年已经是疫情的第三个年头了，我们常说疫情对于经济的影响太大了，好多行业公司都活不下去了，对于房地产市场也是如此，但它是早有预期，在2020年的年会上，万科提出来一个“活下去”的主体，可以看出生存的严峻，对于上市大公司都是如此的情况，小公司的日子就更不好过了。
房住不炒，去杠杆化，去库存，降低金融属性，我国的房地产开发公司有9万多家，加起来比全球的开发商还要多，足以证明这个行业往日的辉煌，现在要壮士断臂，稳地产而不是废地产，房地产在我国经济比重长期要占到15%-18%，成就了大量的税收，就业，产业的发展，一个综合大产业废了，那么国家的经济就会出现相当大的问题，经济增速要从数量化转变为质量化，这次房地产市场是国家政策的约束，并不是市场的导向，对于很多人来讲是非常痛苦的，但也是必然要做的。
第一步是降低企业的负债率，要从90%，降到80%，70%，一定会慢慢降到50%内，负责率高了不是一个好事情，它不仅是房地产公司的负债，而且债权人的负债，这个负债要是分摊下去，可能就是投资人，银行，老百姓，非金融机构，施工队，员工，较低的负债率更能安全着地，你在想着大量买地存地藏地已经是不现实。
第二步是中大型的房地产商的自我重组，保存盈利赚钱的组织，不要想着房地产公司这么些年赚了这么多钱，在大力的开发，什么行业赚钱就去投资哪个行业，可能大都最后没有结果，到处去走投资，术业有专攻，子公司分公司搞一大堆，花费大量的人力物力财力，这就需要砍掉的。
第三步，以后的建成的商品房，拿出三四成来做商业租赁，长期的租赁房，它的租金可以打包发成债券，（房地产信托投资基金）债券一发，负债率就下去了，资本市场的债券时代就来了，然后再去贷款，买地盖房子，买房子，钱就活起来了，一种良性循环，简单来讲就是有多能力办多大能力的事情。
目前建筑公司可以入驻到税收优惠园区内享受税收返还，不需要实体搬迁，也不需要实体入驻，属于注册式招商引资就可以享受到地方的税收优惠扶持，针对增值税与企业所得税返还地方留存的30%-75%，当月纳税，次月返还，可以有效地减轻建筑企业的税负压力。一年纳税实缴100万，可以得到30万的一个财政扶持奖励，这个税收不管在哪里都是需要足额实缴的，返还的都是赚到的，省钱总比赚钱容易一些。
营改增后，建筑企业总是为了施工的需要，会发生自己购买建筑机械设备和其他周转材料，这些设备和周转材料会在各个建筑项目中轮流使用，这些自购机械设备和周转材料既用于一般计税项目也用于简易计税项目的增值税进项税额到底能否抵扣？另外，施工企业还会在工地上修改一些临时建筑物，这些临时建筑物所发生的增值税进项税能否抵扣？要不要缴纳房产税？会计核算如何？企业所得税前怎样进行扣除？笔者针对以上问题进行详细地分析。
（一）建筑企业自购机械设备和周转材料既用于一般计税项目也用于简易计税项目的增值税进项税额的抵扣处理
1、法律依据及分析
根据财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条第（一）项的规定,用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产的进项税额不得从销项税额中抵扣。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。特别要注意的是，本条规定涉及的固定资产、无形资产、不动产的进项税额不得从销项税额中抵扣的重要关键条件是“专用于”简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的进项税额才不得从销项税额中抵扣。换句话说，如果施工企业购买的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产既用于一般计税方法计征增值税的项目也用于简易计税方法计征增值税的项目，就不属于“专用于”的情形，就可以抵扣增值税进项税额。
2、结论：增值税进项税额可以抵扣
基于以上税收政策的分析，建筑企业自购机械设备和其他周转材料既用于一般计税项目也用于简易计税项目，该自购机械设备和其他周转材料的增值税进项税额可以抵扣。
（二）建筑企业工地上搭建的活动活动板房、指挥部等临时建筑物的税务处理
1、临时建筑物增值税进项税额抵扣的处理：分两种情况进行抵扣
根据财税[2016]36号文件附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（四）项第1款的规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。其中取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产。而且特别强调，在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
