方OTA机制。即向第三方机构暂时持有物业，然后在未来折扣收购，类似于贷款。个人不看好，需要行业向好发展。比如某物业现在100元，但是我没钱，向第三方贷款帮我120买下，等涨到150元的时候，我用150的9折收到，即135元。

8 当然，所有REITs的主要获利点是城市经济发展带来的资产升值红利。（跟房地产一样，但不一样的是主要获利于商区，而不是住宅区。而住宅区的开放应该就是保障性租赁住房。）如果一个城市由一线跌到二线、再跌到三线。那么REITs将很难有发挥空间。

9 报告全文56页，还有很多玩法和内容就不多说了，有兴趣的可以去查阅原文《2021年亚洲房地产投资信托基金研究报告》，也欢迎与我交流。