物业管理者的标准与尺度

境界决定世界

何谓中层

中层领导干部是公司承上启下、承前启后、承点启面的中坚力量, 公司的栋梁。中层领导干部的“中”字,说明它在中间。既是领导,又是职员,兼有领导者和与下属的双重身份。中层管理者除了具有管理职责、岗位职责以外,还起到员工与公司决策者上传下达的作用。

1   中层经理工作现状


1、90%以上的工作是业务性质的工作

2、37%的工作需要返工

3、46%的工作被无缘无故的拖延,懈怠掉

4、24%的工作由于不努力而彻底失败

5、77%的中层经理不知道一周内哪一天干什么

6、34%的中层经理不知道明天干什么

7、59%的中层经理不知道工作怎么干

8、97%的中层经理不知道一项工作的结果是什么


2  中层经理的三种境界


第一种:亲自打拼的项目经理、一级主管、物业处主任等 

第二种:坐经理:

工作于表单、制度 。对于项目管理亲历亲为的项目经理、一级主管等。

第三种:作经理:

作为精神领袖的项目经理、一级主管、物业处主任等。

要当好管理者首先当好被管理者


1、每一位项目经理、一级主管、管理处主任(中层)都身兼管理者和被管理者的双重角色,如果不首先成为一个被管理者又怎能成为一个好的管理者呢?   

2、不要忽略成功的每一步,要从基层做起,要一步一个台阶,捷径不存在。

3、被管理者的最大特点应该是服从,服从乃领导之母,保证执行力。(西点军校首先学会服从,除掉个性。是、不是、没有任何借口)

4、适当的放弃自我,才有更好的自我。

不忍辱,怎能负重


关于“坚忍”:坚持自己的追求,忍受难以忍受的东西。关于“忍辱负重”,不忍辱,焉能负重?——成功的法则。

成功案例:韩信、周恩来

面对“辱”,我们应该懂得:

1、小不忍则乱大谋

2、“辱”是你成长中最好的老师——磨练 你的意志。

3、生气不如争气

4、太阳光大,父母恩大,君子量大, 小人气大。 

“三拍”与“三不”干部


三拍:拍脑袋决策;拍胸脯表态;拍屁股走人。

要做“三不”干部

三不:不随意;不敷衍;不推卸。

承担是发展的加速器


要有大发展必定敢承担,承担的内容包括:

1、尽职尽责——做好本职工作

2、毛遂自荐,主动请缨(公司每两年的副总经理竞聘案例)。

3、敢做别人不愿做的事情。提升自己的能力;探索新的发展方向;让领导看到你的潜力和魄力。

4、承担的越多,获得的信任越大。(巴顿的故事:本人奋发、同事认可、上级欣赏)

要恃才助上,不要恃才傲上


助上是摆正了个人位置,傲上则难有所成。


两个例子:

1、刘备与诸葛亮

2、曹操与杨修

诸葛亮的一生以其忠贞、勤政、聪睿、廉洁等美德获得了华夏民族的普遍爱戴和尊敬,历代统治阶级为他追封加爵,树为楷模,极力推崇。

杨修的死告诫人们,聪明是一种优势,但必须运用得当,适可而止,孔子说:“人不必如,而不恨,不亦君子”意思是说你即使真有两下子,也不要太出风头。也就是说,在待人处事中,不要卖弄自己的雕虫小技,聪明能够让我们成就大业,亦可让我们备受打击、甚至死亡。 

8

既要替上分劳更要替上分忧

分劳:就是上司叫做什么就做什么,且能做得很好。这些事情多属于 “必须做”的工作,而分劳的来源在于履行工作职责和上司的指派。

分忧:想上司所想,忧上司所忧,积极主动地为上司着想的人,做的工作大都是认为“应当做的”,他们不会等待上司的吩咐或指示。

超越汗水型中层,做智慧型中层


我们更需要智慧型中层(项目经理、一级主管等):


1、具备良好的职业素养。(时刻想着如何解决问题)

2、智慧来自实践也应用于实践;。

3、终生学习。——不竭的智慧之源。

10  一流中层表现


忠诚加能力:“有德(忠诚)有才,提拔重用;有德无才,培养使用;有才无德,限制使用;无才无德,坚决不用。”——奥康集团、蒙牛集团尚能重德,为我所用。

忠于领导,更应当忠于组织,忠于流程和职责                

三于定律:精于业务,善于总结,善于汇报(沟通)。(先讲结果;重点突出;条理清晰。)

一流中层要有高绩效思维:管理层只能以其创造的经济成果来证明自己存在的必要与权威性。(德鲁克)——请给我结果!

与上级有效沟通

中层既是下级也是上级,上下级都要负责。上情下达,下情上达—沟通就是桥梁。上面一根针,下面千条线。必须当好沟通的主人。 

1要读懂上级


1、上级的追求(目标)是什么?

2、上级的长处(短处)是什么? 

3、上级最大的兴趣和爱好是什么?

4、上级最欣赏哪种做事方式?

5、上级最器重哪类人?

6、上级目前遇到的最大困难和瓶颈是什么?

7、上级对我的期望和要求是什么?

8、上级遇到的最大压力是什么?

9、上级处理压力的方式是什么?

