建设永济科创园报告

          关于利用永济中农化工闲置土地

    投资兴建双创科技园可行性分析报告         

      2020年初，新冠病毒慢延扩散，经济社会遭受重创，致使相当数量企业处于关闭或停产歇业状态，大批职工下岗待业，社会不稳定因素增加。为促进经济持续稳定发展，国家提出了“稳金融、稳运行、稳就业”等六稳方针，鼓励企业和社会加大投资力度。今年3月份，中央政治局先后四次召开会议研究“新基建”问题，旨在以投资拉动方式，促进国内经济良性循环。美国巴菲特在投资理念上有句名言值得借鉴：“当别人疯狂时，你要恐惧；当别人恐惧时，你要贪婪”。因前些年的金融乱象和今年疫情影响，不少投资者持币观望，我们认为，目前正是投资兴业的绝佳时期。

        投资兴业，关键是选项。选上项目，既要分析宏观经济政策走向，又要分析投资区位优势；既要分析人文环境，又要分析合作方实力；既要分析投资的方向定位，又要分析盈利空间等。除此之外，还要分析五个要素，一是经营环境，二是资金来源，三是投入产出，四是土地空间，五是环保要求。依据这五个要素，环顾运城十三个县市区，永济市是最理想的投资高地。

        一、区位优越，经营环境好。

      永济位于山西西南部，秦晋豫三省交界处，是山西辐射西北，进军中原的桥头堡。国土面积1200多平方公里，常住人口45万人。地理位置非常优越，交通十分方便快捷，高速公路和高铁贯穿全境；人文气息浓厚，文学巨人柳宗元，四大美女杨贵妃，外交部长姬鹏飞就出生在这里。四大名楼鹳雀楼、爱情圣地普救寺以及黄河大铁牛享誉中外。2017年荣获“国家园林城市”，2018年入选十大“魅力中国城”榜单，前不久刚获“2020中国最宜置业百佳县市”殊荣。

        近年来，按照国家产业政策和环保治理要求，永济原有的高耗能、高排放、高污染产业，如电、铝、化工等逐步淘汰取缔，政府迫切需要经济转型，社会各界強烈呼唤招商引进一批科技创新项目，助推实现高质量发展。为适应新形势，培育新动能，激发新活力，实现新发展，市委书记孙中全在山西省委创办的《前进》杂志上，就永济经济社会快速发展，强调“突出七个第一”。排在第一位的就是“突出加大招商引资力度”，做到“三到位、一强化”。三到位，即招商队伍到位，承诺服务到位，政策支持到位；一强化，强化考核兑现。此时此刻，到永济投资兴业创业，谁见识高，出手快，谁将受到睛涞和支持，必定是竞技场上赢家！

        二、总部支持，投资成本低。

      永济中农化工有限公司，是中农控股集团旗下的控股子公司，虽在永济地面，但属央企序列。现有在册职工700余人，土地203亩，2014年3月停产至今。目前帐面资产2、9亿元，负债总额4、57亿元，具备破产条件。该企业倒闭停产后，既是永济社会治安一个大隐患和不稳定发源地，又是中农控股总部一大经济负担和沉重包袱。自停产以来，每年总部借资1000余万元用于维持职工基本生活和缴纳各种社保资金，至2019年9月，共拨付资金4413万元，可谓不堪重负。面对这样一个无底洞，永济市政府与中农总部形成共识，长痛不如短痛，短痛不如阵痛，依法实施破产。

      经初步测算，破产安置职工费用需要资金1、1亿元。为确保顺利实施破产，实现平稳过渡，中农总部承诺，免除以前所有借款外，再解决3000万元用于支持破产。这样，加上该企业闲置设备拍卖2000万元，投资方筹资6000万元，在市政府大力支持下，可获得该企业203亩土地，每亩均价30万元左右，而目前周边地价为50万以上。如果科学合理整体开发，周围环境大幅改善，还会有相当可观的溢价空间。所以，如果决策在此投资兴业，从投入产出效益分析，不失为一个十分利好的机遇。

      三、投资双创，政策优惠多。

    双创基地建设，成为经济发展的重要引擎。为鼓励“大众创业、万众创新”，在更加广阔领域探索新模式，发展新经济，国家和省市都制定出台了一系列奖补政策，支持双创基地建设。近年来，运城市中小企业局每年拿出1000万，专项奖励市级以上双创基地；市财政列出预算一个亿，由市经委牵头负责，对固定资产投资在2000万、一个亿、三个亿以上的，分别给予200万、300万、500万资金奖补。人社及税务部门对入住双创基地经营户，分培育期，成长期、成熟期不同阶段，在税收减免、房子租金、城市建设配套费等方面给予诸多优惠照顾，以确保入住小微企业“进得来、留得住、长得快，活得好”。

        四、双管齐下，利润空间大。

      永济中农公司，位于永济市区北部，由于是曾是国有老企业，周围环境打造不错，水电气及道路交通配套，出入畅通。投资方可利用200余亩土地，做好两篇文章。一是用100亩作为建设双创基地发展空间。因为中铝20万吨“华圣”电解铝停产后，原先为之配套生产小业主等散户失去生产门路，失去了生活来源。如果适时在此建设双创基地，把标准化的厂房建好出租，做到拎包入住，他们定会争先恐后，来此创业就业。二是再拿100亩用于特色小区开发。因在购买土地成本上每亩省去20多万元，200亩总计可获利5000万元，这5000万元既是利润，也是与同行竞争的资本。只要开发的小区有档次，上水平，原本无人问津、门庭冷落的中农公司旧厂区，一定会成为生机勃勃，人流物流信息流热闹区。

        综上所述，鉴于永济市政府乃至运城市政府良好的经济发展环境和扶持政策，中农化工控股集团不忍重负对破产企业的支持力度，投入产出科学分析后的盈利空间，合作方多年打造积聚的经济实力和人脉资源关系，在永济投资兴业建设“双创科技园”，定会实现合作共赢，同谋发展，获得可观的收益回报。

                          2020年7月10日