根据（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）《财政部 税务总局 海关总署 关于深化增值税改革有关政策的公告》第五条的规定，自2019年4月1日起，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（四）项第1点、第二条第（一）项第1点停止执行，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。
基于此规定，建筑企业在施工现场修建的活动板房，工程指挥部用房等临时建筑物或不动产的增值税进项税额，并没有规定不可以抵扣增值税进项税额。因此，基于此分析，营改增后的建筑企业在施工地修建的临时建筑物的增值税进项税额的处理如下：
（1）如果建筑企业施工地从事施工的项目是选择一般计税方法计征增值税的情况下，则施工地上修建的临时建筑物的增值税进项税额在进项税额自取得之日起的当年全部一次性抵扣。
（2）如果建筑企业施工地从事施工的项目是选择简易计税方法计征增值税的情况下，则施工地上修建的临时建筑物的增值税进项税额不可以抵扣，也不可以在其他选择一般计税方法计征增值税的项目中销项税额抵扣。
（3）施工完毕，工地上修建的临时建筑物拆除不属于非正常损失，临时建筑物已经抵扣过的增值税进项税额不进行增值税进项税额转出。
2、房产税的处理：免房产税
根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第8号）第二十一条“关于基建工地的临时性房屋，应否征收房产税？”的规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。基于此规定，营改增的建筑施工企业自爱施工地修建的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房和活动板房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。
3、企业所得税的处理：摊销进期间费用抵扣企业所得税
由于施工企业在工地上修建临时建筑物，在工程完工后是要拆除的，因此，施工企业修建的临时建筑物不可以通过“固定资产”科目核算，只能通过“临时设施”、“临时设施摊销”和“临时设施清理”科目来核算。 “临时设施”科目核算施工企业为保证施工和管理的正常进行，而购建的各种临时设施的实际成本，属于资产类科目“临时设施摊销”科目属于资产的调整科目，也是“临时设施”科目的备抵调整科目，来核算施工企业各种临时设施在使用过程中发生的价值损耗，即核算临时设施的累计摊销额。“临时设施清理”科目属于资产类科目，用于核算施工企业因出售、拆除、报废和毁损等原因转入清理的临时设施价值，及其在清理过程中所发生的清理费用和清理收入等。
施工企业工地上修建临时建筑物的账务处理如下：
（1）修改临时建筑物的会计处理。施工企业用银行存款购入的临时设施，应按购入的实际支出，借记“临时设施”科目，贷记“银行存款”科目。对于需要通过建筑安装才能完成的临时设施，在搭建过程中发生的各项费用，先通过“在建工程”科目核算，发生费用时，借记“在建工程”科目，贷记“原材料”、“应付工资”等科目；待到搭建完工，达到预定可使用状态时，按建造期间发生的实际成本，再从“在建工程”科目转入本科目，即借记“临时设施”科目，贷记“在建工程”科目。
（2）摊销时的会计处理。应在建筑期进行摊销，将按月计算的摊销额，借记“合同履约成本——期间费用”科目，贷记“临时设施摊销”科目。
（3）清理时的会计处理。施工企业出售、拆除、报废的临时设施应转入清理。转入清理的临时设施，按临时设施账面净值，借记“临时设施清理”科目，按已摊销数，借“临时设施摊销”科目，按其账面原值，贷记“临时设施”科目。出售、拆除过程中发生的变价收入和残料价值，借记“银行存款”、“原材料”科目，贷记“临时设施清理”科目，发生的清理费用，借记“临时设施清理”科目，贷记“银行存款”等科目。清理结束后，若发生净损失，借记“营业外支出”科目，贷记“临时设施清理”科目，若发生净收益，则计入“营业外收入”科目。
基于以上临时建筑物的账务处理，施工企业修建的临时建筑物在施工期间进行摊销进期间费用在企业所得税前进行扣除。当然，最后处置临时建筑物所发生的收入也要缴纳企业所得税。