不说上级“傻”的三个理由

因为:

1、上级的“傻”是一种出人意料的高明。

2、上级的“傻”有时候是有意试探和考验你。

3、如果上级真傻,正好是你最大的机会。

所以:

1、你要善于发现上级的优点。

2、尊敬上级,也将得到上级的尊重。

3、不要在意上级的傻,要在意自己的工作是否到位。

与上司相处的七大方法

1、上司永远是上司 

无论如何,必须给足面子

合理的坚持,圆满的沟通

不能强迫上司道歉

2、不要议论上司的是非 (我们公司有无这些现象?)

上司是自己最大的客户 


3、不要抢上司的风头 (跟领导一同外出注意避让礼节,与领导一同会客时要精力集中、尽量少接电话,随时发现跟踪领导服务需求等)

4、独立承担责任 

传达命令,要想的多一点 ;上司要的是结果,然后才是过程 ;想想领导是怎么想的 


5、敏感于上司的立场


6、请示时有备选答案 (请示工作拿方法,汇报工作带答案)


7、让上司做好人,自己扮黑脸 (学会做“坏人”)

让自己的意见更好地被上级采纳

1、着眼全局看问题,了解发展方向和上级想法。

2、避免提过于理想化的意见(入职半年内所提的战略问题大多数不切合公司实际,带有片面性)。

3、切忌搀杂个人情感,语气缓和。不要抱怨。

4、提出问题的同时一定要提出解决问题的方案。

用业绩和坚韧改变成见

什么是成见?产生了成见怎么办?

1、扪心自问:我哪些地方做得不到位

2、决不轻言放弃。

3、不急于申辩。

4、通过实际行动作出业绩。

中层管理者的三大内伤

1、心态浮躁,自以为是,借口太多

2、危机感淡泊,学习愿望淡

3、缺乏老板意识

中层管理者的四大错误定位

1、把自己作为民意代表(人云亦云)

2、把自己作为一方诸侯(妄自尊大、权力欲强、耍小聪明、骄横跋扈)

3、把自己当成劳动模范(只顾拉车、不辨方向)

4、把自己当成小兵一个(无我中心、闭目卖傻)

如何与业主、同行合作相处

1、对自己的身份和立场始终清晰,屁股决定脑袋。

2、选择最佳合作伙伴是合作成功的基础。甘愿共赢是选择合作伙伴的基本原则。

3、以合同为合作原则和标准,强调合同的法律严肃性,合同面前,铁面无私。

4、以己方的企业文化制造双方合作过程的氛围

    (怎么引领业主、客户的观点,卖茶鸡蛋的故事)。

5、以自身高超的技术水平和管理能力服人;而非简单粗暴,以甲方身份压人。

6、掌握“不即不离,若即若离。”的相处原则。

7、多考虑是非问题,少考虑利害关系(学会小事讲风格、大事讲原则)。

8、“贪”和“贫”的区别,就差一点。

9、在同行、业主面前不能诋毁公司、上司或同事。

作为公司的中层管理人员,公司的中坚力量,你是如何代表公司与业主相处的?如何与同行合作的?

打造高绩效团队

高效团队的七大特征

1、明确的团队目标与方向。

2、共同的价值观和行为规范,自动自发为第一素质。

3、良好的人际关系,成员能有效沟通并有一流执行力。

4、资源共享,共同学习,相互提携进步。

5、个体拥有差异性(角色分工),每个成员都出色。

6、凝聚力与归属感

7、 有效的授权

团队角色区分

实干家;协调者;推进者;智多星(创新者);外交家;监督员;凝聚者;完美主义者

发挥每一个人的才能

只有放错位置的人才,没有所谓的庸才。(金子在哪里都是金子)

人的潜能是无穷的。(马要骑、人要逼)

只要给他机会,每个人都会给你惊喜。(有了舞台、人人都能唱大戏)

把合适的人放在合适的岗位上。

做一流的激励大师

激励如何做?(基层员工要给予赞美、认可、指导、荣誉)。

关心所有人,关注三个人(优秀的、落后的、想成长但处于瓶颈的)。

胡萝卜与大棒(制定奖罚制度,靠制度管理,按制度办事。)

激励基本原则:让业绩好的人快乐足够大;让业绩差的人痛苦足够大。

记住,多点赞美少点批评,这是企业领导人必备的素质。

——长江EMBA军规 

保证完成任务

定目标的几个原则:

1、要有前景并非常具体、准确、合理可操作、尽可能量化;

2、时间限制。

3、或者把握三大原则:激动人心的;量化的;时间限制的。

把事做成功才是硬道理

戴明环工作法(PDCA)——美军的事后学习法

(1)当初计划了什么

(2)我们实现了什么

(3)为什么有这样的差别

(4)我们该怎样改进

要自觉、更要有制度

制度第一,自觉第二。只有制度化才有规范化和专业化。执行只有在制度保障下才能高效到位。问题出现了,员工考虑如何去解决,中层管理者要考虑如何彻底解决,需要制度上的保证。一流的中层管理者,不但应该严格按照制度做事,更应该主动制订完善对工作有效地各种制度,才能更好地完成一切任务。

3先别说难,先问自己是否尽全力

人有三分怕虎,虎有七分怕人。

遇到问题(困难)先问自己三个问题:

1、自己是否尽了最大努力?——民生银行行庆奖金问题

2、是否把自己的能力都发挥出来了?

3、结果是否就是自己最高的水平? 

总结

最好的中层就是要做到:

让上司领导 赏识你、信任你

让下级部属 尊敬你、服从你

让同事部门 肯定你、认同你

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